“危楼高百尺，手可摘星辰”，在诗人笔下，在更高的地方，星辰触手可及，而在现实社会中，世界第一的摩天大楼是经济周期的天花板。

20世纪20年代，美国人有骄傲和自信的成本。房地产业的繁荣吸引来成千上万的新城市、新居民和投资者，一个规模空前的建设时期开启，1925年的单户住房建设创下了历史最高，这个纪录直到25年后才被打破。

正所谓水涨船高，整个行业兴盛时，那些耗资巨大、工期长、施工难度大的工程才会被提上日程。

20世纪20年代末的几年，世界第一的摩天大楼不断落成。1929年开始兴建、1930年建成的华尔街40号大楼共70层，高282.5米，是当时世界上最高的建筑。不过没有多久，世界第一的宝座就让给了别人。

1928年9月19日，汽车大亨沃尔特·P.克莱斯勒决定在纽约市中心修建一座全世界最高的摩天大楼，以此彰显自己汽车帝国的身份和地位。很多人不知道，当年克莱斯勒大厦以每周新建4层的速度推进，即便以今天的技术和建造水平看，也算惊人的速度。更令人震撼的是，这么大的工程直到竣工，没有发生一起意外和人身伤亡事故。

在任何年代，对于一个国家、一家企业来说，兴建一栋全世界最高的大楼都是无比骄傲的事情，然而月盈则亏，当可以触摸到星辰的高楼拔地而起之时，却是经济衰退之日。

后来这个现象被德意志银行证券驻香港分析师安德鲁·劳伦斯发现：世界最高大楼兴建与经济周期存在密切的关系，世界最高大楼兴建之时，就是经济衰退的前兆。

劳伦斯给这个规律起了一个很符合他职业特点的名字——摩天大楼指数（Skyscraper Index），更被人熟知的是它另外一个可怕的名字：劳伦斯魔咒。

如果1928年的沃尔特·P.克莱斯勒知道劳伦斯魔咒的话，当初就不会草率地做出如此决定。后来的事情大家知道了，世界第一高楼的宝座很快被帝国大厦超越。不久之后，随之而来的是世纪大萧条。

见微知著，摩天大楼的兴建热潮只是20世纪20年代美国房地产市场高速发展的一个缩影，即便经历了佛罗里达州的房地产暴涨、暴跌，从整个时代看，美国的房地产业仍在飞速发展。

悠悠千古，无数曾经辉煌的行业终归寂寞。没有哪个行业是永不落山的太阳。只要有人类存在，人类就需要栖身之地，关于房地产投资的主题将永恒存在，但这并不是意味着房价可以只涨不跌，波动才是常态。

在任何一个国家、一个时代，房子对于一个普通家庭来说，都是最重要的资产与财富。而面对时代的滔滔大河，个人就像一叶扁舟，逆流而上困难重重，顺流而下顺风顺水，厘清房地产崛起的主因，顺应趋势，才能把握住财富的主线。

他山之石，可以攻玉。20世纪20年代美国房地产业经历的**与回落是时代的缩影，让我们一起正本清源，找到房地产崛起的时代因素。

——建筑业的发展得益于需求的集中释放。

战争就像一个黑洞，所有资源都被它吞噬，战争中房地产业也被按下了暂停键。当战争结束，暂停键变成了重启键，因战争而停工的工程需要继续恢复完工，抑制的住房、工业建设需求在短时间像被压制的弹簧一样迅速反弹，促使建筑业进入美国历史上极为兴盛的时期。

有关文献资料显示，当时120个城市里房屋建筑的费用在1916年时达到9.19亿美元的高点，1918年下降到3.7亿美元，1919年又上升到11.72亿美元，到1925年终于上升到34亿美元，达到了顶峰。[3]建筑业的产值从1919年的120亿美元上升到了1928年175亿美元。通过一片树叶可以看见整片森林，在佛罗里达州房地产市场达到顶峰的1926年，全美的建筑总费用同时也达到了128亿美元的最高点。

——经济发展，城市化进程加快。

20世纪20年代，美国经济快速发展。美国的国民收入从1919年的650.9亿美元提高到1929年的828.1亿美元，美国的人均收入提高，机器的使用和生产方式的改进使生产率以每年4%的速度增长。

大河涨水，小河满。经济发展必然伴随着城镇化。19世纪末，美国城市人口不足30%，1900年城市人口占总人口的比重增长到了40%左右，到了1920年，这个数字达到了51.4%，1925年达到54.4%。在这段时间，美国的较大城市以史无前例的速度扩张着自己的领地。

表3-1 1900年至1925 年美国总人口、城市和农村人口（单位：人）[4]

