房产是不是财富？

西方古典经济学之父亚当·斯密认为，劳动是财富之父，土地是财富之母；当代经济学认为劳动、企业家才能、土地是全要素生产率中最重要的三个要素，房产如何不是财富？房地产在英文中被称为“real estate”，众所周知，real的汉语直译是“真实”的意思，那房产是不是财富，结论还不显而易见吗？

叶之枯荣，必在根本。

从金融理论根基来说房地产增值的根本原因在于通货膨胀，通货膨胀并不是一个贬义词（真正对经济产生损害的是通货紧缩），即使最保守的芝加哥学派也赞成温和的通货膨胀——通货膨胀率应该与自然经济增长率一致。

在这一点上芝加哥学派太理想化了，甚至走向了极端，打着市场的旗帜反市场，市场资源配置最优的通胀率岂能由人类给出？所以，通胀率飘忽不定，但总体上超过自然增长率也就成了常态。

曾经有人计算，2013年的13.43美元才相当于1929年的1美元，80多年货币的购买力贬值90%以上。与此同时，美国的房价年化增长率超过通货膨胀率。

这一进一退意味着，如果一个人持有1万美元，几十年后货币缩水只剩下不到1000美元；如果当初将1万美元买房，财富至少增值到12.33万美元。将持币与买方的情况进行对比，则持币者较持房者财富至少相差123.3倍。

持币或买房？已经不言自明！

房产如何在资本的世界增值呢？

在资本的世界中，获得财富有两个途径：一是利息；二是资本利得。房地产增值靠的是资本利得，不是利息。

——所谓利息，可以理解为银行理财产品收益、存款利息，或者用象牙塔里的经济学解释，实质是利润的一部分、收益的一种形态，具体到房地产业就是房租。从这个角度看，房地产的价值在于获得房租，赢得财富。

——所谓资本利得，可以理解为股价上涨、房价上涨，在低买高卖之后的差额收益。如果用象牙塔里的经济学解释，就是投资工具买入与卖出差价，即转让价值（Proceeds of disposition），具体到房地产就是买房卖房获得的收入。

在任何一个时代利息都遵循算术算法，资本利得则遵循几何算法，增值速度根本不在一个维度上。

最直白的解释，中国有1.7亿股民，哪一个是真正为了获得年底利息分红，不都是为了获得股票买卖的差价，获得资本利得？

同理，以自住的房子为例，早一天买下来不是为了省掉房租（房租比房款利息便宜很多），而是为了将来不花更大的价钱。

关于房地产市场房租与房产增值之间的差距，我给出一种可能解释：要形成真实需求，购买力、购买意愿二者缺一不可。租房市场是普通人的市场，由普通人的平均收入水平决定，在租客收入没有大幅提高的前提下，房租很难大幅度上涨。房地产买卖市场购买力、购买意愿由社会精英层平均收入水平决定，一个城市收入最高的阶层将形成本地房地产市场购买力、购买意愿。高收入者的收入增长速度总是高于低收入者，他们的需求也强于低收入者，因此，房价的上涨速度总是快于租房和工资的上涨速度也就不足为奇了。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·希勒(Robert J.Shiller)曾对美国过去123年的房价走势进行研究，发现只有28个年份房价是下跌的，95个年份房价上涨，其中最大累计33%的跌幅发生在2007年至2011年的金融危机期间，而过去却有三次十年翻倍的大牛市行情。也就是说，美国从建国至今的二百多年房价始终是螺旋式上升，人们只记得西方房价暴跌的灾难，殊不知过去一百多年没有买房才是最大的灾难。

末流之竭，当穷其源。

房地产市场不是虚拟经济，也就不会遵循金融市场的逻辑。须知，金融市场中有一条基本定理：趋势一旦形成，逆转就需要时间。某种财富的趋势一旦形成，人们就会在潜意识中形成路径依赖，从而促使价格继续沿着原来的方向运行。

