一、项目背景

江苏省靖江市近年来社会经济都有了长足的进步和发展。2000年，全年生产总值68亿元，同比增长10.5%，人均国内生产总值超过1万元，同比增长8.0%，分别高出全国平均值45%及1%。全市经济结构得到了进一步调整，第一、第二、第三产业的比重由1999年的10.6∶45.5∶43.9调整到2000年的10.1∶45.5∶44.8，第二、第三产业的比重在增加。全市人口66万，其中非农业人口为20万，占30%，靖城镇（市区）人口为20.33万，占全市人口的30%。全市居民总消费27亿元，其中城镇居民消费10.9亿元，农民总消费10.9亿元，政府消费5.9亿元，均比上一年增长10%左右。城镇职工平均工资6 776元，农民人均纯收入3 749元，城镇储蓄达50亿元，人均2 525元。从这些数据看，靖江的发展速度达到了历史上的最佳状态。

该市基础设施建设步伐也进一步加快，提前完成宁通公路封闭工程，新长铁路靖江段建设顺利，江平公路靖江段拓宽改造备土工程基本完成，城市建设和旧城改造建设加快，贯穿市区的人民路拓宽路面全面竣工。拆建正按计划分步实施，完成旧城改造08号地块开发建设。一批商业和居民住宅建成。其中从新跃桥到城北桥之间2公里的人民路改造是旧城改造的重点，筹建大型中心绿地，改造人民路沿线的商业布局和档次，使靖江市的整体形象大幅度提升，而其中R10地块更是中心的重点，地块中心绿地和人民路相交之处，占地面积约7.29亩，合4 800平方米。经规划红线内面积为3 420平方米，建筑用地可达2 000平方米。在此基础上兴建综合商业楼，从地点上来看是靖江市中最好的地块之一。无论从现有还是发展的情况来看都有良好的投资建设前景。因此，市委市政府对此地块的改造提出了一系列要求，不仅要求这一地块的建设要体现出靖江市不断发展的形象，而且将其列入人民路改造的总体要求之中，该建筑的主体造型、色彩要与省规划的人民路改造街景规划相符，并要配套建设地下停车场等公共设施。

二、综合经济分析

（一）靖江市经济分析

1.比较分析表（以2000年综合数据为例）

表1 靖江市经济分析（以江阴市为参照）

续表

2.比较分析

江阴市是国内最发达的县级市之一，和靖江市仅一江之隔，车程因江阴长江大桥通车而缩短到十分钟，二地从人口、土地等要素上看差距不大，故很具有可比性。通过全面分析可形成以下几点看法。

（1）靖江市与江阴市的经济发展有较大的差距。主要表现在劳动生产率、发展基本条件、经济开放程度、人民消费水平和积累等多方面。

（2）靖江市相对江阴市来说处于发展中阶段。近年来经济发展均有10%的速度，农业在国民经济中所占的比例在逐年缩小，第二、第三产业的比重逐年增加。从上表中可见，房地产的比重较大，说明经济发展进入了一个新的阶段。

（3）靖江市的开放速度会进一步加快。随着交通设施的改善，人民思想进一步解放，该市人民对引入外资及外来资源的期望逐年加大。因此市政府对于靖江市各个方面的发展都有着很大的积极性，从政策层面上对于进一步开放给予了充分重视，并采用了灵活的政策。

（4）因长江大桥通车，靖江成为发达的江南到苏北的主要通道，有着良好的交通运输和沟通条件。

3.分析结论

（1）从靖江所处地理位置及发展态势来看，存在着大量的投资机会，最值得重视的是该市处于悬殊的梯度经济的枢纽地，无论在商业、延续扩展的制造业、现代农业等各方面都有着快速发展的机会。

（2）可以将苏南地区的各种项目引向苏北地区，经由靖江进行操作，例如与房地产直接相关的建材业、与农业直接相关的农资项目以及劳动密集型的制造业。

（3）鉴于以上情况，在靖江设立招商引资、投资管理、商业招租等的经营系统是有价值的，当然这需要一个过程，其规模也只是地区级的。

（二）友谊超市在靖江市零售业的地位分析

1.比较分析表

表2 友谊超市在靖江市零售业的地位分析（根据2000年12月报表值）

续表

2.分析结论

（1）友谊超市在全市零售业中所处的地位很重要，其零售额占全市零售额的37.69%，达1/3以上，说明其规模已相当大了。

（2）友谊超市的进货渠道与全市的进货方式相比没有独特性，其销售成本/销售收入=85.83%，而全市平均值为86.33%，相差不到1个百分点，说明友谊超市的运作是正常的。

