一、“恐慌性购房”是资本过剩的表面现象

2016年春天的去库存，中国竟然出现房价大涨和“恐慌性购房”，最后出现政府希望出现而又无可奈何扑灭的矛盾局面，原因是资本过剩这个杠杆的撬动。透过这个现象，可以看出中国资本过剩矛盾的性质、特色及其危害性。这提醒我们，供给侧改革必须把消除资本过剩相比消除产能过剩放在更加突出位置。

目前，中国存在两大过剩：产能过剩与资本过剩。一般情况下，人们注重去产能，而忽视去资本过剩。中国经济风险根源是资本过剩，而不仅仅是产能过剩。相对而言，资本过剩比产能过剩更复杂、更危险，也更为紧迫。社会资本的横行犹如洪水猛兽，其祸害猛于产能过剩，目前的“恐慌性购房”便是一种表征。

对于供给侧改革，从产业层面来讲，关键是要明白资本过剩条件下会发生一些什么事情。从理论高度来讲，这是一个新的认识框架，与人们一般理解有很大不同。由此出发，供给侧会产生很多的议题，这是我们认识中国经济困境的基础。这关乎我们对中国经济的掌控能力，关乎中国经济乃至社会长期能否安全健康运转乃至小康社会能否如期建成。兹事体大！

当前中国宏观经济面临包括产能过剩诸多问题,其重要原因就在于中国资本流动性过剩。供给与需求的失衡是资本流动性过剩产生表面原因，更深层次是三大冲突的交融:1.实体经济与虚拟经济的冲突；2.转轨期新体制与旧体制的冲突；3.开放经济下内外均衡的冲突。

为此我们认为，解决中国宏观经济运行矛盾的突破口在于解决产能过剩，而落脚点在资本流动性过剩,战略思路应该以金融全球化背景为出发点,以国家安全作为重点,以供给侧改革为手段，实现四大均衡:一是供给与需求的均衡;二是实体经济和虚拟经济的均衡;三是新旧体制交叉期的制度均衡;四是开放条件下内外均衡。实际上是三大改革，产业结构改革、产权体制改革与开放的改革。对于供给侧改革的主体国有企业来说，当前存在产业结构改革、产权体制改革与开放的改革，而期待甚高的混合所有制经济改革可能是牵动整个改革的突破口。

没有对于资本过剩的理解，以产能过剩为主供给侧改革就是半身不遂。当前的“房疯”便是很好的说明。

供给侧改革刚刚开始，房地产去库存的第一个选择应该是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产去库存的出现却掀起了一阵愈演愈烈的“房疯”。

不难发现，全国大多数城市的房价上涨是从2015年年中开始的。股市大跌，房价便涨起来，很多富豪都已抛掉股票去买豪宅了。因此也有人认为，现在卖股买房，相当于5100点卖房买股。

中国楼市出现疯狂暴涨的局面，是2016年春节过后在深圳最先起来的，2016年2月15日，深圳售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平，突破9万大关。上海楼市更是销售火爆，在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场。北京则紧紧跟随。如果在并不特别偏远的地段买房，300万已经是北京的“起步价”。

在这里不得不提的是，深圳、上海、北京的房价波动率具有典型的金融资产特征。从历史上看，深圳的房价波动率远高于其他城市。房子在深圳已经沦为了一种金融资产，围绕着这种资产的金融链条被建立起来，无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动等，我们在股票市场里看到的现象、经历的过程，很有可能在楼市里重演。

回想2015年充斥股市的一种论调：未来居民的资产配置会发生长期趋势的变化，即从已经由于虚高和过剩失去上涨空间的固定资产(房地产)投资向具有长期价值、大力发展的金融资产(股市)转移，因此会令楼市下跌、股市上涨……言犹在耳，只不过2016年的位置倒了过来，是股市下跌、楼市上涨。

