1999年的广州楼市，如同风云变幻的时代即将迎来新世纪第一缕曙光一样，正处于升级换代的前夜。

自1998年、1999年以来，由于政府多次降息、利息税征收和一系列刺激性利好政策的推出，特别是货币化分房政策，直接促动了市民的购楼欲望，使本来已经疲软的市场显现出持续性的“虚热”。这种状况实质上是对市场潜力一定程度的透支。未来一两年内，楼市的有效需求将因政策推进乏力、买家静观待变等因素相对淡静。

而另一方面，广州市场的供应量却在持续增长，而且大量的供给将集中于郊区大盘，供过于求导致价格下跌是必然趋势。同时，影响楼价下跌的因素还有：郊区优质大盘的集中推出导致老城区楼盘降价；政府采取有力手段促使楼价下跌但却未必能刺激需求上涨；竞争的白热化和同质化导致价格成为最直接有力的竞争手段。

当市场由短缺开始转为过剩的时候，再也不像房地产市场化的初期那样：不管楼有多密、户型有多糟糕，均价仍能达到六七千元，一梯6户甚至12户，依然卖得出去。

随着消费者的进一步成熟，开发商不得不祭起销售的大旗，极尽包装、广告、卖场之能事，代理公司大行其道。同时，人们也看到，样板间做得越来越美了，广告越来越煽情了，社区的大门越来越豪华了，还有华而不实的园林、瀑布、叠泉、雕塑，应有尽有。

但很快又出现了一个怪圈，就是社区的房子和环境越来越像了，可怕的同质化传染了每一个开发商，真正品质上的创新乏善可陈。遗憾的是，大多数开发商都没有意识到这一点：既然眼下日子过得还可以，广州的购买力又总是那么强大，为什么要自讨苦吃、另辟蹊径呢?

殊不知“生于忧患，死于安乐”。大部分广州发展商像那只温水里的青蛙，享受着市场热卖的温暖，殊不知随着水温的上升，它已经渐渐麻痹，等到沸腾的灼热煎熬得无法忍受时，它已经失去了逃命的能力。而这时，同为兄弟的深圳楼市，却在时尚的带领下越做越精、越玩越新，设计师找到了用武之地，产品创新层出不穷，像最早的错复式、万科的泛会所、雕塑家园以及1999年初SOHO概念的提出，都是广州楼市想都没想过的。

尽管深圳还没有广州人看得上眼的大盘，但客观地说，在对全国房地产的实际影响上，深圳依托先天良好的大环境和后天的建设，打动着更多人的心。

不创新就意味着死亡。长久以来的惰性深深地弥漫在广州楼市这棵大榕树的枝干之间，挡住了开发商前进的步伐，而消费者对美好家园的渴望却与日俱增。

广州楼市正处于升级换代的前夜。

在楼市淡静的背后，一批楼盘正在蓄积着新的力量，准备改头换面推出新的形象，楼市新一轮的冲击波正如水底的暗流一样在涌动。而此时此刻，消费者对新产品的期盼也在与日俱增。

从2000年开始，尤其是进入2001年后，广州楼市不再淡静，叠彩园、柏涛雅苑、美林海岸花园、中海名都等一批新盘的推出，无一不得到了消费者的热烈追捧，如果此时有什么新盘推出而没有创新性举措的话，消费者的失望将是巨大的。

这种创新的冲击波亦来自于旧楼盘的“旧瓶新酒”，改头换面。嘉仕花园改名为“加勒比湾”；金桂园易名“金色领地”；广地花园推出全新的“在水一方”；富豪山庄也推出了新一区的“风林绿洲”；名雅花园在筹备它的“爱琴海岸”；就连一贯老派的合生创展亦将华景新城的新一期易名“翠安侬苑”，并提出“合生楼盘全面升级”的口号。这些“升级”后的楼盘迥异于原来的形象，广告令人耳目一新，同时也赢得了消费者的追捧。不仅如此，这些新盘和升级的“旧盘”，其品质、配套已有了新的提高。

1999年初，广州碧桂园带给广州楼市的冲击是巨大的，这成为广州楼盘开盘史上的一个转折点。一百多栋现楼齐刷刷地伫立，那气势镇住了见多识广的广州人，更重要的是，碧桂园以自己的实力给了梦境楼花迎头一击，使一贯务实的广州人因实而来、因实而买。2001年2月1目，广州市政府颁布了楼盘新的预售标准：多层住宅需做到结构封顶，高层住宅需完成主体结构2/3才能拿到预售证。

随着开盘标准的提高、大盘的风行、新盘、新举措和品质、配套新标准等一轮又一轮的冲击波，广州楼市进入了一个更新换代的时代。在这个时代，小本经营空手套白狼已彻底玩不下去了，大象的游戏开幕了，同时而来的，还将是惊涛骇浪似的无情淘汰。房地产业将重新洗牌。在潮起潮落中，谁能在战略和策略上棋高一招、谁能在产品和营销上有所创新，谁就能赢得市场，否则只能被市场扫地出门。

当王志纲工作室的策划人员夜以继日地研究着这些动态、黄文仔在为如何让广州楼市大吃一惊而熬红了眼睛时，广州绝大多数的发展商仍徘徊于“卖得慢了，换个广告公司还是换个代理商”的麻木之境。