（3）友谊超市的运作效率在全市是较高的，其销售收入/总资产＝3.611，而全市平均值为1.155。

（4）友谊超市的经营业绩在全市是较高的：

营业利润/销售收入＝1.18%，全市平均值为－0.89%；

利润总额/销售收入＝1.06%，全市平均值为－0.08%；

利润总额/总资产＝3.84%，全市平均值为－0.09%。

（5）从财务分析可见，友谊超市在经营中不仅资产运作效率高，管理费与财务费用也低于平均水平，故能产生高于全市平均水平的经营业绩。

管理费用/销售收入＝4.4%，全市平均值为5.58%；

财务费用/销售收入＝0.05%，全市平均值为1.81%。

（6）在市场调查中可见，友谊超市在全市有很大的知名度，从居民委员会到小区管理者，消费者代表都一致对友谊超市有较高的评价。从商品门类、服务方式、价格水平方面该超市都能适应靖江市的实际需要。

（7）友谊超市尚存需改进的方面：

第一，尚需与市外的大型超市集团连锁经营，以获得更大的竞争优势，单靠自身的力量将不足以抵御外来竞争；

第二，随着靖江经济发展，超市有必要扩大营业面积和商品供应门类以保持在靖江市的优势；

第三，从2000年财务分析可见，存货量及应收账款偏大是制约其进一步发展的主要障碍，应在管理上引入更先进的方式以提高经营水平。

（三）靖江供销合作总社经济分析

1.比较分析表（根据2000年12月财务报表值）

表3 靖江供销合作总社经济分析（以全市批发零售业为参照）

2.分析结论

供销合作总社有相当一部分运营纳入市批发零售总额中，但还有其他部分的运营，因此，两者可以相互比较，以认识供销合作总社在全市的地位和作用。

（1）供销社的商品批发零售在全市占有相当大比例，约为17.3%，且业态接近，销售成本与销售收入之比，供销社约87.09%，市批发零售业为88.52%。

（2）资产利润率供销社为0.48%，市批发零售业为2.63%；销售利润率供销社为0.922%，市批发零售业为1.3%，说明供销社在经营上尚与全市有一定差距。在资产上两者比例达2∶3，其中固定资产两者比例为1.28∶1，流动资产两者比例为0.45∶1。

由此可见，供销合作总社很有必要改变自身的资产结构，引入先进的管理方式，使这样一个占相当大比重的企业组织发挥出更大的效益和作用。

三、项目已具备条件

（1）靖江市供销合作总社已获得R10地块的受让，受让合同已于2001年9月在靖江与靖江市国土管理局签订，受让土地3 400平方米，商业用途，使用年限40年，每平方米3 264.12元人民币，受让金总额约11 098 000元人民币。

（2）靖江市计划委员会批准该地块的建设项目，文号靖计基［2000］105号，同意新建一幢集超市、餐饮、娱乐、休闲、多功能写字楼为一体的综合楼，面积12 000平方米，总投资2 980万元。

（3）靖江市建设委员会对选址的批复，文号靖建规选2000字第034号，定建设项目名称为综合楼，建设单位为靖江市供销合作总社，建设项目依据靖江市城市总体规划，建设面积12 000平方米。并附人民路R10地块供销社建设选址红线圈。

（4）中国电信靖江市电信局承诺提供新建商业用房所需300条左右固定电话线路（2001年11月17日）。

（5）新疆创天集团有意向参与投资该项目。新疆创天集团公司成立于1996年7月，是以房地产开发为主业，业务涉及物业管理、建材生产等多元化经营的企业集团，先后被国家建设部、自治区建设厅、地产协会授予“全国百家房信誉企业”“2000年房地产开发建设先进单位”等荣誉称号。

（6）靖江市供销合作总社不仅获得了R10地块的使用权、承建权，而且该社在靖江市经济活动中，尤其在批发零售行业中有着很大的作用，其销售收入总量占全市批发零售业的17.4%，销售利润占全市批发零售行业的22.8%。另外，其下属骨干企业在靖江市有很大影响，如友谊超市及靖江市购物中心都有很大的知名度。

（7）本项目周边的商业情况：目前R10地块正值改造初期，人民路拓宽及水泥路面工程已经完成，中心绿地尚在规划和筹备阶段，仅R10地块已动拆迁完成，后续项目尚未启动。