客观来讲，资本配置根据市场趋势的转变，逻辑本身没有错误。问题在于，主观上是否能正确认识和把握这种规律，按照规律办事。

如果一个企业的生产的商品需要去库存，说明它的产品积压卖不出去，其中原因无外乎几种：供大于求、价格过高、质量低劣，或者企业资金周转出现了问题，急于将库存出清换取现金。去库存需要拉动需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。漂亮的房地产去库存，应该是价跌、量涨，消费者、地产商、政府多赢；糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘，多输。这便是我们面临的局面。

当前的中国房地产供大于求、价格过高以及地产企业面临负债压力令资金困难，这些都显而易见。按照正常的规律，房地产去库存的第一个选择就是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天！不仅是在一线城市，事实上二、三线城市房价也在上涨，这就无法用供求关系来解释了。

房地产去库存的配套措施很多，减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……很多人冲着政府减税带来的名义支出减少1%—2%的政策去购房，殊不知房价此刻涨了岂止2%，对这种隐性的高支出却无所察觉！降低首付带来的是高负债杠杆，不仅要多还利息，还会影响生活质量和加大负债风险。

在中国，房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产，是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标，蔓延至二、三线城市：如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够用供需关系解释，但全面上涨只能说明是炒作之风又起，因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求！

我们应当注意一个现象：中国已经进入资本过剩时代。长期以来中国一直处于资本短缺、劳动力和土地过剩时代。过去，各个地方招商引资打出的都是劳动力和土地价格低甚至零地价招牌，用廉价的劳动力和土地来吸引资本，而且很奏效，中国已经成为全世界吸引外资最多的发展中国家。而这两年，生产要素的供求关系在悄悄地发生变化，劳动力和土地越来越短缺而资本则越来越过剩。实际是实物资本大规模被转换成货币资本，中国进入了资本过剩时代，对这个规律，我们认识得很不够。

从土地要素供给来看，东部不少地方已经无地可供，土地价格翻番地涨，不少地区都提出了“腾笼换鸟”战略。

从劳动力要素来看，近两年，我国劳动力价格出现了快速上涨趋势。劳动力价格上涨就意味着供不应求，因为劳动力市场与普通商品市场一样遵循的是供不应求价格上涨、供过于求价格下跌的一般规律。

从资本要素来看，则由过去的绝对短缺变为相对过剩，标志有三：一是由招商引资到选商选资。过去相当长一段时间，我国资本处于严重短缺状态，招商引资实质引的就是资本，而且不加区分地有商就招，有资就引。而现在不少地区招商引资出现了一个新趋势，这就是选商选资。其选择的标准，一个是污染企业不再受欢迎，被不少地区拒之门外，另一个是小商不再受欢迎，而是招大商，有的地区规定的单个项目的最低限额已经超过了数亿元。二是有钱无处投。无论是国有企业也好，民营企业也罢，存在一个共同问题，就是有钱没地方投，不少企业家为资金找不到出路而犯愁。此前，只要有钱，投下去就挣钱，因为商品短缺；而今，钱多为患，处处都是“不差钱”；此前，到处是商机，到处是“蓝海”，缺的是资金，而今，苦于觅不到商机，到处是“红海”。三是银行储蓄存款余额越来越多，到2015年底各类存款余额已经突破100万亿，接近于GDP的2倍，特别是“炒房团”“炒煤团”“炒蒜团”“炒绿豆团”等投机资本不断出没于市场，都在一定程度上印证了资本供大于求的现象。

有钱没地方投，这就是我们面对的现实。如果现在房灾结束，股灾还会出现。我们已经制造了一次股灾，可能正在制造一次房灾。因为对于中国已经进入资本过剩时代这个规律，中国人尚未充分认识。

楼卖了，不知道能把钱投到哪里去，于是，只有投入股市，股市息了，继续买楼。改革开放３０多年，社会财富的累积已经到了一定程度。依靠特殊原因巨富的10%的人，掌握着中国民间的50%以上的资产，有着投资逐利的冲动。这是资本的本能，也是人性使然。可是，现在投资渠道实在是窄而又窄，最主流的就是买卖股票或置业出租。于是，储蓄搬家之后释放出来的巨额现金都集中到了这两个“蓄水池”里。

