在互联网上用google搜索一下“城市运营商”，马上就会蹦出上百万条信息。为什么这几个普普通通的字眼一经诞生就不胫而走、风靡神州大地呢？

“城市运营商”从哪里来，到哪里去？它究竟是昙花一现的新鲜事物，还是方兴未艾的发展必然呢？

一个有意思的现象是，近几年来，但凡是有点实力的发展商都争先恐后地把“城市运营商”的桂冠戴在自己头上，更别说是那些在国内数得上的地产巨无霸了。

要解答其中的奥秘，不妨让我们回到2002年春的海河之畔。这里所讲述的是最早发生在天津的、关于一个城市运营商的成长故事。

它所展示的不仅是在迅猛而来的城市化浪潮中，一座现代化主题新城是怎样在天津、在理论与实践的互动中萌芽和发展的，也尽可能地描述了一家企业是怎样从一个市政建设项目管理公司向城市运营商转型的发展历程。

正是在和这家企业长达半年多的合作和探索过程中，工作室日益感到了“城市运营商”的不可阻挡之势以及这个精灵将给中国的城市化进程带来的冲击和思考。

|它是谁|

在这个特殊的经济转型时期，100个成功的企业有100种活法。当2001年年底一家天津的市政项目管理公司找上门来的时候，工作室很快发现，这家企业的活法与南方的大盘开发商们颇有不同。

客观地说，这家企业很难算得上是真正意义上的房地产开发商，但其在天津的大盘开发中却有着举足轻重的地位：一举一动都影响着天津的房地产市场的格局，即使连顺驰、万科这样的企业也不得不与其合作。

这家企业在成长过程中经历了几次跳跃。1997年，它还是一家隶属于天津市政局、国有背景的专门从事基础设施项目管理的公司。公司成立之初只有四五个人、20万元借款，惟一的固定资产就是一辆汽车。短短四五年之后，它不仅承担着天津市诸多重大市政设施的建设，而且还“捞过了界”，涉足大盘开发，成为当地房地产开发商争相趋附的合作对象。1998年，这家公司开始建设位于天津市南部的友谊路延长线，由于政府财力有限，于是在修路过程中，通过以路换地的方式拿下了道路两侧当时为很多人所不看好的三千多亩土地，也就是今天在天津家喻户晓的梅江南居住区。2002年，天津的春季房展会上，梅江南居住区一亮相就立刻成为市场的热点板块，其中由当地最大的房地产公司——顺驰集团先期推出的别墅，不仅得到了市场的热情追捧，而且价格要远远高于邻近梅江南的其他居住区。昔日的烂泥塘成了天津人实现人居梦想的高尚生态居住区。

可以说，梅江南掀开了天津房地产的大盘时代，也奠定了这家公司在天津房地产界的江湖地位。然而，真正值得注意的是这家公司运作梅江南的开发模式，与广州的华南板块大鳄争食不同的是，梅江南虽然也是由多家发展商共同开发，但却由这家公司统一规划、统一景观、统一配套，统一形象。也许是有几分歪打正着，因为这家公司并不是一家房地产发展商，而且整个土地控制在自己手里，没有必要吃大盘的“独食”，把其他进入梅江南的发展商视为争利的对象。

在梅江南的开发过程中，这家公司把三千多亩土地按照总体规划切割成若干块，自己只负责社区基础设施、商业配套、学校和大型公用设施的建设与经营，其目的是为了创造一个良好的环境，然后整合当地优秀的房地产开发商各施所长，把住宅品质做好。借助梅江南的飞跃，这家公司就这样贸然闯进了天津房地产的阵营。

从梅江南尝到甜头之后，这家公司又采用同样的方式控制了天津郊区的成片土地，但相应的烦恼也接踵而来。

首先遇到的难题是，如何开发一块位于天津东部张贵庄的过万亩的土地，因为很难想象将这里再打造成一个居住区。梅江南的开发固然算是成功，但毕竟只有三千多亩，只相当于华南板块中一个项目的体量，如果是更大的乃至于近万亩的成片土地怎么办？是继续做好自己的大盘时代，还是另辟蹊径寻求上新的台阶？

