（一）城中村改造的关键在于实现城乡一体化

城乡二元体制是城中村形成的根本原因，城中村改造的关键在于实现城乡一体化。

1．实施城中村的户籍和经济社会管理体制的一元化管理

当前实施城乡二元隔离的前提基础已不存在，且较大程度上阻碍了城中村改造的顺利进行。通过城市户口拥有的福利功能，城乡二元体制把城乡居民区分成两个发展机会与社会地位不同的阶层。一方面，城中村村民同时享受着城市的基础设施与农村的福利待遇，阻碍了其自发进行身份转换的动机；另一方面，正是由于福利与社会保险机制的不健全，使城中村村民仍无法摆脱土地作为其赖以生存的基本生产资料的功能，而不得不依附于土地。因此，取消现有以世袭身份为准则的户籍制度，实施城乡统一的户籍，完善现有社会保障制度，建立城中村村民失业、养老社会保障制度，已成为改造城中村的关键措施。

2．建立城市与城郊土地和房产的统一市场，化解土地二元制问题

实现农村集体建设用地与市地的平等发展权，是有效改造城中村的关键。城市郊区农村集体经济组织可以用土地入股的方式，将建设用地纳入土地市场进行流转，建立城市与城郊土地的统一大市场，以城市边远农村集体用地的上市流转作为城市用地供给的来源，以消除农地征用的低成本与城中村改造补偿之间存在的价差，成为有效改造城中村的途径之一。从而不仅可以减少由于隐性市场的存在产生的土地无序建设与流转，提高城市边缘土地的利用效率，而且以合法途径规范了城市扩张用地的取得方式。

（二）城中村改造的目标

总结目前城中村改造的做法，要特别注意防止将城中村改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视城中村社会形态的改造。有的地方城中村改造仅仅实现了统建，改变了一户一栋的建筑模式，但社区的封闭性仍然没有改变，依然是过去那个村，依然是过去那些村民，依然是一户村民拥有多套出租屋，租住房屋的依然是原来那些人。其结果是，房屋变漂亮了，基础设施也完善了，但居住结构和社会结构依然未变，社会面貌和社会问题可能依然如故。因此，城中村改造要树立长远眼光。注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使城中村更好地融入城市整体中去，以实现城中村彻底地城市化。根据不同的发展阶段，具体而言，城中村改造应实现如下几个方面的变革。

1．村民市民化

城市化过程即是农村人口转化为城市人口的过程。但村民市民化并不是简单地转变户籍就能完成，还有一个生活方式、社会意识及社会行为的转变过程。在初始城市化的地区，城中村改造的第一步可能是将村民的户籍从农村户口转变为城市户口。但接着还有一个转变村民观念的问题，即使他们在生活方式、社会意识和社会行为方面真正成为一个市民，同时，还要打破村民对土地的依赖，如促进就业和实行城市社会保障等，这才能使村民完全地市民化。

2．组织社区化

主要是将村民委员会改成居民委员会。实行城市社区的管理方式，在政治领域实现农村向城市的转型。

3．经济公司化

对原城中村的集体资产在清产核资的基础上进行股份制改造，成立股份公司。科学合理界定股权，合理分配股份。目前城中村在公司化过程中还存在不少问题，如产权模糊，管理不规范；有的股份制公司股权封闭，不利于向社会募集资本扩大规模；公司经济结构和收入结构单一，人才缺乏，发展后劲不足等。因此，如何更好地促进城中村股份公司发展是值得深入研究的问题。

4．房屋建筑特色城市化

通俗地讲就是“农民上楼”，首先将城中村土地国有化，然后按城市规划和市政建设要求对房屋建筑进行改造，使城中村建筑建蔽率、绿化率、容积率和公共设施符合城市标准，完成城中村物质形态的城市化。同时，在这个过程中要避免“千村一面”的建筑形态，建筑应与村在历史、周边自然人文环境相协调。

5．社会结构和管理现代化

通过城中村改造，如通过商品房开发引入新的业主，或通过妥善安置，使城中村与其他城市生活小区相融合，改变城中村的人员结构，使地缘血缘结构得以淡化和瓦解，使城中村成为以契约型（法律、制度）关系为基础而不是以初级关系为基础的社区。同时，在城中村社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使城中村社会结构和管理实现现代化。