我们要学会用产业关联论来看中国产业格局之变。著名学者赫希曼提出，不同产业间的前向关联、后向关联以及旁侧关联会在关联效应较高的产业中产生，并借助一次扩散的方式来影响与之相关的其他产业部门，进而对整个区域经济的发展有促进作用。现在，维护国家经济安全，唯有疏通“渠道”，积极发展混合所有制，为民间资本提供投资渠道，对其积极引导，活用资本，造就中国资本的新型水库。

可以这样认为：“调控”去产能仅仅是近期有效，开放更大的更多的“蓄水池”是长久之道。渠道多了，资本被堵塞的现象也就不会成为常态了。

二、　左右为难的政府似乎在“出尔反尔”

当房子彻底沦为金融资产，那么它的波动会变得与证券和商品一样剧烈，而破坏性要远高于股灾。京沪深的房价已远超东京和纽约，偏偏有人说还要涨，因为人多。这种说法很容易识破。京沪深的人均GDP和家庭可支配收入是否也远超了纽约、东京呢？

有人对房价会下跌感到怀疑，在网上充斥着关于东京、纽约房价高得惊人的信息，我们可以用事实说话。纽约不同地段的一套成屋(约150平方米)的价格走势，较高的为距曼哈顿40余公里的富人区房价，每套大概46.5万美元，约合人民币300万元，在通州会是什么价格？中国的经济和民众收入不足以支撑远超纽约的房价。现在，北京、上海、深圳这样的城市房价，已经高得离谱，大大超越居民购买能力。香港被认为是房价泡沫最高的，但它的房价收入比也才15.6倍，纽约和伦敦也不过是10倍、12倍，东京是8倍，但北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.4、42.3和33.7倍(中金公司数据)。

2015年的宏观数据，很多经济指标都不理想，但房地产是一枝独秀，逐步出现回暖的迹象。这一轮房地产的火，与货币超发是分不开的。将近150万亿的发行货币，对应GDP只有60亿，货币量是GDP的量的两倍多。当然其中原因是可以理解的，比如说中国现在还在发展中，有一些长期投资的项目，铁路、高速公路等等，占用了大量的资金，但超发还是显而易见的。钱是像水一样流动的，股市火的时候都跑股市里了，股市不行了，又到房地产来了。

可以解释在宏观经济下行的状态下，房地产行业从2015年5月份以来表现得不错，特别是一、二线城市，地王频出，这其实最根本的解释不是房地产这个行业的性质、趋势发生了向好，而是因为货币现象，是货币发多了，资本流动性太强了。目前，国内还找不到可以取代这个行业的“蓄水池”。

2016年1—2月，全国商品房销售额、销售面积分别为8577亿元、1.1亿平方米，分别同比上涨43.6%和28.2%；但同时，2016年2月末商品房待售面积比去年末增加2077万平方米，达73931万平方米，房地产库存量依然较大，化解库存仍需较长时间。同时，由于销售主要集中于东部地区，销售面积和销售额分别占全国的50.7%和66.9%，尤其是深圳、上海、北京等一线城市。因此，对三、四线城市，去库存的效果十分有限，去库存的压力依然巨大。此外，与以往不同的是，2016年以来房地产业的短期繁荣，主要是消化库存房源和二手房交易，对制造业、建筑业的拉动作用正在减弱。

从销售额、销售面积的分化可以看出，价格上涨是普遍现象，深圳、上海、北京等一线城市更是出现暴涨。例如，2016年1月份上述城市新建住宅价格指数同比上涨51.9%、17.5%、10.3%，二手房住宅价格指数同比上涨49.7%、14.4%、23.7%，2月份深圳新房成交均价同比增长72.1%。

从一定意义上说，房地产似乎仍然是中国经济的“救命稻草”。有人认为这一轮经济的下滑就是由房地产下滑带来的，对房地产打太狠了。房地产增速在4、5年之前从来都是保持在每年20%，突然就降到10%，甚至到个位数，2015年更是跌到3%—4%，这其中再去掉一些统计水分，跟通胀再一对应，可能就没有增长。所以，房地产现在对于中国经济起到的是负拉动作用，而不是正向拉动。

