近日，一个惊人的数据昭示了国人。国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

——摘自某公开报道

住房关系到千家万户，牵动着亿万读者的心。所以这个消息一经传出，立刻在社会上引起轩然大波。因为要知道，如果仅仅是供电部门抄表时发现有6540万套住宅已经连续6个月读数为零，那么可以肯定，实际空置面积比这还要大。因为政府并没有规定商品住宅一经建成后就必须马上每家每户装电表，如果再加上那些还没装电表的空置房呢？这个数字不是更大吗？

在纷纷扬扬的观点中，大致可以分为两大派：

以官员、房地产开发企业为代表的一派斥之为“胡说八道”，认为“决无可能”。

知名地产商任志强在微博上表达观点认为，按照“黑灯率”来判定这些住宅是空置房很可笑，请问那些在“饭店里、商场、影院、大街上、地铁、外出、外地的人在哪里住？”意思是说，他们最终还是要回到家里住的。因为这时候他们不在家，所以家里只能是黑灯黑火，但不能因此就断定这些住宅是空置的　1。

中国房地产研究会副会长评论说，6540万套空置房的数据不靠谱，“这个数据令人震惊，十分恐怖。”理由是，1999年到2008年间城市化加速上升，我国城市非农业人口一共才只增加2亿人左右。根据国家统计局的数据，1998年到2008年间全国商品住宅总竣工面积为37亿平方米，1998年以前的大多数住房面积只有60平方米左右。如果真的有6540万套住房空置在那里，就意味着我国历史上近20年来所盖的房屋大部分空着　2。但这里要提醒读者的是，上述国家统计局数据中并不包括数量庞大的“小产权房”、单位自建房。

北京市房地产业协会副秘书长表示，该协会每年都进行统计，其中一年内空置的房屋很正常，尤其是当受政策影响房屋滞销时就更是如此；只有三年以上的空置房才能说明问题。不过从北京看，北京的空置房并不多，在正常范围内　3。

遗憾的是，既然房地产业协会每年都有统计数据，这时候只要公布一下他们的数据，表明空置率究竟是多少不就行了？除此以外，也没能说清为什么一年内空置的房屋就很正常、三年以上才不正常？否则，他的观点会更有说服力。

以普通百姓为代表的一派认为这样高的空置率“完全有可能”，并由此联想到，这是目前我国房价虚高的主要原因之一。

2007年暑期，北京联合大学对北京市城区50多个楼盘的小区用电情况进行抽样调查，这些楼盘都是2003年到2006年间售出并已经入住了的。由于当时正值盛夏酷暑，如果有人居住的话用电量应该会比较大。所以该调查把两个月内用电量不足10度的住户推断为空置房，最终得出空置率为27.16%的结论。并由此推算，北京市2007年已购商品房中的闲置面积约为5400多万平方米　4。

北京市出租车司机李杰更有意思，他看到报上的争论后，专门利用周末两天晚上8到10点这个时间段，放弃拉活，把北京市朝阳区的楼盘跑了个遍，拍下了上百张“黑灯照”——用照片记录哪些楼盘的“黑灯率”高。“黑灯率”越高，表示这些住宅的空置嫌疑越大。

从他所拍的照片看，部分楼盘的“黑灯”现象确实非常明显，尤其是东风大桥东“瞰都”的黑灯住户大概超过一半，朝阳北路“星河湾”的黑灯率更高。据此他大胆预测：平均价格在每平方米三四万元的商品住宅，百分之六七十都没人住　5。

可以看做“做贼心虚”的一个例子是，“晒黑灯”行动曝光后，许多房地产开发公司日夜安装照明灯，以此来降低“黑灯率”。

李杰的结论得到大多数人赞同。某网站的相关数据显示，在32003人参与的“空置房现象调查”中，在“你所在小区晚上住户黑灯情况如何”一项中选择“有很多”的网民达68%，而选择“住房空置率高”的网民比例更是高达91.2%　6。

在福州，东南快报房产新闻部记者兵分几路，在该市展开一次深入调查。他们重点在这10年来住宅密集开发的金山、北城、东区板块中选择18个样本楼盘，交付时间在1年至5年之间。通过走访物业管理、查看物业登记，统计出三大板块18047户样本户中有空置房3953户，平均空置率为22%。空置率最高的一处楼盘，在已经交付使用的1008户中，没有进行装修登记的比率高达55%　7。

