（一）城中村的居住环境问题

城中村居住环境存在的问题可以概括为以下几种。

（1）绝大多数民房系私人违章建造的“六无工程”，质量安全隐患严重。违法加盖，危险频发。受利益驱动，所有城中村的村民几乎都在盖房子，而村内新增建筑多为在原设计基础上加建、扩建，属违章建筑，其房屋质量令人担忧。在西安、武汉等地曾发生多起正在搭建的楼房坍塌的恶性事件。据统计，2007年初至2011年6月，西安全市村民自建房屋发生事故的有50起，死亡69人，直接经济损失886.1万元。

（2）建筑密度高。目前社会流传的所谓“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”，都是城中村特有的现象。建筑密集、拥挤，对居住者的健康不能不造成损害。在城市区位优势显著、地价剧涨以及城市房地产市场火爆的情况下，在租金利益的驱动下，盲目开发使得随意加高楼层，扩张住宅面积和容积、挤占公共空间成为普遍的行为。1986年，深圳市政府规定，农村私人建住宅，层数要控制，原则上每幢不得超过三层。1992年又规定，农民建房的基底面积每户不得超过80平方米。但一项调查的结果表明，3层以上的违章比例高达61.5%，4层以上的占39.4%，4～6层的私房占总数的56%，基底面积超过80平方米的住宅比例达到了52.1%，平均值为102.5平方米。在广州的城中村，6～8层总面积400～600平方米的住宅，而且在第二层以上最大限度地挤占公用街道的“领空”是最普遍的。

（3）配套设施严重不足。与城市基础设施建设不同步，排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。同时由于布局杂乱，村内交通狭小拥挤，道路狭窄弯曲，不能提供基本的车流道路、消防通道等公共设施，一旦发生火灾等灾害，消防车、救护车难以进入，将会造成严重的后果，其安全隐患多，危险频发，抗灾能力极低。

（4）卫生环境极差，成为城市卫生死角，极易滋生公共卫生突发事件。

（5）人口稠密，商业活动过度，使居住空间显得更加拥挤散乱。

（6）改造无序。在老村改造中，每户各自为政，改造的不同时性和在投资、标准等方面的差异，把整个村庄变成了混乱的大工地，拆拆建建，建筑噪音、垃圾随处可闻可见。

（7）在城中村土地使用中也存在诸多问题，如村民的宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖等，管理混乱。

综上所述，城中村的现状完全不能满足人对居住空间的基本要求，它不仅不适合居住生活，而且还存在严重的安全隐患。城中村与城市作为一种现代住所的要求相差甚远，甚至还远不及农村居住条件。因此姑且不论它对城市整体形象之损害，单从居住生活的层面讲，城中村也需要改造，并且改造不是枝节上的修修补补，而是需要拆迁与重建。

（二）城中村的社会问题

1．城中村的犯罪及治安问题

20世纪90年代以来，城市犯罪现象成为全社会关注的焦点之一。一项关于边缘社区社会稳定问题的研究指出，边缘社区违法犯罪问题成为影响城市社区稳定发展的主要因素，并且已经成为全国各大中城市严重的社会问题。1993年，上海市城乡接合部外来人口刑事案件作案人数已占总数的70%，广东省则占80%，其中深圳市高达90%。根据广州市公安局的统计显示，2000年第一季度，广州市白云区发生重大入屋抢劫案178宗，其中发生在出租屋内的就有134宗，占75%。广州市公安机关近年所捕捉的犯罪嫌疑人中有八成是在城中村的出租屋中藏匿被抓获的。

城中村的犯罪现象属于典型的社区犯罪。所谓社区犯罪，是特指犯罪活动具有十分明显的区域性，也就是说，特定的空间环境对犯罪活动的产生起到了重要作用，居住区物质实体环境与犯罪行为，以及社区人际关系状态与犯罪情景之间具有因果关系。20世纪初，美国芝加哥和底特律两市社区犯罪问题严重，研究表明，外来人口的增加、人口异质性的加强、拥挤、贫困、隔离与社会分化等是导致两市社区犯罪的主要因素。在一些人际关系欠佳、邻里互动贫乏、社区活动极少的地方，犯罪率明显高于其他地方，而造成这种状况的主要因素，是城市空间的过度拥挤以及城市居住区的刺激物密度过高而影响到人们对户外活动的参与和社区交往的形成，影响到人们彼此对社区里的一些重大问题漠不关心，从而给犯罪分子以可乘之机。这些研究结果可以用来说明城中村拥挤而复杂的居住环境对犯罪行为的产生所起的作用。同时还需看到，由于各城市对“边缘社区”疏于强力控制，一些违法犯罪问题未被有效查处，助长了犯罪分子的嚣张气焰。