这个“火车头”还能拉动国内经济多久？短期看，在5—10年内，国内还找不到可以取代这个行业的“大火车”。房地产现在占GDP的12%—13%，7万多亿，再加上相关产业，比如建材、建筑、机电、装修，估计占到中国GDP四分之一，这么大的火车头现在不跑，想要靠别的产业推上去，后边再增加多少推动力，效果也不大。

房地产行业经历过六次调控“运动”，调控的词都不停在变，一开始是治理整顿，后来是宏观调控，但意义是一样，基本是以打压房地产为主，因为开始国内经济还处于物资短缺的阶段，房地产业处于供不应求的状态，而中国政府积累的经验形成管控手段都是打击为主；后来楼市打压下去了，老百姓也看透了，知道市场上不再供不应求(供需结构发生变化)，过去(政府)20多年积累起来的经验和手法都不好使了，所以现在还没有找到调整房地产行业的好办法。

在20世纪90年代来，出台过很多政策：所有契税全免，买房抵个人所得税，给户口等什么样的鼓励政策都出台过。这些方法，估计还会使用。

在实体经济普遍下滑的情况下，房地产成了稳增长的重要抓手。在以前出台的促进房地产发展政策的基础上，房地产市场开始复苏。2016年1月份，房价上涨的城市增到25个，四个一线城市一跌三涨，深圳同比上涨52.7%，领涨全国房价14个月，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。北京的二手房在连续上涨16个月的情况下，成交量创下34个月的最高纪录，均价从上个月的34564元??/平方米涨至39497元??/平方米，上涨14.27%。部分二线城市楼市也开始走强，十大城市中住宅价格同比上涨9.19%，全国100个城市(新建)住宅同比上涨4.37%。

然而，就在这种情况下，政府又频频出手加码。在大量供给货币的同时，2016年2月2日，央行和银监会共同发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，调低个人住房贷款的首付比例。这是自2014年9月30日以来政府部门发出的第4道住房消费“金牌”。《通知》规定，在不实施限购政策的城市，居民家庭首次购买普通住房的最低首付比例为25%，各地可以向下浮动5个百分点，对拥有一套住房且结清住房贷款的居民家庭，购买第二套改善性住房首付比例调整为不低于30%。利率水平各省市根据利率定价自律机制和自己的具体情况确定。与此同时，2016年2月19日，财政部官网发布消息，调降房地产交易契税和营业税。购买1套90平方米以下住房的契税为1%，90平方米以上为1.5%(原分别为90—140平方米为1.5%，140平方米以上为3%)。购买2套住房，90平方米以上和以下一线城市为3%，二线城市90平方米以下为1%，以上为2%。一线城市购买首套140平方米以上减免50%，二线城市购买2套最高减免67%。一线城市营业税普通住宅维持原状，非普通住宅未满2年的免除了全部营业税(此前按5.5%的差额征收)，二线城市满2年和未满2年的普通住宅维持原状，非普通住宅未满2年按5.5%的全税额征收。此外，住房公积金政策也做出了调整。在这种情况下，逾百个城市频出楼市宽松政策。

对于政府而言，去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。然而，近来在房地产市场，出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象。中国经济体中最大的毒瘤是房地产虚高，耗尽了大半发展的资源。然而，我们真的敢刺破房地产泡沫吗？如果真的来一个去库存，全国房地产均价下降50%，银行的坏账至少会增加20%，更重要的是流出的资本会在市场上横冲直撞，因此，房地产还要保。

中国2015年以来曾采取针对房地产的“3·30新政”和“9·30新政”，对房地产释放利好。此后，市场出现分化行情：一线城市房价再度疯涨，个别二线城市房价闻风跟涨，而三、四线城市房价低迷依旧。

至2016年，中央政府本已确定“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五大任务，但是，房地产市场政策在实施层面不见收敛，反有加强。在一线城市，银行信贷向房地产市场倾斜，P2P通过地产中介对接首付贷，银行表内外资金也以种种名目推高个人购房杠杆。多个城市下调利率，降低首套和二套首付比例。2016年3月1日，沈阳市政府发布楼市新政，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”政策。虽然同日，沈阳官方即回应舆情，指“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。但业内分析人士指出，从经济层面讲，这也是加大杠杆，对于第三方银行来说，风险非常大。