而更关键的问题是，如何应对来自于体制内部的风险。这家公司原本是一家国有背景的基础设施建设公司，却不知不觉地发展成了游弋于地产和城市之间的“四不像”。如何使企业的发展做到名正言顺、在体制上站得住脚而又不失去活力，他们缺乏一套现成的理论和模式来解释。

这家快速发展的公司来说，就像一辆在高速公路上飞奔的汽车，当时速远远超过了汽车本身结构和材料的极限时，跑得越快危险性就越大，甚至可能因为路上的一粒石子或是一个紧急弯道而出现爆胎、翻车的结果。此时的这家公司无疑正处在企业发展的另一个关键的转折点上。

初步沟通之后，按照工作室的“哑铃理论”，王志纲很快就闻出了其中的味道，他当即认定，项目开发要与企业体制相匹配。这家公司目前最关键的问题不是怎么盖更多的房子而是要解决企业转型的问题，要首先解决“我是谁，我从哪里来，到哪里去”的问题。要首先为企业寻找航线，为企业量身打造战略，然后才是选择从哪里下嘴、做什么、怎么做的问题。

在工作室看来，这家公司至少具备一般开发商所不可比拟的三大优势：拥有大量的土地资源，只是不知如何消化；有充裕的资金，银行信誉好；特殊的国有背景使其与当地政府保持着良好的关系。如果充分利用好这些资源，抓住天津发展的机会，它很有可能玩出特有的“自选动作”，实现在高度市场化的南方所不敢想象的开发业绩，从而以一种全新的姿态进入地产开发，占据一个时代的制高点。

凭借多年的市场经验，工作室隐隐察觉到，与纯粹市场化的发展商相比，这家企业的身上似乎潜藏着另一种事物的基因。

|在大北京的棋盘上|

先从“哑铃”的一端项目说起。这家企业面对的张贵庄项目，无论是开发规模还是战略价值都已经远远超越了常规意义上的房地产范畴。

张贵庄项目位于天津市区的东部，处于经济开发区与市区的黄金轴带上，虽然离开发区还有相当一段的距离，但却紧邻消费能力比较强的城市中心区。此外，无论从陆路、海路还是航空的条件看，张贵庄的优势都非常明显：

公路。这里是北京至福州的104国道、天津至广州的205国道、京津塘高速公路、津沪高速公路交汇的节点。就项目本身而言，这里连接天津市区和新区，由这家公司建设的一条连接两者之间的世纪迎宾大道堪称大手笔，其规格和气魄丝毫不亚于深圳的深南大道和浦东新区的世纪大道。

航空。张贵庄紧邻正在扩建、修建的天津机场，这里将是中国北方最大的货运市场。借2008年奥运会的契机，天津机场作为首都第二机场，物流业的前景非常广阔。

海路。张贵庄靠近北方最大的港口——天津新港。

铁路。天津市本身又是北方最大的交通枢纽，而这些离张贵庄都只有咫尺之遥。

在张贵庄的一次项目研讨会上，王志纲首先强调，不能把这个项目看成是一个楼盘，它不是一个楼盘，也不是一个社区，而是一座新城。既然是座新城，就不能就天津而谈项目，必须站在大北京城市群的角度来定位它。

说起以北京和天津为双核的大北京地区，使人不禁想起天津与北京这对欢喜冤家之间的恩怨。多年来，北京与天津的地理距离虽然并不遥远，但在心理上却咫尺天涯。一位天津的全国政协委员曾屡次提出过京津合并的设想，此设想虽不乏学者的天真，但其用心良苦也无可厚非。谁知一位北京的高级官员听到此事后不无揶揄地说：“把北京的火葬场搬到天津还可以。”而另一方面，很多天津人认为天津之所以发展滞后，主要是因为建国以后国家把大量的政治、经济和社会资源集中到首都，从而在客观上阻碍了天津的经济增长。也就是说，北京之所以有今天的繁荣，是以牺牲天津的利益为代价的。