城中村人口结构复杂，由村民、市民和流动人口混合构成。受经济条件限制，大部分涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的城中村居住。一方面，由于受经济利益的驱动，造成城中村违章建筑屡禁不止，层出不穷；另一方面，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合。然而社会管理的缺失和失衡使城中村成为城市社会治安问题的重灾区。在城中村内，发廊林立，赌博盛行，各种恶性案件不断，社会治安形势严峻。

2．城中村的失业问题

在非农化和城市化的进程中，城中村不仅没有解决就业问题，反而出现了结构性的失业问题，大量的劳动力没有工作，特别是40岁以上的劳动力，大多数整天无所事事，处于闲置状态。那么是他们不愿就业，还是没有就业机会呢？据笔者调查，绝大多数居民表示没有就业机会，而非自己不愿工作。但是，几乎在每条城中村，商业气氛都甚为浓厚，各种店铺鳞次栉比，应该说就业机会是相当多的。为什么村民要出租自己的铺面而自己不经营呢？难道是利润低微到简直不值得干吗？事实上，除一些小商业之外，城中村还存在许多其他类型的就业岗位，例如，在广州市天河区某城中村，仅全村保安系统每年支出就高达160万元，而全村保安人员几乎都是从外面招聘的；再如，集体企业存在大量的就业岗位，而其人员也都是从外部招聘的。总的来看，城中村绝大多数就业岗位均被外来人员占领。

对于上述失业问题，笔者认为主要有如下原因。一是由于大笔收入来得太容易，且具有稳定性和持续性，使人们产生了好逸恶劳。同时，“村办社会”的发展使各个家庭没有后顾之忧。二是城中村脏、乱、差的环境连这些村民自己都不认同，而出让工作机会、选择失业反而可以显示自己与外来人口的身份差别。三是过去各家庭之间由于生产技能、种植品种和经营方式的不同而在收入上存在很大差别，现在由于都在相等面积的宅基地上建房出租和参与集体分红而出现了罕见的平等格局，没有一定的贫富差别，各个家庭就失去了相互比较、相互激励、进一步发展的动力。四是不思进取，缺乏适应现代工商业所需的知识和技能，缺乏职业竞争的必要条件，无法承受二次创业或就业的风险，则是这些人无法进入或不敢进入村外劳动力市场的重要原因。

3．城中村的文化生活问题

脱胎于农民、又不得不进入城市生活的城中村村民缺乏文化和职业的培训，一旦失去土地优势，他们必然成为城市生活中最缺乏竞争能力的群体，这一状况使得城中村村民对未来缺乏信心。如今依靠城中村优越的地理区位，从而获得土地的征用补偿和土地房屋出租收益，致使短期内村民物质财富急速增长。传统农村文化尚未与现代城市文明接轨，私房出租的巨大收益并未带来村民素质的提高，富裕之后不思进取、不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。城中村中青年村民的二元性和社会边缘性凸显，游手好闲被称为“食利阶层”和城中村“富二代”，村民文化素质不高、道德品质没落、法律意识淡漠使城中村成为城市化进程的主要空间障碍。由于收入来得太容易，且具有很高的稳定性和持续性，花钱就不会太珍惜，一些禁不起不良生活方式侵蚀和影响的人养成了好逸恶劳、不劳而获、不思进取、整天吃喝玩乐的不良习性，也即现在各级党委和政府十分关注的所谓城中村“富二代”现象。

（三）城中村的经济问题

1．城中村的“寄生经济”问题

在非农化与城市化过程中，城中村的产业结构经历了一系列的重大调整和转变。早期集体收入主要来自诸如纺纱、酿酒、制砖、制茶、农产品和食品饮料加工等劳动密集型产业。随着城市劳动力价格上涨和土地大幅度升值，城中村经历了一个去工业化的过程。目前，房地产业、房屋出租业、小商业与服务业、小工业、个体运输业是几乎所有城中村的主要产业，其中相当一部分产业是被安排在一种具有社区性质的股份合作制的集体经济组织下运行的。随着经济结构的重大转变，特别是集体股份合作制经济的发展以及房地产业和房屋出租业的兴起，城中村出现了一个十分明显的食利阶层，并且整个村落的经济呈现出一种浓厚的“寄生经济”状态。

