允许和港商合作的消息传开后，骆锦星首先接触到的港商叫刘天就，他也是坐单车来深圳投资的港商第一人。双方一拍即合，拟了两页多纸的“补偿贸易”，由骆锦星找工程队施工，刘天就在香港销售，深圳分成85%，刘天就分成15%。

1980年1月1日，双方签订了合同。1月8日，深圳成立了深圳特区房地产公司，由骆锦星兼任经理，注册资本是4部旧单车。深圳市本来答应给4万元的开办费，但因为财政很困难，房管局也没钱，后来还是港商借了4万港币作为开办费。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子，人员只有财务、出纳和两个技术员，后来又来了一人做秘书。与港商合作建房就由这个深圳特区房地产公司负责。

在春节期间，图纸拿出来，手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，报上去一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。住宅区的设计图纸刚出来，还没有动工，刘天就已经开始在香港卖房了，均价2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同时提供购房入户的服务，每家大约配备3个户口名额。结果反响热烈，5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一次售罄。当时在香港买一套房要几十万元，在深圳4万元就可以，还允许迁户口，买的人当然多，有香港人也有华侨，有自住的也有投资的。

房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这时才恍然大悟为什么刘天就愿意给深圳方85%的分成。东湖丽苑这个项目让骆锦星他们赚到了500多万元，他第一次体会到土地在市场中的巨大作用。

虽然骆锦星他们谨慎再谨慎，一直避免“房地产”三个字，始终用的是“补偿贸易”这个词，但还是引起了轩然大波。有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射我们的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案。”好在省市领导都支持，骆锦星他们才坚持下来了，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。

骆锦星他们研究出了一个办法：合作盖成的房，高层深圳拿80%，外商拿20%；低层深圳拿70%，外商拿30%。然而，“补偿贸易”的房地产利润，盖成了楼才能拿到，那还得过两三年；合作盖房，即使房盖成了，也只能分到房，拿不到钱。远水解不了近渴，尤其在市委决定开发罗湖时，要搞两平方千米的“七通一平”，预算1.5亿元，资金更为紧张。虽然预期开发总效益达19个亿，但是怎么才能顺利拿到钱呢？

当时《广东省经济特区条例》业经全国人大常委会通过，已经触及土地“出租”问题，只是没用“出租”这个词，而是用“土地使用费”替代。于是，深圳干脆公布了罗湖小区总体规划，公开招商引资。规划规定商住区二楼以下当商场，上面做住宅，商场归深圳，上面的住宅由港商在香港销售，地价为5000元一平方米，容积率不超过10倍，一共收20年土地使用费1.5亿元。这个标准对深圳来说已相当可观；但当时香港中介地租每平方英尺已达15 000港元，相比之下，深圳的地价只是香港的1/11。因此引来了德兴、海丰苑、新都大酒店三家开发商。

1983年，深圳通过《深圳特区房地产管理暂行条例》，并由特区发展公司向用地单位收取土地使用费，但企业收取土地使用费，名不正言不顺，最后企业只收了2000多万元。这时深圳房管局开始分家，一分为四：房地产公司（专管房地产经营）、物业发展有限公司（专管国贸和配套住宅，后经主管建委市领导提出，建委系统没有一个高楼，就连公司带楼都给了建委）、深圳住宅公司（专管政府住房和民房）、宝安县房管局（专管宝安县）。1984年，深圳决定政企分开，除协议用地（军队、政府用地）外，其他土地全部有偿使用。

在1986—1987年，深圳和国家层面先后出台多项关于土地的政策法规，土地有偿使用有了政策依据，深圳、上海、天津成为土地使用制度改革试点。在公开拍卖前的3个月内，深圳又在内地率先以协议和招标的方式，有偿出让了两块商品房用地。其中一块面积为5300余平方米，协议出让给了中国航空技术进出口公司工贸中心，即如今的中航北苑所在地；另一块面积46 355平方米，即现今位于罗湖的文华花园。

1987年10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开，12月，全国市长会议在深圳召开。深圳市委市政府总结了房地产发展历史，借着有中央领导和各兄弟城市参加的东风，决定将紧靠风景秀丽的深圳水库、面积8588平方米、规划为住宅用地、编号H409-4的地块的50年使用权进行公开拍卖。

这块地正好紧邻骆锦星他们开发的东湖丽苑。骆锦星熟悉这块地，很清楚这块地的价值。两地相连，价值更高。拍卖之前，公司成立专项小组，一方面到现场实地考察，判断这块地的投资价值；另一方面组织人员按标书要求制作图纸，作会计预算。预算可以接受的底价是530万元。

