城中村大多处于国有、集体土地并存、交错的地区，在空间分布、人员构成、产业就业、土地房屋权属、公用设施建设、社会管理等方面均呈现不同于一般城区和农村的特点。笔者结合对黑龙江省牡丹江市西安区的城中村的考察，分析城中村的现状及问题。

黑龙江省牡丹江市西安区共有南江、立新、共民、西苑、新安、卡路六个城中村。

卡路村位于牡丹江市区西部，属于城乡混居村。全村1630户，2245人，其中农业人口621户，2074人，全村有耕地1044亩，山林面积为937.5亩，养鱼水面为168亩。卡路村农业以种植蔬菜等经济作物为主，棚室生产技术先进，为牡丹江市首批菜篮子基地。卡路村地处城郊，交通发达，公路、铁路交错，16路公交车直通村内，牡宁铁路线途径卡路车站，方便快捷。

西苑村位于牡丹江市西二条路与海浪路交汇处，毗邻市区，交通便捷，加之牡丹江地处301国道和201国道的中心位置，是黑龙江省东南部交通枢纽，占地面积0.2平方公里。总人口146户378人。有耕地225.64亩，全村总收入3313万元，固定资产268万元，其他资产521万元。西苑村地理位置优越，环境优雅，已在城镇化道路上进行了有益的尝试，村里有集体企业——牡丹江机动车交易中心，是全省东南部最大的机动车集散地。

立新村坐落在牡丹江市的西南城乡部的狭长地带。全村共有总户数738户总人口2277人，耕地面积1418亩。立新村的农业以种植蔬菜为主。立新村是典型的城中村，村域内工业、建筑业和服务业较发达，人多地少，工农混居。

共民村位于牡丹江市区西部，有耕地面积1080亩，全村农业户523户1760人，村委会坐落在西新安街与西八条路交叉口，是一个以种植蔬菜为主，养殖业为辅的城乡结合村，村域内工业、建筑业和服务业较发达。

新安村位于牡丹江市市区西十二条路长安街和牡丹街之间，城乡接合部，城乡混居。全村农业户105户，农村人口为320人，耕地面积为555亩。新安村系朝鲜族村，70%以上的青壮年劳动力实施对韩劳务输出，使土地合理流转，集中到种田能手中，农民的收入得到大幅度提高。新安村与牡丹江市西安区西长安街——朝鲜民俗风情街相连，成为牡丹江市对外开放的一个窗口。

南江村坐落在牡丹江市中心滨江公园西侧，全村有555户，1200人，共7个村民小组。以农业种植和养殖为主体产业，农业种植品种有玉米和黄豆；养殖业种类有生猪和蛋鸡。村经济组织现有固定资产1800多万元，厂房占地面积17000平方米，水、路、电、有线电视、通信网络已进户；村路、主要干道水泥路面和两侧排水沟已竣工完成；自来水水质达到国家饮用水卫生标准；有线电视安装户率100%；电话普及100%；宽带信息网络户率80%，基本实现生产生活信息化。目前，南江村已基本实现了城中村向城市化的转型。

（一）西安区城中村管理现状

1．空间分布呈现一定的圈层式格局

我国很多城市都是以老城区为核心进行“摊大饼”式的空间拓展，由于城中村因城市快速扩张而逐渐形成，因此，城中村的空间分布也呈现出一定的圈层式格局。牡丹江市也呈现上述特点，临近农业区域的城市外围区域的城中村数量最多，城市核心区域城中村的数量相对较少，但越是位于城市中心区域的城中村，建筑和人口越是密集。

2．土地房屋权属性质多样

城中村土地权属主要是集体所有的农用地和建设用地，还有一些已经转为国有，但实质上其土地处置权仍保留在原农村集体经济组织的土地。城中村的房屋类型较多，包括村民自建住房、村集体组织用房、农转居公寓，以及其他少量社会公益或配套用房等，其中有大量村民自建的没有办理权属登记或者权证不齐的房屋。

3．人员构成与就业状况复杂

城中村居住人员中外来人员占有较大比重，据对沿海一些城市的调查，外来人口普遍占到城中村居住总人口的60%以上，最高的村可达到90%以上。从牡丹江市西安区调查发现，城中村居住人员的职业成分复杂，除村民外，还普遍有工厂工人、营业服务场所服务人员、个体户，还有一定比例的无业人员；城中村内普遍没有发达的工商业，村民的经济收入主要是原种植业、养殖业，以及依靠出租房屋、村集体经济分红以及经营小规模的商业、餐饮业等。

4．公益性公共设施较少

目前城中村的公共设施中的商铺较多，但教育、文化、体育、绿地、道路广场等公益性设施的数量较少、档次不高，表现在城中村的土地利用结构上，居住用地的比重较高，而其他的社会公益性用地的比例明显较低。