首先，作为集体经济支柱的房地产业，是依靠城中村优越的地理位置、特殊的土地产权制度和城市房地产市场的兴起发展起来的。城中村凭借这些优势吸引房地产商的介入和银行的大笔贷款，夺占激烈的城市房地产市场。在收益分配方面，城中村是一个封闭的单位化的利益共同体，纳税之后的全部收入完全在单位内部分配。在集体经济组织实行公司制改造以前，由于两种税率之间存在巨大差别，使城中村在与外部系统进行的资源、能量与信息的交换过程中，完全处于一种不平衡、不对称状态：城中村从外部系统中获得了巨大的利益，可向外部提供的价值甚少。这表明城中村集体经济具有浓厚的“寄生经济”的特点。目前，农村经济组织经过公司化改造，实行公司税率，初步纳入城市经济体系，这种情况才稍微有些改变。

其次，个人或家庭依靠股份分红和房屋出租过着悠闲的生活。考察这两项收入的来源可以发现其中的寄生性质。集体企业的股份不是来源于个人或家庭的自致性收入，并且不是通过家庭认购（即不属于家庭投资），而是村集体根据集体收入总量按人口进行的平均分配。房屋出租的经济性质则与上述集体经济中的房地产业十分相似。从城市人均收入水平来看，城中村每个家庭依赖这两种途径获取的收入是相当可观的。以广州市天河区某城中村为例说明。该村共有500多户常住家庭，每个家庭利用自己的宅基地（80～150平方米）建造了平均6～8层的住房，每层租金大约1000～2000元/月，则整幢租金月收入至少有8000元，年租金收入至少有8万元。除房屋租金，股份分红也相当可观。按该村的实际情况，现在平均每户至少有两个16岁以上配有股份的户口，每人20股，每股年收益底线为600元，则两人一年所得分红至少有24000元。将租金和分红合计，则家庭的年收入至少在10万元。这里姑且不论存款利息及其他收益。

2．城中村的“地下经济”问题

“地下经济”是指在国内为了逃避税收、劳动力市场监管等“市场摩擦”因素而在官方GDP统计之外进行的经济活动的总和。城中村的“地下经济”所涉领域十分广泛。如房地产业、房屋出租业、个体工商业、各种流动作业、摊位出租、停车费、村内各种罚款与乱收费、黄赌毒、走私、盗窃销赃，以及地下工厂的生产、加工、盗版，等等；此外还包括第二职业收入、集体分红、储蓄利息及其他收益，等等。这些经济活动除少数可以合法免税或合理避税外，其他绝大多数属于非法行为，即所谓“黑色经济”。城中村的“活力”与“生命力”在一定程度上来自于地下经济的活跃，地下经济的生存发展往往需要独特的“土壤”，而城中村恰好具备这种“土壤”。

其一，城中村良好的区位条件是地下经济发展的最佳依托。例如良好的市场区位，便利的交通，邻近庞大的供求市场，良好的信息供应渠道。其二，城乡二元管理结构成为地下经济滋生泛滥的最佳场所。在这里，社区管理往往只涉及诸如水电、计生、税务等常规性粗放型管理，而对城市化过程中新出现的现象，特别是复杂的经济现象，几乎处于失控状态。其中又有两方面的原因，一方面，从农村社区延续下来的一套管理办法很难适应急剧转型的社会，以致出现“工具性失控”；另一方面，生活在这里的居民对社区管理的重要性认识不足，要求不高，以致出现“价值性失控”。其三，由于居住区环境质量不高，使这里房屋的租金相对邻近的城区具有价格上的绝对优势。由于不论是工作、生产还是居住都需要房屋，这些租金廉价的房屋自然成为了三教九流的首选，从而吸引了大量的外来人口。其四，城中村社区特殊的经济利益关系容易促成社区集体越轨行为。在这里，房屋出租是村民家庭经济的支柱，他们总是千方百计降低出租条件避免房屋空置，以致违法犯罪活动不仅没有受到直接管理者——房主应有的控制，甚至还有些见利忘义的村民为承租者的违法犯罪活动暗中提供支持。

综上所述，城中村问题的存在，与人民群众日益提高的生活水平不相适应，与迅速变化的城市容貌不相适应，与城市经济社会发展和现代化的要求也不相适应，城中村已成为制约城市发展的一个重要因素。城中村的改造一直在小范围内进行，但长痛不如短痛，如果不痛下决心进行全面改造，问题长期拖延下去，随着时间的推移，改造的成本必然会越来越高，将势必影响各方面参与改造的能力和意愿。因此，要切实加快城中村改造步伐。