四、R10地块实地调查情况

（1）从周边的现有商业情况来看，R10地块正值商业中心地段偏东南，主要商店有：

友谊超市 2 500 m2 平房建筑

购物中心 8 000 m2 八层建筑

百货大楼 3 000 m2 二层建筑

商业大厦 8 000 m2 八层建筑

靖江宾馆 主要为休闲

金都大厦 主要为休闲 七层以上设宾馆50个标房

新潮宾馆 政府招待所 50个标房

扬子江宾馆 三星级 100个标房，距R10约2 000米左右

（2）经市场调查，靖江市中心R10地块附近商业业态需求情况排序如下：

超市、大卖场、特色饭店、鞋帽服装、药店、首饰、文具、体育用品、中高档旅店、桑拿浴室、菜市场、眼镜店、土特产、家用电器、小百货、书店、工艺品、小礼品、钟表店、维修部、茶叶店、低档招待所、游戏机房。

其中游戏机房因属控制开放行业而排在末位。

（3）靖江人消费习惯和中国大部分地区相差不多，在现有收入水平下以改善饮食为主要方向，如今年春节，预订年夜饭已全部爆满，其次是服装，对住房的需求也逐年有所增加，因此该市人民对老城区的改造都十分赞赏和拥护。

（4）由于靖江市没有大型工矿企业、集贸中心市场及著名旅游景点，因此没有大量商务人员经常滞留靖江，而且随着交通情况改善，逗留的人员也进一步减少。为了改善投资环境，吸引更多外来项目和资金，从市领导到基础组织，普遍有一种愿望，即建设档次较高的宾馆，这也是容易理解的。

（5）受习惯影响和经济发展水平的制约，靖江的商业区域相对集中，交通便捷，近距离的购物方式还将维持相当长的一段时间，因此大卖场、超市还将是商业网设置的首选。

（6）R10地块周边将发生较大的变化：人民路已加宽，路面质量很高，流通能力大大加强；中央绿地及与此配套的地下工程规划已完成，动工日期待定；市政府随老城区改造将搬迁。以上三点使R10地块的商业地位进一步提高，地价升值空间较大。

五、建设方案

（一）主要技术指标

（1）地点：江苏靖江市靖城镇人民路R10地块。

（2）基地面积：3 420 m2。

（3）建筑占地面积：2 000 m2。

（4）建筑面积及其他参数，具体如表4所示。

表4 方案A和方案B的建筑面积及其他参数

（5）达到国家标准的抗地震最高要求。

（6）因紧靠市中心中央绿地，可适当考虑绿化率。

（二）各楼层功能分配

方案A和方案B的楼层功能分配情况如表5和表6所示。

表5 方案A的楼层功能分配情况

表6 方案B的楼层功能分配情况

（三）建筑要求

（1）大楼地处市中心，中央绿地之侧，总体形象高雅、大方，在靖江市别具特色。

（2）结构采用钢筋混凝土条形基础，考虑地基条件，设计部分钢筋混凝土短桩。

（3）1～3层为超市布局需要，设营业大厅、仓库、管理及配套空间，并设自动扶梯上下。

（4）－1层为地下室作停车库，按标准要求设计。

（5）大楼设四部电梯。

（6）大楼达到消防要求，应设有消防通道、消防监控、喷淋系统。

（7）大楼给排水系统按国家标准设计，充分考虑到饭店与浴池的给排水要求。

（8）预设电话300门及有线电视终端300门。

（9）大楼设防盗监控系统、物业管理信息系统。

（10）大楼用材档次取中高档。

（11）大楼周围的通道和绿化要满足大量人员来往的空间和方便。

针对方案A增加：

（1）4～8层应餐饮、娱乐专业门店的不同要求，拟为大面积空间，便于根据需要进行隔断。一般情况下，拟定7～8层为餐厅，4～6层为各种专业门店。

（2）大楼设中央空调，但分区进行控制，1～3层为独立区域。

针对方案B增加：

（1）根据靖江市情况建议，4～6层为商业用房，适用于餐饮、娱乐、休闲、淋浴等。其中，4层为沐浴与休闲，5层为中餐厅，6层为娱乐中心。布局与设施应满足这方面要求，必要的话可设自动扶梯上下。