2016年春节以来，一线城市房价上涨过快，引发决策层对后续房价断崖式下跌的担忧。面对房地产市场的诸般短期行为，一些地方政府的推波助澜，人们不禁要问：这哪里是去杠杆？两会之后，上海市和深圳市的主要负责领导都三番五次出来表态，表示要拥护中央的“因城施策”的要求。上海楼市新政出炉后，房贷细则也进一步明晰，其中，首套房贷款利率优惠的上限被划定为9折。继上海出台史上最严调控之后，深圳也按捺不住，就在同一天深夜，深圳市政府出台楼市调控最新政策，其内容核心为：1.非深户购房社保1年改3年；2.首套房贷款还清，二套房首付最低4成(此前是3成)。上海、深圳、武汉、南京等前期房价大涨的城市，也相继出台楼市调控政策。

不是经济正处于下行期吗？不是房地产要去库存吗？不是要拉动消费吗？不是要鼓励农民工和大学生买房吗？不是要降低税费和首付款为居民买房提供便利和杠杆吗？怎么突然之间又开始收紧不让你买房了？上一年还在说救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政，要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业，现在突然之间，国家又开始出台政策，限制你买房了。政策“出尔反尔”背后的原因是什么？

显然，中间肯定发生了什么。为什么要“因城施策”？因为中国房地产矛盾的核心在于，一方面房价上涨压力增大，另一方面房地产库存畸高，在一线城市涨价效应下，二、三、四线城市的房价也很难降下来，甚至会蔓延开来。中国现有约66.72亿平方米库存，占用资金约为40万亿元，其中，超过三分之二部分为债务。据IMF测算，中国房地产库存至少需要消化四至五年。三、四线城市中的“空城”“鬼城”消化库存更是遥遥无期。

这会产生典型的“虹吸效应”，即大量资金涌向和追捧热点城市，导致金融风险聚集。这种现象的发生，是这届中央决策层非常不愿意看到的，这除了导致所谓的富贵“大城市病”，喧嚣的是一线城市，热闹的是二线城市，落寞的依然是三、四线城市，房地产市场分化愈发加剧。导致新的和更快的贫富差距、中西部差距、大小城市差距和城乡差距拉大之外，还将导致加快三、四线城市的萧条、破败和大量人口的流出，这是中央决策层的真正心头之痛。

更重要的，这是一个资本的“堰塞湖”。房价成了一个国家的心头之痛。如同一年前的股市，2016年以来一线城市的楼市行情，亦属资金市。经济增长下行压力加大，“安全资产荒”恶化，资金流向楼市亦属必然。殊不知，加杠杆极易导致资产价格泡沫膨胀。泡沫一旦破裂，低净值、高杠杆的家庭将首当其冲，居民支出减少，企业产出下挫，形成恶性循环，酿致经济灾难。房地产市场具有周期长、振幅大的特征，泡沫破灭的后果，远比股市泡沫破灭更为严重。2008年美国次贷危机正是前车之鉴。

因为我国目前缺乏顶替房地产业的行业，楼市成了一个大“蓄水池”，而且是一个资本的“堰塞湖”。在我国目前的实体产业中为万亿元级别的产业，除了房地产就是汽车产业。汽车及其上下游产业在我国2010年产值为4.55万亿元，同年房地产及其周边产业总产值为4.87万亿元，二者在体量上相距不大，也同为国民经济的支柱产业，但是汽车产业却不具如同房地产一般的升值、保值的功能，多作为消费品为民间资本选择，很少作为投资产品。高铁、国防工业、能源等产业虽然发展迅速，但是目前还无法如房地产一样对消费者的生活产生广泛深远的影响。