从大城市的数量来看，1890年人口超过10万人口的美国大型城市有28个，人口超过百万的城市只有1个；1910年人口超过10万的大型城市增长到50个，百万人口城市达到了3个。到了1920年，美国的城市化率已经超过了50%。

在上面提到的建筑费用以及产值数据中，住宅建筑只占四成左右，其中大部分是商业和工业建筑，这说明经济本身的增长是这个时期房地产业快速发展的主要动力。

随着经济的发展，矛盾越来越突出。不可阻挡的城镇化进程中，城市居民不断增加的住房需要与有限的供给形成巨大的矛盾。

这里有必要说一点，当住房需要与落后产能形成矛盾时，由供给不足带来的矛盾就会产生，1919年芝加哥发生暴乱的原因就和住房供不应求的矛盾有关。

“一战”后大量南方的黑人迁移至北方，芝加哥市黑人居民人口从1919年的4.4万猛增到1920年的10.9万，住房的压力使摩擦日益增多，最终导致暴乱事件发生。

但在产能不断提升、居民的需要逐渐满足的过程中，产能会慢慢积累，直至过剩，库存的压力和有限的需求又会为危机埋下伏笔。

——财产税是州政府的主要收入来源。

1929年美国的国民收入为828.1亿美元，1928年建筑业产值为175亿美元，建筑业在国民收入中的占比已经超过了20%。毫无疑问，建筑业是美国经济的支柱产业之一，理所当然地成为美国政府的“钱袋子”。

1797年，美国国会第一次向全国所有居民征收“财产税”。19世纪中期，美国各州已经普遍征收财产税。

随着城市化进程的加快，房产增加，州政府的收入越来越依赖财产税。到了20世纪初，经济的发展增加了州政府的收入来源，但财产税占比仍比较高，财产税在地方政府税收收入占比中达到40%以上。1932年，财产税收入占地方政府税收收入的近93%。[5]

财产税在地方政府收入中的过高比例，用今天比较流行的话说，就是“土地财政”。对土地、房地产的过分依赖，一定程度上绑架了美国州政府。

从州政府的角度出发，房价、地价上涨，地方能获得更多收入，于是他们也有了维持高地价、高房价的动力，不愿意看到地价、房价大幅下跌，一方面在政策上给予建筑业、房地产业极大的支持，另一方面不敢对建筑业、房地产业实施严格的监管。

直到大萧条之后，许多州政府才逐渐放弃财产税，转而征收销售税。

——“热钱”的不断流入。

正如在第2章分析的那样，在1929年之前的十年，美国的货币供应量极速上升，而在一定时期内，整个社会所生产产品的总价值不变，货币供应量的增加就像糖不变的情况下水增多了一样，甜度必然会被稀释，这就是通货膨胀。通货膨胀最直接的表现就是商品价格的上涨，特别是土地和房子的价格快速上涨。

货币供应量增加不是“热钱”，但货币供应量增加到一定程度，却可以促使微观市场产生“热钱”。

市场上的钱多了，就要找可以保值、升值的方式。与一般消费品行业相比，建筑业属于资本密集型行业，可以承载更大的资金量，这里也成了“热钱”的欢乐场。有了“热钱”的宠幸，地价和房价的船就会不断上涨。任何一种价格，一旦形成趋势后，就很难改变。上涨的土地和房屋价格容易拨动人们的紧张情绪，居民手里的资金也会源源不断地进入，这又助推了价格的上涨。

居民的钱是怎么加速进入房地产市场的？这就和银行等贷款机构有关。

如果说货币供应量是价格上涨的“元凶”，那么银行等贷款机构就是“帮凶”。土地和房价上涨是一个巨大的蛋糕，为了搭上这趟财富的列车，信托公司、贷款协会甚至银行也来想方设法分一杯羹。这些机构只关心业务做了多少、抢占了多少市场，而不关心贷款人的财务状况，肆无忌惮地向借款人发放贷款。

在20世纪20年代的美国，首付比例为惊人的10%，让人惊掉下巴的是，如果你连10%的首付钱都拿不出来，同样可以在市场上借钱付首付。城市房地产抵押债券的未清偿值或许能从侧面证实这一点：1920年为110亿美元，1929年增长到279亿美元。

说了这么多，我们不仅想要厘清20世纪20年代美国房价上涨、下跌的过程及原因，更重要的是想寻找其中的规律。规律就像太阳每天会东升西落一样，不会因为国家、地区和时代的改变而改变，当我们找到这个规律，就可以利用它，将其运用到当下我们所处的时代。

2007年由房地产市场的次级抵押债券引发的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸。虽然时代不同了，但房价上涨和暴跌的因素与20世纪30年代有诸多相似之处。