就此问题，王志纲和当时天津市的一位高层领导交流时，抛出了自己的观点：“今天已经到了‘你不去敲大北京的门，大北京也要来敲你的门’的时候！不管天津愿不愿意，迟早都要纳入大北京的战略来。”

与王志纲对话的这位明智的政府官员听罢沉思片刻，深有感触地说：“以前我们不愿意谈大北京，因为大家都是直辖市嘛。可现在明白了，天津这些年吃亏就在于没有摆正和北京的关系上。我们曾经请哈佛的研究机构参谋天津的发展，谁知哈佛的结论是，天津要想发展必须逃离北京的阴影。所以，这些年天津一直背靠北京朝海边发展，事实证明我们走了很多弯路。看来，天津不应该总想着怎么摆脱北京的阴影，而应该主动地去拥抱北京、去承接大北京的阳光雨露。”

既然大北京区域经济一体化的趋势不可阻挡，在设计张贵庄项目的战略定位时，王志纲就用了一个十分形象的比喻来形容：张贵庄和一般项目的差别就像波音777飞机和直升机的区别一样。直升机不要什么跑道就可以自由起降，而波音777飞机的跑道至少要3000米，没有这么长的跑道根本托不起来。

如果我们面对的只是一个500亩的盘，只要把目标锁定在天津就行了。但像张贵庄这样大的片区，必须把目标锁定在大北京。只有市场半径辐射到大北京这个层面，张贵庄才能引起市场的关注。如果不以大北京的思维来确定项目的定位和辐射范畴，结果肯定是死路一条！像张贵庄这样的项目，只靠简单的社区功能配套、靠在华南板块所做的复合地产已经没法解决问题了，必须培育一种产业链或产业能力才能与它的能量相匹配，才能托得起它。这就好比波音777飞机的起飞，不仅要3000多米的跑道，还要有四个、八个引擎，才能够发动得起来。

那么，怎么解决引擎、跑道的问题呢？王志纲认为，作为一个大规模的城市片区，必须要有一个清晰的主题，只有具备了极富市场号召力的主题，才能做到可持续发展。

随后，工作室通过研究天津的城市产业布局发现：天津传统的城市功能布局已经远远不能适应新的形势了。

按照天津的城市定位，如果要想真正成为21世纪的现代化港口城市，尤其是想要成为我国北方重要的区域经济中心，与蒸蒸日上的其他直辖市相比，天津缺乏具有真正支撑意义上的超级引擎，不能适应大北京发展的态势。在城市竞争愈演愈烈的大背景下，天津需要一个现代、新型、国际化的商业功能区，一个在全国乃至世界都具有高度冲击性、震撼性的标志性新城区。

最后，工作室得出结论：张贵庄应该成为代表21世纪天津新城市形象的标志性项目，成为天津的门户和名片，成为连接大北京区域多个产业功能的节点。它的辐射力不应该局限于天津，而是要辐射整个大北京区域，甚至是辐射整个北方地区。总之，张贵庄作为城市发展主轴上的大型片区，应该为天津的再度崛起承担相应的历史使命。

|打造城市的引擎|

事实上，新世纪之初的天津经过多年的卧薪尝胆之后，已经到了一个临界点上，就像一支长期处在谷底、严重超跌的股票，逆势反弹的日子已为期不远了。

如果用静态、保守的眼光去判断天津，比起东南沿海的很多城市，这里的确看起来缺乏活力和商机；但如果用动态、发散、辩证的眼光去审视和把握天津就会发现，随着首都经济圈的高速发展和京津一体化进程的不断加快，天津独一无二的区位优势、内外兼具的经济功能以及积累多年的经济实力都将得到空前的释放，几乎所有的劣势都会转化为优势，洼地效应十分明显。

天津的魅力俯拾皆是。相对于北京的高消费水平，天津与之较大的生活成本落差给自身带来了巨大的市场空间；天津的文化较之北京更具人情味、民俗味，更贴近人性；天津临海的地理位置使其比北方其他城市（尤其是北京）更舒适宜人；中国六大水系之一的海河蜿蜒穿城而过，历史遗留下来很多富水的洼地，造就了随处可见的凭水临风的景观，皆为这个古老的商贸、工业重地增添了不少妩媚和温柔的色彩。