（2）7层为技术转换层，由于大楼上下面积不同，用途各异，设技术转换层以满足不同需要和布局，并兼作物业管理空间。

（3）8～12层为商住、商办两用楼盘，建议每层设置二室一厅和三室一厅的标准套房，可用作办公、居住使用，也可以作为公寓式旅馆，满足商业交流、会议等使用，靖江市尚无具备此功能的酒店。

（4）大楼不设中央空调，1～3层设区域性中央空调，4～6层分楼层设中央空调，8层以上留出安装空调的空间和设施，地下室设机械排风系统。

（四）大楼命名

建议称为：靖江友谊大厦。理由是：友谊超市在靖江有很高的知名度；友谊象征着欢迎各地乃至国际友人来访靖江；友谊表示着和平与发展。

六、项目实施进度和建设费用

（一）项目实施进度

该项目在靖江市属较大的项目，根据以往的进度情况归纳成下表。

表7 项目开发进度表

其中可行性研究时间可能可以缩短1个月左右，总工期控制在16个月左右。包括项目资金筹措时间，整个项目准备工作控制在2年之内。

（二）建设费用

方案A的建设费用总计4 509.60万元，具体见表8。

表8 方案A的建设费用

方案B的建设费用总计4 643.36万元，具体见表9。

表9 方案B的建设费用

（三）配套收费

方案A的配套收费总计377.28万元，具体见表10。

表10 方案A的配套收费

续表

方案B的配套收费总计390.10万元，具体见表11。

表11 方案B的配套收费

续表

（四）小结

1.方案A

总造价4 886.88万元，平均每平方米建筑面积约2 715元。

项目总费用控制在5 000万元之内。

2.方案B

总造价5 033.46万元，平均每平方米建筑面积约2 677元。如扣除技术转换层的面积1 200元/m2，则每平方米约2 860元。全部项目应在15～16个月完成，全过程不超过两年。项目总费用控制在5 100万元之内。