三、房市“堰塞湖”，大坝决堤后的经济危机

房地产业对于提升国家财政收入、就业人数、关联产业的发展具有重要作用，而相对应的是，一旦房地产业萎靡，房地产商兜售房产抽出资金，房价暴跌，就会对国家经济产生系列打击。因而在房地产业的调控中，既要防止过多投机资本的涌入，产生房地产泡沫；在目前又要适当扶持房地产业，防止房地产业的不正当萎靡，造成经济崩溃现象。

1990年日本经济泡沫破灭后，地价持续下跌近80%，其中包括东京在内的6大城市涨幅也一度远远高于其他城市，但此后的下跌幅度也远远大于其他城市，这就是所谓稀缺资源被资金追逐炒作的结果，也就是房子沦为纯粹的金融资产的结果。某种意义上，中国的房地产正在走向日本的老路。

金融系统和市场较完善的美国、日本和东南亚，都曾因房地产业的不良发展产生过经济危机，对国家发展造成致命打击。中国人从思想上在吸取教训，一方面谨防走日本的老路，一方面利用适当的货币政策巩固房地产业这个经济大坝，维护国家经济安全。

日本房地产泡沫的导火索来自1985年的广场协议。1985年，美、日、英、法、西德五个国家举行会议，达成共识，由五国政府联合干预外汇市场，使美元对日元、马克等主要货币有秩序地下调。广场协议签订之后，日元大幅升值，造成日本出口的急剧下滑。以出口为主的企业利益锐减，而房地产业成为其新的投资出路，大量资金涌入房地产业，导致日本地价大幅上涨，构成房地产虚假繁荣的泡沫。

①日本：

次级贷款的过量发放是推动美国房地产业在21世纪初期形成泡沫的根本原因。美国政府将房地产行业作为经济发展的支柱行业，放宽对次级贷款的限制，人为扩大了房地产业的市场需求。

在2006年美国平均房价下跌3.5%。美国房地产泡沫的破灭，最终导致了全球范围内的金融危机。

②美国：

而从2004年始，美联储连续17次加息，将联邦基准利率从1%上调到5.25%。利率的大幅攀升影响到了借款人的融资成本，尤其是次级贷款借款人的融资成本和还款能力，很多次级抵押贷款借款人无法按期偿还借款。另一方面，由于借款者融资成本的上升，使房地产市场需求下降。

在利率上升,信贷规模紧缩的情况下，房地产价格急剧下跌，东南亚国家币值下降为国际投资资本的涌入提供了契机。外资大量涌进之后，经济总体出现程度不同的过热现象，主要表现为投资率升高，房地产市场和股市价格居高不下，经济泡沫盛行。

一时间，东南亚各国房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总顿的比例分别为50％、29％、20％、11％。而随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求，大量楼宇闲置。

从1994年底开始，四大商业银行的贷款利率从14％提高到危机发生之前的16％，而在危机发生之后的半年内又快速上升到19.375％，利率的上升提高了投机者的资金成本，多家地产商未能完成还款义务，开始兜售房产，东南亚的房地产泡沫正式破灭。

1997年7月2日，泰国宣布泰铢与美元脱钩，实行浮动汇率制度，当日泰铢汇率狂跌20%。同年7月11日，菲律宾宣布允许比索在更大范围内与美元兑换，当日比索贬值11.5%。与此同时，马来西亚等其他东南亚国家也出现了币值贬值的现象。

③东南亚：

从美、日、东南亚的例子中可以看出，房地产的萎靡在很大程度上是经济危机的征兆。房地产面对着民间如洪水般的资本，正是一座大坝，吸纳资本、疏导资本、活用资本。

而在房地产萎靡时期，可以看见，银行的信贷政策对宏观经济起着重要的疏导作用，良好的政策可以诱导房地产业回归景气，而不适宜的政策则会成为导火索，引发金融危机。笔者看来，中国房市已是“堰塞湖”，大坝决堤后的经济危机将是**。

四、　房市“堰塞湖”，资本有两条转移路线

因为我国目前缺乏顶替房地产业的行业，房地产楼市成了一个大“蓄水池”，而且是一个资本的“堰塞湖”。这个“堰塞湖”打开了，水往哪里流？在渠道没有打通的情况下，暂时仍然离不开这个“蓄水池”，哪怕是“堰塞湖”再大，也不能放水。