因此，在天津再次起飞的前夜，张贵庄项目极富想象空间。

王志纲（立者）在给美国CA、ROMA公司讲解大北京经济圈发展态势

20世纪90年代，一股名叫“新都市主义”的浪潮在美国的城市规划界蓬勃兴起。相对于西方国家多年来的住宅郊区化趋势、由此引发的城市中心区空心化以及郊外的土地资源浪费等诸多弊端，“新都市主义”提出了不同的主张。这种理论最吸引人的地方在于，它提出在进行城镇和社区的建设时，不仅要注意居住环境。保持自然和人文的统一，更要注重对公共空间和大型城市公建配套的投入。尤其强调，整个城区或社区应该将就业机会和居住功能紧密结合，以保证一种可持续发展的城市开发。也就是说，除了一种更人性化的人居模式以外，在城区中必须有一定的产业链，就是要有造血功能。

这种富有造血功能的产业链以及支撑产业链的基本项目，就是工作室眼中的“引擎”。

反观国内近年来大规模的片区开发，很容易发现一个共同的尴尬：由于在规划中一味地强调居住功能，忽视了人们日常生活中其他的基本需求，结果许多大型社区成了名副其实的“卧城”——白天冷冷清清，人们都急忙赶往城市中心上班，而到了晚上，很快又陷入一片沉寂之中。事实上，尽管很多发展商在开发社区中高举“新都市主义”的大旗，或提出“新造城运动”的口号，但我们看到，除了社区的基本配套外，真正意义上的“新都市”尚难得一见。

那么，张贵庄的引擎到底在哪里呢？正在寻寻觅觅时，一个不起眼的数据——全国约有一半以上的进口汽车是从天津港上岸的，引起了工作室的注意。

一个无法忽略的事实是，全世界没有哪个国家汽车市场的发展前景能够与中国相提并论。据有关方面预测，按照国际通用车价和国民生产总值增长比较系数计算，在未来10~15年，中国有购车能力的人口可达5亿、约1??.5亿个家庭；20年后，中国有望成为全球第一大汽车市场。1995年中国汽车销售总量为32万辆，2002年已达到120万辆。而当全球1/5的汽车为中国人所购买时，可以毫不夸张地说，中国即将进入一个汽车狂潮的时代。更为重要的是，汽车不仅是一种支柱产业，更是一种文化、时尚和生活方式，极具市场引爆力。在此背景下，汽车展览和贸易肯定是个香饽饽，而天津以此带动第三产业的快速发展则拥有天时、地利，只待人和。

首先，天津拥有得天独厚的区位优势，海、陆、空交通体系完备，场地宽松，具备工业品展示、展览的极佳条件；其次，天津已经是我国北方地区最大的汽车物流中心之一，其辐射范围包括华北、西北的11个省、自治区和直辖市。随着中国加入WTO和天津港保税区投资环境的进一步完善，这一地位还将继续得以巩固；其三，天津堪称中国进出口汽车的门户，保税区成了一个名副其实的“万国车库”，上海车展、北京车展的绝大部分参展进口车都是从天津港保税区提走的；此外，天津还是我国最大的经济型轿车生产基地，有产销量居于全国第三位的汽车制造业做后盾；同时，会展业已成为国内外诸多城市不约而同的选择。但目前的中国，会展产业才刚刚起步，由于缺乏行业规范，短期行为严重，整个行业良莠难辨、恶性竞争愈演愈烈，微利时代已提前到来。在未来3~5年内，会展业肯定将面临一次全新的大洗牌。

因此，天津完全有可能凭借自身的诸多优势扬长避短、统筹规划，以差异化的发展战略，通过大型的国际汽车博览城来培育市场、吸引眼球，走国际化、专业化、品牌化的道路，形成独具特色的地区经济支柱。

而张贵庄作为天津面向21世纪、以现代物流和商业为特征的标志性城区，自然应该首当其冲，担当起国际汽车博览城的重任。围绕汽车博览城这个引擎及其带动的相关行业，工作室进一步把张贵庄的主要功能锁定在工业品商业、物流、办公、居住四大方面，并且明确提出，汽车博览城是大北京产业链上重要的一环，是新天津的重要经济增长点。