以上所列的两个方案的费用与申报和批准的文件有一定差距，需办理有关手续。

七、经济预测与分析

（一）综合商业大厦价格方案

根据市场调查和预测，比较保守地估算价格如表12所示。

表12 综合商业大厦价格估算表

（二）按全部销售静态分析

1.方案A

方案A的销售收入和投资回报如表13、表14所示。

表13 方案A的销售收入

表14 方案A的投资回报

2.方案B

方案B的销售收入和投资回报如表15、表16所示。

表15 方案B的销售收入

表16 方案B的投资回报

3.分析说明

（1）未计及资金成本，及资金时间价值。

（2）未计及因拖延销售时间造成的损失。

（3）调节税已按当地要求减半。

（4）营销费用中含销售中各种费用。

（三）按全部出租静态分析

1.方案A

方案A的出租收入和投资回报如表17、表18所示。

表17 方案A的出租收入

表18 方案A的投资回报

2.方案B

方案B的出租收入和投资回报如表19、表20所示。

表19 方案B的出租收入

续表

表20 方案B的投资回报

（四）按1～3层出售，其余出租计算

1.方案A

方案A的出租和销售收入如表21所示。

表21 方案A的出租和销售收入

按总投资4 886.88万元计，出租一年后即全部回收投资。

2.方案B

方案B的出租和销售收入如表22所示。

表22 方案B的出租和销售收入

按总投资5 033.46万元计，出租两年后即全部回收投资。

3.分析说明

（1）出租过程中未计及调节税和每层折旧款项。

（2）出租率简单设为100%。

（3）未计及所得税。

（4）管理费中包括不可预见费用。

（五）动态计算

1.项目建设投入期

项目建设投入期如表23所示。

表23 项目建设投入期

2.销售从第二年开始，且在两年内全部销售完毕

折现率取8%，则两个方案的动态分析结果如下。

（1）方案A的动态分析如表24所示。

表24 方案A的动态分析表

净现值NPVA＝882.19。

扣除所得税30%后，NPVA＝617.53。

（2）方案B的动态分析如表25所示。

表25 方案B的动态分析表

净现值NPVB＝235.51。

扣除所得税30%后，NPVB＝164.86。

（六）小结

（1）方案A与B的静态回报率分别为25.95%与15.04%，折现率取8%时，动态回报率分别为13.1%和3.4%，全部出租时，两方案的回收投资静态不超过5年。

（2）两个方案均可行，收益情况良好，方案A好于方案B，但方案B在形象设计时稍容易一些。

八、风险分析及对策

从经济分析来比较，两个方案均可行，为使其更有说服力，拟对各种风险进行分析，并提出建议性对策。

（一）市场风险

1.风险描述

靖江是一个县级市，人口60多万，市区人口仅20多万，无大型工矿企业和商贸中心，来往人员不多，经济发展落后于江南的江阴市，开发房地产业具有市场风险、需求风险。

2.风险分析

靖江近年经济发展势头尚好，从发展速度来看并不低于省内其他县市，近五年内没有大型楼盘建成和开工，近年来有若干项目进行，但相比之下总面积不大。尤其是江阴大桥通车后，江南的经济发展将会带动江北的发展，尤其是江阴市从经济上存在着向外延伸的需求，而作为相对欠发达的靖江来说，正是一个很好的引入机会。

3.风险对策

该大楼正处于人民路中间地带，属市中心段商业中心区，选择恰当的商业业态是关键，利用占有率最高的友谊超市进入并发展是重要举措，其他面积以市场化方式引入最受欢迎的业态，如在大楼顶部几层可以引入特色餐饮业，中间几层可以引入各类专卖店、休闲娱乐设施。由于靖江市正处于发展阶段，业态变化较大，建设大楼时应充分考虑每隔2～3年会有一次大幅度变化的可能，因此，不宜以固定商业要求招商。

（二）价格风险

1.风险描述

与市场风险相关，靖江的房屋价格相对较低，与江阴、上海等市相去甚远，因而不宜提高销售价格。

2.风险分析

在本分析书中所提的价格已充分考虑到价格的走向，为进一步说明，对方案A（建筑总面积18 000m2）用再低一些价格进行测算（见表26）。

表26 不同的价格水平的收益情况

续表

按总投资4 886.88万元计算，每平方米平均价格从5 200元降至3 900元左右时，才将收益降低到与投资持平。

九、说明和建议

1.大楼设定为12层的依据

（1）作为20多万人口的地区性城市，靖江市普遍楼层均在8层与8层以下，最高建筑12层。

（2）本大楼在容积率上虽然没有限制，但到12层已经达到4.9，已足够高了。

（3）靖江市目前楼盘价格不高，一般居民住宅楼均价在1 500元/平方米左右，而大楼基本造价在1 600元/平方米以上，达12层以上造价还会上升，因此楼层不宜太高。

（4）由于社会需求的变化尚有一个渐进的过程，本项目建议将大楼定位为多用途，也是为了适应这种渐进的变化。

（5）如果楼层太低（如设在8层左右），则达不到作为人民路中心地段标志性建筑的要求，与中心绿地相匹配存在困难，也不适应靖江市进一步发展的要求。

2.不建常规型宾馆的说明

（1）靖江本地人口20多万，郊区幅员不大，交通极其便利，因此外地人在当市滞留的机会不多，外地到靖江的人数也相当有限，商务人员到靖江的人数取决于大型企业的数量、物资集散的规模、旅游景点的多寡、商业中心的特点等，而这几个方面还有待于靖江的进一步发展。

（2）当地宾馆已有一定数量，本报告尚未在具体流量上作出调查，但从经济发展水平上来看，较高等级的宾馆建设尚需慎重。方案中建议将大楼定位为商住商办楼盘的目的在于适应这种变化形势，可以比较好地规避风险。

（3）从上海发展的经验来看，与餐饮、娱乐、休闲消费等直接相关的行业每3～4年就会在装潢、改建等方面发生变化，以满足市场需求的变化，许多楼盘每3～4年入住的客户就会变动一次，业态也随之而变。因此，方案建议大楼必须具有较大的可改造性，另外，建议将第七层设为技术转换层的目的也在于此。

3.几点建议

（1）由于时间、资料、信息的关系，本报告为预可行性报告，为编制正式可行性报告提供参考依据，许多方面尚未及展开和深入。

（2）为使本项目顺利进行，建议即刻着手项目可行性分析，对本报告逐项内容进行深入论证、确认，并对大楼的外形、布局、建筑结构、内部设施等进行分类细化。同时，对市场需求进行调查和分析，并对销售方式进行策划。

（3）对投资双方的权益应着手进行讨论，形成正式的合同文本。

4.结论

靖江市靖城镇人民路R10地块建设综合商业大厦是一个很好的发展项目，从经济效益和社会效益上来看都有较好的投资回报，在靖江市的社会经济发展中该项目的建设具有较大的现实意义，也必然得到政府和广大市民的支持。为建好这幢大楼，对可行性方案进行进一步的深入研究是非常有必要的。