目前，中国房地产库存究竟多少？现在人们习惯用7亿平方米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。这7亿平方米仅是待售面积。如果再加上商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平方米，仅商品房在建和待售就超过50亿平方米。

房地产金融的存量总体比较巨大，其中包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。可能还应包括少量的境外借款和土地收储整理中心的贷款。最为粗略的估算方式是，购房者商贷和公积金贷款约13万亿;按照房地产每年开发投资约9万亿，开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算，约15万亿;目前50亿平方米存货价值约10万亿，则小计约25万亿。由此看，需求侧的13万亿和供给侧的25万亿，共计约38万亿。因此中国地产金融风险是巨大的，我们粗浅地认为，中国金融体系难以承受房价下行30%的直接和外溢效应。

我们无意否定中国楼市。无论从面积还是从金额看，都很可能已是人类有史以来最大的泡沫，但是和凄风苦雨的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市有软着陆的幸运条件。其关键在于未来五年的政策调整。我们的供给侧改革有没有抓住要害，我们的对策是否正确。

目前全球经济根本问题，是实体经济空心化，紧缩能刺破问题，宽松能推迟问题，但目前还没有方法能解决问题。供给侧解决的是内部问题，而要真正解决问题，还需要考虑外部环境。

资本流动性过剩已经成为全球经济现象,流动性过剩导致的结果是大量的资金追逐房地产、基础资源和各种金融资产,形成资产价格的快速上涨。而上游资源价格的上升,必然会推动下游消费品价格的上升。如果在外界因素的刺激下,过剩的流动性开始追逐消费品,就会引起物价的较快上涨。流动性过剩容易引发经济过热、产生经济泡沫,引起各国普遍关注。

资本流动性过剩目前也已经成为困扰中国宏观经济稳定增长和内外均衡的重要变量。需要从两个方面来分析当今中国面临的资本流动性过剩的问题。一方面是研究金融全球化背景下发达国家如何向发展中国家输入金融资本获取高收益,导致资本流动性过剩,另一方面是研究中国“政府推动→对外开放→资本输入→经济增长→内外失衡→资本流动性过剩”之间的内在关系和生成机理。

我们需要以经济一体化和金融全球化为研究背景,以资本流动性过剩为突破口,沿着流动机制这条主线,运用现代经济学的分析方法对实体经济和虚拟经济、国际金融环境、国际流动趋势、中国转轨经济特征进行符合国际学术规范的实证研究,系统地分析中国资本流动过剩的制度背景、微观动因和运作机制,并在此基础上提出具有现实意义的管理框架。

首先要关注的是国际资本流动、开放经济条件下内外均衡和资本流动性过剩的研究,分析中国资本流动基本态势和资本流动性过剩的特征。

在研究中国资本流动性过剩产生原因时,要从三个角度进行分析:一是从实体经济与虚拟经济的失衡角度，分析资本流动性过剩产生的原因,利用实体经济与虚拟经济理论模型分析资本流动运作的步骤是:经济化→市场化→货币化→资本化→资产证券化→虚拟经济→资本流动性过剩。

二是从转轨期新旧体制失衡分析中国资本流动性过剩产生的制度原因,包括新旧体制交叉期政府主导型经济与资本流动性过剩的关系、经济结构调整以及外贸制度、汇率制度、利率制度、土地及房产制度演进及金融业的结构性矛盾与资本流动性过剩的关系。

三是从金融资本全球化的背景下，运用开放经济条件下内外均衡理论模型分析金融资本全球化的本质和全球资本流动性过剩的原因,同时研究中国开放经济条件下的内部均衡与外部均衡的冲突与持续。

在层层分析之后，对资本流动性过剩带来的影响与结果进行研究,得出的结论是，当前国际资本快速流动对发达国家来说是强者恒强,对发展中国家来说是危机迭起,其本质是发达国家通过更高明、更隐蔽的金融手段对发展中国家进行的财富攫取。