对此，王志纲更相信市场的力量。在与这家公司进行的项目沟通会上，他再次强调：“今天我们要在大北京经济圈的背景下策划张贵庄，毫无疑问，它必须是一个主题社区和城市。只有具备国际汽车博览城这样的主题，张贵庄才能在众多的城市群落或常规性的城市里边显示出蓬勃的活力和个性，才能具有权威性、排他性和惟一性；只有具备这样的主题，才能像我们做波音飞机的跑道或超级引擎一样，把飞机的辐射面和聚合面加大，形成一种整合和创造市场的能量；只有具备这样的主题，特别是产业性的主题，制造一种像观音娘娘所坐的莲花座椅，才能使我们所打造的城市有所依托，居民才能既安居又乐业。”

|转世灵童|

正所谓时势造英雄。任何一个行业的发展进程表明，大凡是一种全新的企业形态出现时，一定是企业的生存环境发生了深刻的变局，张贵庄的战略定位清晰以后，“哑铃”的另一端——困扰这家公司的企业航海图也就应势而出了。

十年来，工作室一直和中国房地产市场的风风雨雨一路走来，回首既往，可以说，每一个成功的样板背后都蕴藏着时代的先机。

1994年广东顺德碧桂园一声炮响，开创了中国房地产从炒家时代到用家时代的先河，也让人们开始认识到策划的力量；1998年奥林匹克花园在广州呱呱坠地，从此以体育加房产的复合地产模式初露峥嵘，随后迅速在全国连锁，风头甚劲；2001年，由号称“中国地产的劳斯莱斯”的星河湾和南国奥林匹克花园引爆的广州华南板块之战，让全国的房地产发展商们开了大盘时代的眼界，也让后人看到了由于市场的力量太过强势，整个板块作为一个城市功能区的诸多不足之处。

而此时，当地产开发与城市的深层次的升级换代相遇，一个属于这家公司的时代正悄悄走来，这个时代的背景就是城市化浪潮下的城市运营和城区开发。

2002年，正是中国的房地产迅猛发展的又一个好年头。但伴随着市场竞争的加剧，在三五年内，“二八定律”将会强化房地产界的“马太效应”，即强者越强、弱者越弱：市场领先并已做大的发展商将会用一切手段巩固优势、扩大地盘；而那些规模小、竞争层次低的开发商的日子将会越来越难过，或苟延残喘、或被淘汰。而只有优胜劣汰，市场才会走向成熟，这也是社会发展必然的代价。随着竞争的深化，市场格局将由分散走向集中，将由小国三千、诸侯八百走向战国七雄、春秋五霸。

在这一过程中，具有不同资源优势与核心能力的发展商将各归其位、分工日益细化。出于竞争的需要，各种类型的发展商的分野将越来越清晰。因此，面对风云变幻、潮起潮落的房地产市场，这家公司既有风险也有机会：风险在于一旦找错了自身的发展定位，很有可能瞬间被市场大军的洪流淹没；机会则在于只要找准适合自身发展的空间，善于在动态的环境中不断创新，亦完全有可能开创出一片新天地。

事实上，中国的房地产业发展到今天，遍布全国的发展商已开始出现明显的分化趋势，“能上山的上山，该下乡的下乡”。所谓“上山”，是指那些在区域市场已经做大的发展商向北京、上海这样的大城市进军；而所谓的“下乡”，则是指那些实力相对较弱的发展商转战二线、三线城市，照样也挣得钵满盆满。

但“上山”和“下乡”两条路似乎都不是这家公司的最佳选择。论“上山”，这家公司还不具备这样的实力，经验远远不够，核心能力也不在于此；“下乡”，同样也不是这家公司的强项，再者也没有这个必要。就天津而言，刚刚崛起的这家公司要想升级换代，要想在更高的层面横空出世、引导潮流，势必要寻找一条适合企业自身发展的第三种生存之路——导入一种全新的地产业态和开发模式，而不是简单地与常规的发展商们比住宅开发的小分。