值得一提的是，他们确定的“空置标准”为房屋交付后未装修、也没有人住。如果统计口径扩大到房屋装修后没人入住，并且包括郊区楼盘的话，这个比例会更大。

有争论是好事，可以明辨是非。接下来该出场的应该是“权威部门”了，然而令人遗憾的是，偏偏这时候这些部门集体选择失语。

从上述报道来源看，消息引用6540万套空置房是根据国家电网公司智能抄表得到的数据，那么问一问抄表员不就很清楚吗？

2010年7月7日下午，北京晚报记者特地就此请教北京电力公司有关人员，他们认为抄表员提供的数据真实可信　8。

而国家电网公司赶紧澄清说，目前全国有3亿个电表用户，构成非常复杂，该公司从来就没有进行过多少电表不转方面的统计，也没有发过这样的调查结论　9。

电表构成怎么个复杂呢？举例说，有的是几户合用一个电表，有的使用的是插卡电表，它们就无法真实反映住户的居住情况。再比如，如果一户人家拥有两套住房轮流居住，并且两套住房都有连续的用电、用水记录，那又怎么来判断房屋是否空置呢？所以，通过用电、用水、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率，这种方法可以作为一种探讨方向，但不科学，也缺乏权威性　10。

从中容易猜想，当初国家电网公司如果真的统计过电表不转数据的话，其初衷很可能是为了调查自己花费巨资安装的电表为什么收不到电费，没想到无意中揭开了我国城市住宅大量空置的惊天铁证。

2010年8月4日，国家统计局公布的数据表明，2010年6月末我国商品房待售面积1.9182亿平方米，同比增长6.4%。但其中就是看不到公众最关注的空置率指标，原因可能是这个指标过于敏感，或者统计口径和市场口径存在差异，或者也许根本就没有这方面的数据　11。

北京市最早公布住房空置率的是朝阳区。2010年8月25日，朝阳区政府在发布的《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》中指出，2010年7月末该区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。请注意，这里的“空置”房是指已经盖好、尚未出售的房屋，与已经出售、尚未入住的“闲置”房是两个概念　12。

2010年8月11日国家统计局新闻发言人表示：“目前（我国）关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。要想计算出一个准确的空置率很难，这也是国际上的难题。”“什么样的状况算住房空置，是这个房子没有人住叫空置，还是空置的时间半年以上叫空置，这里不仅有一个状态，还有时间问题，还有不同房屋种类的结构问题，很难给出一个标准。”　13

然而，我国拿不出这个指标口径，千万别说国外也没有。例如，美国对空置房的定义是：调查时没有人居住，除非其拥有者只是偶尔离开　14。这个含义简单明了，没有我们设想的那么复杂。

全国工商联合会住宅产业商会REICO报告工作室刘琳博士认为：“人们常说的空置率实际上是两个概念的混淆。大家常说的已售但没有人住、也没有出租的叫做‘空屋率’，这与国外的空置率的概念一样，既包括新建未出售住宅，也包括既售但无人居住的住宅。”而目前国际上还有一种通用的住房空置指标，那就是住房空房率，即：以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置1年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。

实际上，空置率的概念在国外已经比较成熟，美国、新加坡、日本等国对空置房的统计口径和计算方法非常接近。尤其是美国、英国等西方国家，在这方面一直有一套比较完善的统计制度和方法、对策。

美国统计署是从1965年开始统计住宅空置率的，按照自有房和租赁房分开统计，每个季度都会及时公布统计结果　15。

而据新华网援引法国报纸的报道说，在欧洲国家，政府允许无房者免费入住私人闲置房　16。

例如，荷兰法律规定，人们可以入住闲置一年以上的空置房，而房主也愿意在政府协调下无偿（当然也是无奈）免费提供他们的闲置房，因为他们实在拿不出这套住房闲置时间没超过12个月的证据来。在瑞典，政府会出面把租不出去的空置房推倒，以保证其他业主的房租收入、遏制空置率上升。所以在这两个国家，商品房空置率在整个欧盟国家中是最低的，均不超过2%。在德国，当某个市镇的房屋空置率超过10%时，政府会出面推倒那些租不出去的空置房，认为这些资源被极大地浪费了。实行这种推倒措施的，还有美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市。

在英国、意大利、法国、丹麦等国家，也各自采取不同措施向空置房开战。例如法国规定，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款的10%作为闲置罚金，第二年上升到12.5%，第三年15%，以此类推。在美国亚特兰大市，为了避免房屋闲置面临处罚，业主会主动把一些偏远地区租不出去的住宅邀人免费居住，甚至还对他们进行奖励。

所有这些措施，目的只有一个，那就是“物尽其用”，通俗地说就是“居者有其屋”——你要投资可以，政府鼓励，但你必须租得出去，这样才能体现你的投资价值；如果房产一直空在那里，就有“炒房”之嫌。如果你愿意空置也行，请你自觉向政府缴纳资源闲置税。道理很简单，土地是稀缺资源，你有权消费，但无权浪费。