拍卖开始的时候，骆锦星很镇定。按照预计，这块地肯定不止200万元，所以一开始骆锦星根本没有举牌。一直叫到390万元，骆锦星才第一次直接叫价400万元，现场顿时掌声如雷。到400万元这个价位上，场上的竞争者只剩下了深圳经济特区房地产公司、深圳市工商银行房地产公司和深华程开发公司。随着“420万”“485万”“490万”一路叫下来，竞价升到了520万元，每一次举牌，会场里面哗哗的掌声也是一浪高过一浪。叫到520万元时，骆锦星也有些紧张了，离公司预算的530万元承受价位只差10万元。拍卖规定，每次加价至少5万元，骆锦星只剩两次加价机会了。他没有犹豫，再次举牌，525万元，又是一片掌声。终于再没有人应价。拍卖师一“槌”定音，骆锦星他们公司以超出底价300多万元，地价610多元一平方米成交。媒体的相机闪光灯、摄像机镜头一齐对准骆锦星，这位深圳房地产业的“祖师爷”从此青史留名。

拍卖会后，有记者问骆锦星：你认为拍卖如何？价格高不高？骆锦星回答说：我们心中有数，不高，请大家放心，我们不会亏本，但也不会从这块地牟取暴利，利润率不会超过15%。

1988年7月，拍卖地块上的东晓花园建成。当时市价可以卖到2000元每平方米，但拍卖时骆锦星承诺利润率不超过国际惯例的15%，所以每平方米的销售价仅1650元左右。结果不到一个小时，东晓花园的房子全部售罄，排队的长龙从楼上排到楼下，甚至有人头天晚上或下了班就来排。尽管如此低价，骆锦星公司还是净挣了将近400万元。

修宪后的“黄金时代”

深圳的土地拍卖“第一槌”直接促成了宪法的修改，这一修改也以国家根本大法的形式肯定了深圳土地管理体制改革的做法，为全面实行国有土地使用权有偿让渡提供了根本的法律依据和保障。深圳的“一槌”奠定了中国城市土地管理制度改革的基石。

1988年4月12日，由第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条写道：“宪法第十条第四款：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’”原来宪法中禁止出租土地的条款删去，增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地的禁锢终于放开。自此，土地终于可以名正言顺地交易。1998年2月5日，《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》发布实施，规定深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让。2001年3月，深圳土地房产交易中心成立。2001年3月6日，《深圳市土地交易市场管理规定》发布实施，规定土地必须在交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行。就在这些政策和法规的逐步开放和完善之后，中国的房地产业迎来了“黄金时代”，并逐渐成为国家经济的重要支柱。

深圳原本是宝安县的建制，陆域面积仅1997平方千米，迄今实际建设用地规模也不过1000平方千米。40年来，深圳管理人口数量从建市之初的30多万人，增长到现在的2000多万人；GDP从2亿元，增长到2.5万亿元。深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市的快速发展，完成了高度城市化进程。这当中，土地管理制度改革提供了重要有力的支撑。

中国土地拍卖第一槌的“举槌人”、时任深圳市国土规划局局长的刘佳胜说过：“深圳的城市发展史就是一部生动的土地改革史。”面对城市不同发展阶段土地资源管理面临的各类问题，深圳人顶着压力和风险，以排除万难的决心和魄力，以改革创新的思维和方法，开辟了一条土地利用管理的新路，有力助推了特区的发展，为全国土地管理工作积累了经验，做出了示范。

1992年，深圳将原特区内全部农村集体土地一次性转变为国有；2001年，深圳在全国率先建立了土地有形交易市场，比全国出台统一政策提前了3年；2004年，深圳开展原特区外“城市化统转”工作，成为全国首个也是唯一一个没有农村建制的城市；2005年，深圳首次以挂牌方式成功出让产业用地，比全国统一政策提前两年……每一轮土地管理制度改革，都促进了城市的发展转型。打开了深圳城市化进程的历史画卷，房地产行业一直扮演着先锋者的角色。从全国土地第一拍到全国第一家物业公司，从全国第一间中介公司到全国第一栋商品楼，从全国物业第一法到全国第一个业委会，从全国第一个小区会所到全国首个合资建筑师事务所、全国首个招标工程，从四辆单车起步的特区房地产公司到闻名全国的“招、保、万、金”四大一线房地产企业群……过去40年，深圳地产业在居住、商业、工业、写字楼、旅游等领域打造了行业标杆，也向全国传播了先进的开发理念、规章制度、设计思想、物管精神。深圳城市化的进程，为房地产企业带来参与城市运营的机遇，而优秀的房地产企业也同样从多个角度推动了城市化前行。