在资本市场，逆转日K线形成的趋势需要以“交易日”为单位的时间，同理，逆转年K线形成的趋势，一定需要以“年”为单位的时间。虽然股市和房市有诸多不同，奠基性的理论却是一致的。如果美国的房产是一只股票，那么它就是一只非常值得持有、炒作的百年百倍大牛股。

有人提出质疑，房价太高，普通人根本买不起。

美国的房子已经具有了金融属性，既然是用来炒作的，根本就没想过让所有人都买得起。

富人如此，穷人又当如何？最简单的答案：哪怕掏空六个钱包，尽早上车。

有人说，没有只涨不跌的市场。事实的确如此。不过，凯恩斯曾经说过，长期来看，我们都将死去。

想一想纽约、华盛顿的房价，有多少人想在几十年前甚至年限更久的过去在这里拥有一套属于自己的房子。

一线城市核心地段的房子是大资产阶级身份的体现，而对于普通人来说却遥不可及。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的愿望跨越了时间和空间，如果美国底层的打工仔读到杜甫的这句诗，一定感同身受、深以为然。

1934年，美国联邦住宅法案通过，上千万人欢呼雀跃，终于可以有自己的房子了！但是，在实际的执行中，并不是一视同仁，大多数贷款给了白人而拒绝黑人。

在高房价的重压之下，中产阶级尚有立锥之地，底层老百姓想要实现对家庭、房屋和生活的追求，只能另谋他法。在任何国家，房价一般都会从市区向郊区下降，买不起市区高房价的房子，底层老百姓只能在偏远的郊区买房。

郊区的基础设施与市区相差甚远，1930年，历史学家卡特·伍德森（Carter Woodson）在调查南部郊区时说：“他们中的很多人只有少量舒适的房子、很少的几家商店、一两所教堂、一个学校和一个邮局。人们还没有足够的财富去承担税收，以设计安排合理的地方铺路和提供合适的排水系统和卫生设备。”

远离城市的土地很便宜，底层老百姓或者租房，或者买一块分割的土地，建造一个小房屋自住。在芝加哥、圣路易斯、哥伦布、纽约、底特律和费城，这种现象非常普遍。

如何满足最广大群众的居住需求？

答案肯定是市场化。

任何市场化改革，核心都是承认市场定价功能，具体到住房来说就是承认住房的商品属性，明确产权。一旦明确了产权，住房将主要靠市场交易，而住房又是衣食住行中最昂贵的一种商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出现，住房的金融属性也就被同时明确。

金融属于典型的双子座，一半是海水一半是火焰。住房的市场化就像就打开了阿里巴巴宝库，不但解决了全国范围内住房困难，更重要的是凭空赋予了人们一笔财富，拉动经济的各种产业开始随着房价上涨而腾飞！另一方面，住房的市场化又像打开了潘多拉的魔盒，房价疯狂上涨，造成诸多风险，直至引发类似佛罗里达州地产泡沫、密西西比泡沫一类的危机。

我们分析了20世纪20年代美国的房地产周期，遗憾的是，在那个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得。

回归历史是为了洞察未来，未来房价还能涨吗？

首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。

现实的情况可能比“二八定律”更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款？同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均水平决定，相对于3.3亿美国人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，330万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。

核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……

谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，如果不想被甩得太远，只能尽早上车。

最后，我想提示一下美国房地产市场最大的风险。美国房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。所以在买房时，一定要买那些诸如纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿等一线城市流动性好的房产。

[1] Homer B.Vanderblue, The Journal of Land and Public Utility, May and August 1927.

[2] 来源：William frazer, John J.Guthrie Jr, The Florida Land Boom :speculation , money and the banks, Quorum Books, 1995。

[3] 孙建波，张志鹏，周诚君，《信用扩张、不当投资与政府干预——以建筑业周期与房地产市场为例的思考》，《国际金融》，2012年第1期。

[4] U.S.Department of Commerce, Bureau of Foreign and Domestic Commerce, Statistical Abstract of the United States,1930, Fifty-second Number, Washington: United States Government Printing Office, 1930.

[5] 曹思思，《房产税立法问题国际比较研究》，华东政法大学硕士学位论文，2013年。