住房空置率的国际警戒线为10%　17，而目前我国上海、北京、深圳等地的住宅空置率可能已经超过40%　18。海南省人大常委会环境资源工作委员会2010年6月对海口、三亚、文昌、琼海等8市县的调查显示，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%　19。

而如果根据2009年末我国城镇人均住房建筑面积29平方米计算，全国城镇存量住宅总面积应该在180亿平方米；6540万套住宅空置，相当于我国城镇住宅空置率为26%　20。

容易看出，这里的26%与2007年暑期北京联合大学对北京市城区50多个楼盘进行空置率调查得到的27.16%的结果何其接近！

所以，任何没有经过调查研究就断言我国商品房空置率“不可能”有6540万套的说法，很可笑，也缺乏证据。

例如，北京市房地产业协会住宅学术委员会委员蔡金水认为，这样的数据“非常正常，因为很多小产权房，还有单位和机构盖的房没有统计在国家的统计数字内。所以6000多万套住房闲置，占整个住房的比例很低，大约只在20%～30%左右。”既然北京市一个城市可以闲置50万套住房，全国600多个城市闲置6000多万套就完全有可能，也没什么大不了的。

他说，“房地产商说这几年城市盖的房子可能都只有6000多万套，这个观点错误。因为太多的小产权房是自盖的，还有太多的企业和单位（的住房）是自盖的，比如北京甚至很多部门都是自己盖房。这个不会纳入房地产的统计。”　21

讨论至此，最重要的恐怕不是6540万套空置房这个数据是大是小、或者从什么地方得来的了，而是一直嚷嚷着要与“国际接轨”的我国相关部门，能够从西方国家如何抑制住房空置率中悟到些什么？

归根到底，一方面有那么多人辛辛苦苦一辈子也买不起房，另一方面有那么多住房空置在那里白白折旧，这既是对紧缺资源的极大浪费，也是最大的社会不公。

平心而论，空置率高并不是开发商的问题，因为开发商如果担心卖不出去就不会继续建造房屋，这里的关键是要政府用政策来调节。

【解读点睛】

住房空置率是衡量房地产市场健康与否的重要标准，关系到国计民生及房地产政策走向。住房空置的背后实际上反映的是政策空置。

1　吴文坤：《北京的哥晒“黑灯照”，引发空置房大讨论》，每日经济新闻，2010年8月11日。

2　荆宝洁：《6540万套空置房的追问》，21世纪经济报道，2010年7月29日。

3　翟烜、李琦等：《北京房协驳“空置说”，“6000万套房空置”不成立》，京华时报，2010年7月23日。

4　翟烜、李琦等：《北京房协驳“空置说”，“6000万套房空置”不成立》，京华时报，2010年7月23日。

5　吴文坤：《北京的哥晒“黑灯照”，引发空置房大讨论》，每日经济新闻，2010年8月11日。

6　吴文坤：《北京的哥晒“黑灯照”，引发空置房大讨论》，每日经济新闻，2010年8月11日。

7　金艳、李婷等：《调查：福州市区商品房空置率约为22%》，东南快报，2010年8月19日。

8　苏文洋：《6540万套空置房不是模型》，北京晚报，2010年7月8日。

9　翟烜、李琦等：《北京房协驳“空置说”，“6000万套房空置”不成立》，京华时报，2010年7月23日。

10　《“6540万套空置房”持续发酵，权威部门失语》，经济参考报，2010年7月30日。

11　余人月：《查住房空置不如查政策空置》，中国青年报，2010年8月6日。

12　翟烜：《住房空置率首次公布，北京朝阳区空置133万平米》，京华时报，2010年8月26日。

13　柳建云：《国家统计局称目前无法统计商品房空置率》，广州日报，2010年8月12日。

14　张初亮：《多个国家向空置房“开战”》，每日经济新闻，2010年8月19日。

15　金艳、李婷等：《调查：福州市区商品房空置率约为22%》，东南快报，2010年8月19日。

16　张初亮：《多个国家向空置房“开战”》，每日经济新闻，2010年8月19日。下同。

17　张秀钦、陈玉霞等：《广州住房空置率引发热议，专家称已存风险》，羊城晚报，2010年6月8日。

18　金艳、李婷等：《调查：福州市区商品房空置率约为22%》，东南快报，2010年8月19日。

19　高剑平：《海南商品房空置率高达90%，购房者多是“候鸟一族”》，东方早报，2010年8月10日。

20　余人月：《查住房空置不如查政策空置》，中国青年报，2010年8月6日。

21　肖明：《数不清的空房子》，21世纪经济报道，2010年7月21日。