低居住成本的另一个秘密

深圳土地拍卖，借鉴的是香港经验。深圳此后房地产业的发展，学习的也是一河之隔的“香港模式”。香港模式的房地产业，一方面快速筹集了城市发展的急需资金，为开发工业园、住宅小区、城市基础设施和公共空间，提供了强大的金融支持；另一方面，地价、房价持续上涨，间接推高了城市商务成本和居住成本。1981年深圳内地第一个商品房小区东湖丽苑在深圳开售，每平方米2730港元，按当时的汇率，一平方米约1000元。1998年，国家取消福利分房，深圳房地产从此走上市场化轨道，深圳房价均价跃升到500元每平方米。2004年，9.3万平方米的香蜜湖地块以9.5亿元的价格拍出，深圳首次出现楼面地价超出平均楼价。一年后“香蜜湖1号”开盘价格就达到了每平方米7万元。今天，深圳房价进入每平方米10万元、20万元的时代。深圳高房价对城市人口和制造业的“挤出效应”日益明显，亟须寻求新的对策。

这时人们发现，在深圳40年的发展历程中，曾经的城中村是全世界高速城市化中最好的大都市低成本生活区。

改革开放之后中国的城市化一跃千里，深圳迎来了空前的人口流动。有人算了一笔账，每引进1亿元外资就可创造1000个工作岗位，奔赴这些生产岗位的劳动者们不是住进了产权明晰的商品房，而是住进了没有清晰产权的城中村。

深圳城市化研究学者李津逵曾经总结，深圳的城中村具有惊人的规模和完美的布局。深圳有240多个城中村，在深圳700多平方千米的建城区中，平均4平方千米就有一个村。也就是说，深圳的低成本生活区之间的距离是步行距离，这是相当难得的事情。其次，深圳的城中村具有罕见的密度和便利的服务。深圳有半数人口都住在城中村，但整个城中村的面积不足深圳的5%，这半数深圳人口的衣食住行全部在村里解决，可见城中村中的供应与服务是一个很好的良性循环。深圳的城中村里走出过很多知名人物，有企业家、发明家、艺术家、演员等，是个具有浓郁自由氛围的城市天地。

李津逵不认可城中村是深圳“毒瘤”的说法。有人统计过城中村发生的刑事案件比例占全深圳的比例，最后按照人口来算，它是一个平均数。也就是说，城中村里每万人发生多少案件，非城中村地带每万人也发生这么多案件，这是深圳社会治安的大环境问题，不是城中村小环境的问题。说城中村是深圳“毒瘤”的人，他真的不知道城中村的价值。李津逵说，城中村是深圳的奶娘，她养育了深圳。

关于城中村改造，李津逵举了个例子。岗厦村改造以前建筑面积是51.4万平方米，本地人口900人，外来的租户7万人。改造以后，它的面积增加了一些，达到70万平方米。增加的面积、变化的户型使得居住成本迅速升高，原来住在里面的人再租不起了。结果原本7万人的岗厦只住进1万高收入的人，低收入的人都去了关外的龙华。住在龙华最大的问题就是要过梅林关，汽车、公交、地铁，不论你选择哪种交通工具，都很堵。

城中村拆除、房价飙升、低收入人群出走，越来越拥堵的道路、越来越长的通勤时间，这时深圳就有很多人开始反思。在白石洲的一间小小的客厅里，一个叫作马立安的美国人类文化学家发起一个“握手302”的活动，邀请人们来这里一起讨论白石洲的未来。

马立安曾经带着一批美国的高中生参观华强北。他们中的很多人在美国就听说过深圳的华强北是“创客的天堂”。但是看过之后，他们的问题就更多了。概括来说就是，他们无法理解究竟是什么原因造成了深圳在极短的时间内，变成一个全球重要的IT中心，让全球最有创意的人才、加工条件、物料等元素都集中在深圳。

想了解这种经济传奇背后的故事，就无法忽视深圳多元与混杂的城市生态。所以马立安又带他们去了特区内最大的城中村：白石洲。马立安相信这里的空间与社会的观感——原住民聚落的空间变迁，草根创业和移民文化造就的梦想与现实的交织——能够直观地告诉这些初次来深圳的美国高中生，深圳奇迹背后就是这些人一路走过来创造的历史。

马立安希望通过“握手白石洲302”，让美国中学生懂得“如果进行创造，就需要付出失败的代价”。白石洲之旅让来自大洋彼岸的美国高中生明白了他们苦苦思索而不得的答案：为何山寨的称呼不再是羞辱，而是这个城市骄傲的动力源？因为城中村让普通人能够承担失败的风险，这对万众创业来说是最佳的土壤。

深圳城中村的价值正在被发现，深圳城市的更新也在如火如荼地进行，土地价值如何才能更好地利用，将继续考验深圳这座年轻的城市。2018年6月5日，深圳作为中国第一个发布2035年住房规划的城市，深圳住建委发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确了面向未来的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房。在这份详细的住房规划中，深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为1∶1∶1∶2，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化；在住房土地来源上，也从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。

一个时代结束，另一个时代又开始了。