在金融全球化背景下，中国资本流动性过剩的原因是三方面的失衡的结果:一是实体经济与虚拟经济的失衡。二是新旧体制交叉期的制度失衡。三是开放经济条件下内外失衡。

要从根本上解决中国资本流动性过剩问题，必须从金融全球化作为战略出发点,战略思路上要先适应国际货币体系的调整和国际资本流动的大趋势,以保障国家安全为基础,做好三个均衡,即实体经济与虚拟经济的均衡,新旧体制交叉期的制度均衡,开放经济条件下内外均衡,完善金融运行机制,调整金融市场及微观主体运作方式,以适应和缓解资本流动性过剩的局面。

过去二十年全球经济是雁阵模式，增长引擎不断接力。1997年亚洲奇迹破灭，互联网接棒;2001年互联网泡沫破灭，美国房地产接棒;2007年美国房地产泡沫破灭，中国房地产接棒;2011年中国房地产盛世也走到尽头，全球经济一下子没了动力。

中国楼市“盛世”之后谁接棒？从当前的情况来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号，只是什么时候到来的问题。如果中国楼市“盛世”已过，那么，印度、东南亚和非洲等新兴市场是否有能力接过中国的接力棒呢？

先来看看“一带一路”上东南亚的情况。受益于廉价劳动力带动出口，越南经济快速发展。根据越南统计总局发布的数据，2015年越南国内生产总值(GDP)预计增长6.68%，增速创5年来最高。亚洲各国经济状况普遍受到全球第二大经济体中国的影响而出现颓势，但越南经济仍能在一片低迷中取得成长，主要是靠强劲的出口、外来投资及强大的内需。在三年强劲增长后，马来西亚这两年的经济前景或大幅恶化。除了国际油价大跌的因素，货币的大幅贬值和商品及服务税的引进将极大可能将2015年马来西亚　GDP增长率拖累至不足5%。泰国央行下修2016年国家经济增长预测值至3.5%，总体而言，这些新兴市场国家实体还待提升。

再看看“一带一路”上南亚的情况。印度在2013—2014财年的经济增长率6.9%，仍是世界主要经济体中增速最快的国家之一。为加速经济增长，印度政府公布了一系列经济改革政策，主要包括大幅度放松政府对经济发展的干预、继续进行财政金融改革和公司企业改革、着手修改新征地法案、进一步放松对外国投资的限制等，发起智能城市建设计划等诸多经济振兴计划。鉴于印度人口多，住房需求也强劲，房地产行业发展潜力大。

以上说的是以金融全球化背景为出发点，解决资本流动性过剩,达到开放条件下内外均衡，产能国际化。再一个是实体经济和虚拟经济的均衡，让社会资本进入国企，这是当前最急的事，需要新旧体制交叉期的制度均衡，这是产权改革的事。

我们现在说的供给侧改革，是实体经济和虚拟经济的均衡，让社会资本进入国企。根据资本供大于求的新态势，必须有相应的策略来应对，资本出路有三：一是供给侧改革，要扬长避短，推动产业结构升级，将过去的劳动密集型产业转向技术密集、信息密集型产业。产业结构升级就意味着要消耗大量资本，因为无论是资本密集、技术密集还是信息密集，都需要巨额投资。二是产权改革，民间资本是相对于政府投资而言的一种资本，按投资主体划分民间资本，将其界定为非国有经济投资中扣除外资和港澳台投资的部分，包括联营、股份制、集体、个体、私营和其他经济类型的投资。而能够明确划定这一界限的自然是产权标准了。当然，这种产权标准，既可以基于所有权的“资金来源”，也可以基于“使用权”的投资主体。三是将过去由出口产品为主转向出口“资本”为主，简而言之就是走出去到海外寻找新的商机，因为，毕竟还有更多的国家缺少资本。虽然，过去也有资本走出去，但规模比较小，投资比较分散，特别是缺乏对投资国法律和风俗习惯的了解和把握，导致投资失败的为数不少。要解决这一问题，特别是要减少走出去企业包括信息搜寻成本在内的交易成本，较好的办法是在国外建立“中国园区”，所有到某一个国家投资的企业主要是制造业都集中在一个园区内，就如苏州的新加坡工业园一样。