5．社区管理主要还是农村管理特征

在牡丹江西安区，村民的生活空间形态主要还是传统农村形态，南江村、新安村村民居住形态已经是社区式，而城中村的社会管理基本保留原村委会模式，村委会用于日常运转和公共服务设施建设、维护的经费多为村集体自筹解决。在以前已经实现撤村改居的城中村，村委会改为社区居委会，其居委会工作人员往往由原村干部转任。

（二）西安区城中村管理中存在的问题

结合牡丹江市西安区城中村的发展现状分析，六个城中村的发展很不均衡，没有进行城市改造的村屯主要存在以下问题。

1．基础设施薄弱

道路、供水、供电、排水、垃圾处理基本没有纳入城市管理，脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一。各种管道、电线杂乱无章，排污不畅，内涝时有发生，垃圾乱堆，卫生死角多，环境恶劣，并且缺乏公共绿地与体育等基础设施，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善。

2．建筑质量参差不齐，安全隐患较多

城中村的住宅建筑新旧混杂，等级差异较大，近期的、20世纪七八十年代的，甚至新中国成立前后的住房均有，老房屋大多是木、石、砖木结构住房，陈旧破烂，无卫生设施。建筑质量总体不高，私搭乱建较多，没有宅基地的村民基本住在耕地中的看护房里，卫生环境较差，极容易引发各类疾病，存在公共安全隐患。高密度、低质量的建筑在遇到火灾、地震自然灾害时，往往会造成较严重的损失。由于城中村内道路狭窄弯曲，导致消防通道严重受堵，消防安全隐患突出。

3．治安形势严峻

村民、外来人员、居民混合居住，村民大多游手好闲无所事事，社会综合治理压力很大，在一定程度上构成对群众生命财产安全的威胁。

4．就业问题突出

由于土地稀少，大多村民的棚室都已出租，靠租金生活，与城市居民相比，在城市就业中存在着高不成低不就的现象，处于明显弱势，村民发展面临许多困难。

（三）西安区进行城中村管理探索的成效和改造中存在的问题

随着城市化进程的不断推进，牡丹江市西安区较早进行城镇化建设的共民村、新安村、南江村面貌发生了较大变化。

第一，环境的改变。由于高起点、高标准进行规划和建设，改造的村居住与商业办公兼容，各种配套基础设施齐全，绿化、净化、美化达到了有关要求。

第二，住房条件的改变。平房换成了采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的楼房。同时楼房也有一定的升值空间。

第三，由于进行了社区化管理，警务设施齐全，治安状况明显好转。

第四，村民个人收入的改变。城中村改变后成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，给安置在该区域内的部分村民提供了一定的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，部分村民收入有了一定的提高。

虽然牡丹江市西安区城中村在城镇化建设方面取得了重大的突破，但在改造过程中依然存在一些问题和困境。

第一，缺乏规范性指导意见。目前，牡丹江市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督。因此，必须在坚持规划先行的原则下，在现有城乡一体化规划的基础上，应抓紧编制城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。

第二，城中村改造范围内的失地村民全部转成城镇户口，并未给他们带来社会保障待遇的实际转变。西安区政府反映，城中村改造后，集体土地以货币补偿方式一次性被征收，村民完全失去了土地。由于普遍缺乏相应的生产技能，很多村民陷入了“种地无田、上班无岗、低保无份”的困境。部分村民失去土地后，失地农民在拿到征地拆迁补偿款后，由于不懂得如何理财，很快就把补偿款挥霍一空，成为社会不稳定因素。因此，应针对不同年龄阶段为失地村民建立起以养老、医疗等为重点的社会保障体系，以切实保障失地村民的利益。另外，失地农民的征地拆迁补偿款不应全部发放到村民手里，应为失地村民购买医疗保险、养老保险等“五险一金”或平等地享有城市居民一样的教育、社保等待遇，这样，失地村民的后顾之忧就解决了。

对以上问题，基层政府和村委会建议，城中村在进行改造时，应按功能统一规划，各项基础设施维护管理等工作全部纳入城市大规划之中。既有居住区，也应有商服区域，集体所得部分不应该进行再次分配，应盘活这部分资金，采取股份制联营企业或自建商服中心，村民入股，年底进行分红的方式，优先雇佣入股村民，这样既增加了村集体积累和发展，又提高了村民的收入，再次保障了村民的利益。此外，还应对失地农民进行就业培训，引导就业，扶持创业，使失地农民真正过上城镇居民的日子。

综合来看，城中村降低了农村人口流入城市的门槛，是一个低成本进入城市化的切入点。这是我国城市化过程中必然出现同时也是必需的产物。与此同时，城中村存在基础设施、社会治理、居民就业、发展前景等方面的问题，被称为城市的“瘤子”，成为制约城乡一体化进程以及制约城市发展的重要障碍。