1．探索建立一种超越“零和博弈”的新合作机制

笔者认为，城中村村落的终结，必然伴随着激烈的利益和价值冲突，现在通行的三种模式都存在缺陷，是一种“零和博弈”的制度规则，需要根据新时期城乡发展一体化的要求，走真正的中国城镇化道路，建立一种超越“零和博弈”的新的合作和整合机制，推动城中村的管理和改造，推进中国的城乡发展一体化进程。美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地增值溢价捕获、区段征收和市地重划的模式可供借鉴。相关经验表明，区段征收、市地重划等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各得其利。假设某个地块的城中村有100亩土地，有200户原住村民，每家有一片宅基地。政府在城中村改造过程中，可以直接与村集体以及村民进行谈判，要求对方无偿给出部分土地，比如45亩土地交给政府，政府就可以开始区段征收、市地重划的操作。比如，在政府拿走的45亩土地中，可以用30亩土地用作城中村的基础设施建设，剩下的15亩公开拍卖以偿还基础设施的开发费用。如此，政府可以不用另外开支，就实现了城中村的基础设施改造和市容改善。

2．系统化的研究推进

在新的历史时期，城中村改造时系统工程需要全面予以考察研究。除产权、规划、地价及拆迁补偿安置外，具体到特定的城中村改造项目，还须解决要不要改造、改造主体、改造目标和改造模式等原则性问题。这些原则性问题是解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置等的前提和基础，决定了后者的方式和内容。

3．要站在城市经济社会发展全局做出改造决策

一个城中村要不要改造，不仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与所在城市的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。首先，城中村改造必然带来住宅供应量的增大，如何正确判断当前房地产市场形势并采取适当的调控措施，就显得至关重要。例如，为避免城中村改造冲击房地产市场，珠海市曾决定在改造期间三年内不新供应土地。其次，城中村中居住着大量从事服务业的外来人口，改造将不可避免地提高这部分人口的居住成本。如果一下子改造得过多，将会直接影响到服务业的经营成本，甚至动摇整个城市的经济基础。最后，城中村往往处于城市的黄金地段，外来的低收入租客可以方便地找到工作，政府提供的廉价住房又因一般在城市的边缘而难以找到工作。城中村改造如果处理不好这个问题，就有可能出现有住房无工作或有工作无住房的局面。

4．城中村改造既是建设问题又是管理问题

在加快城中村改造的同时，地方建设部门、市容市政等部门切实加强城中村的管理工作。以苏州市为例，为进一步遏制市区违法建设，2009年，市政府出台了《关于加强市区违法建设管理工作的意见》，明确规定市区范围内（包括城中村、无地队中已转为国有土地性质的地块）未经规划部门批准、擅自搭建的违法建设，由城管执法部门依法查处。其中，农村集体土地（宅基地）上的违法建设，按照属地管理原则，由所在区政府牵头并会同相关部门实施行政执法。市市容市政部门根据“重心下移、属地管理、以防为主”的工作思路，就进一步加强城中村（无地队）违法建设的查处工作提出了明确要求，切实做到长效管理：一是要求各区建立健全违法建设查处组织网络；二是明确分工责任。做到责任到人，职责明确；三是进一步完善配套工作机制。同时，对市区城中村（无地队）国有土地性质地块上的违法建设开展专项整治。同时，城中村内流动人口大量聚集，房屋无序出租，安全隐患尤其突出，成为工作的重点和难点，近年来全市各级公安部门从实际情况出发，从管理方式、运作机制、科技手段、软件系统以及工作力量上加强了房屋出租户源头管理力度，强化了“以房管人”基础工作。

5．选择确定改造主体

一般来说，政府、企业、村民集体都可以成为改造主体。具体到特定项目，这取决于三者的意愿和彼此力量的对比。一般说来，如果涉及市政基础设施等公共利益，由政府为主改造就比较合适；如果是纯粹的经营性项目，则由企业为主可能就比较合适；如果村民集体是一个具有足够开发实力和资质的法人，由村民集体组织改造也是理想选择。当然，各方之间进行合作也是一个改造途径。

6．以推进城乡发展一体化为改造目标

新时期，要以推进城乡发展一体化为改造目标，把城中村改造纳入城市的城乡发展一体化的总体布局。改造目标既要符合城市规划标准，又要切合实际情况。改造目标很大程度上取决于城中村的现实情况。针对不同类型的城中村，具体的目标会有所侧重，改造的有以提高人居环境质量为目标，有的以提高村民经济收入为目标，有的以保护历史为目标，有的以完善市政配套为目的，有的仅仅以消除安全隐患为目标。

7．确定合理的改造模式

针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。例如，有的改造仅仅是局部建设，有的则是整体推倒重来；有的以拓宽开敞空间、完善公共设施为主，有的以改变私人居住环境为主；有的就地拆迁安置，有的则采取土地置换的方式实行整村搬迁。

8．改造要考虑城中村大量居住者的利益和保障

在国外，贫民窟是受到批评的，但批评者是站在贫民的立场、而不是官方的立场去批评的，因此批评的焦点是政府为什么没有给贫民盖好一点的房子，而不是为什么没把贫民给赶走。而在中国，由于不少流动人口所在的非正规经济部门有碍观瞻，不符合卫生标准，地方政府经常采取行动清理街头没有执照的摊贩，推平棚户区，或是强行将有关人员移到远离城市中心的地区。在很多国内大中城市，城中村和城郊村作为流动人口大量聚居的地点，在我国城市化过程中发挥了非常积极的作用，不仅在政府住房保障职能缺位的情况下为外来人口提供了其可支付得起的住房，也为城市化扩张过程中的失地农民解决了失地后的收入来源问题，部分弥补了政府低价征地而对其生活造成的困难。但遗憾的是，目前很多城市以改造城中村、提升城市形象为名开始的运动式拆迁，其中暴力拆迁、群体性事件乃至恶性事件发生频率大大提高。一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？城市产业发展需要的外来务工人员的居住问题如何解决？城中村取消后的城市劳动力成本的增加对地方经济社会发展的影响如何？这些都是值得各级政府深思的问题。