既然将张贵庄定位为一个面向21世纪的现代化新城，那么，它的开发主体就与房地产发展商有了本质的不同。这家公司不再是常规意义上的发展商，相反，那些专业地产的开发商（无论是做住宅还是商业的）反而都成了它的整合要素。这种新的企业形态，工作室称之为“城市运营商”。

那么，到底什么是城市运营商呢？不妨让我们来比较一下广州华南板块与珠江新城的开发现象。

2001年，华南板块的崛起宣告了地产大盘时代的来临，标志着中国房地产开发进入了一个全新的阶段。但华南板块的成功得益于市场的强力拉动，也由于缺乏政府的引导，留下了不少遗憾：

其一，华南板块的大盘开发集中在广州市的远郊，而城市的远郊往往是城市规划管理力度尚未延伸到的地方，基础设施和公用设施尚无进行建设的条件，更谈不上完善。市场跑到了政府规划的前头，华南板块作为新广州的中央生活区还有许多空白需要填补。

其二，板块功能单一，大规模、大面积、各自为政的“居住城”建设，造成该地区城市功能的先天性不足。发展商毕竟是发展商，尽管在社区的打造上有时候会越过红线，但也只能把心思用在自身产品的打造上。一旦数十万人拥到这里来居住，华南板块看起来还是有几分“卧城”的味道。

其三，为拉动买家，开发商不得不增加在公共配套上的投资，追求社区功能的大而全（几乎每一个大盘都有自己的学校、医院、购物中心和文化娱乐中心），结果一边是重复建设、一边是整个板块的公共配套严重不足。

王志纲事后这样评价华南板块：华南板块的成功得益于纯粹市场的力量，是一种对政府主导行为的“矫枉过正”，其不足之处恰恰也是因为纯粹的市场行为以至于政府的缺位。

与华南板块形成鲜明对比的是广州市政府启动10年未果的珠江新城。珠江新城位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.??6平方公里，北接黄埔大道、南达珠江北岸、西临广州大道中、东抵华南大道，被公认为未来广州的CBD。1992年，广州市政府决定打造珠江新城；1993年6月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。

但七八年过去了，珠江新城不仅没有成为人们想象中的黄金旺地，反而成了政府和开发商心中永远的痛——好地几乎卖完，钱只收回一半；在卖出的土地中，有2/3的土地没有进入实质性开发。对政府而言，何时能收回全部卖地的收入，心里没底；而那些当初以高价购地的开发商，对珠江新城的明天更是不敢多想。2000年８月，市政府公开对珠江新城进行规划检讨，广泛听取民意。直到2002年6月，检讨过后的规划历经10年磨难之后，才终于有了新一轮的定案。

对比华南板块和珠江新城的开发历程，不难发现一个有趣的现象：同样是城市大型片区的开发，一个是市场强力拉动，一个是政府倾力打造。其结果是一个取得了市场的极大成功，但也不可避免地带来了完全由发展商主导的新矛盾；另一个则因为忽视了市场的承受力，以至于政府的蓝图迟迟不能变成现实，开发商们也骑虎难下。

由此可见，纯粹政府行为或纯粹市场行为在城市片区的开发与运作上都是极端，科学的做法应该是由市场和市长跳“双人舞”，即所谓的政府搭台、企业唱戏。城市运营商的出现解决了这个问题。

首先，政府固然是城市经营的主体，但在具体的运营过程中，往往既当运动员又当裁判员，要么硬性指令，结果事与愿违，得不偿失；要么心有余而力不足，面对市场束手无策。

因此，在经营城市的过程中，政府需要借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。另一方面，纯粹市场型的开发商又肯定要以市场和自身利益为导向，无法兼顾到城市的长远发展和政府的宏观目标，也不可能担当起配合政府进行城市运营的重任，华南板块就是发生在南中国的典型例子。

正如王志纲所说：城市化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。

中国目前35%的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段，城市化水平达到70％、从而进入平稳期还有35%的发展空间。由此看来，今天的中国一直到2020年或2025年将会是城市化高速发展的时期，这期间，将有60%的人住进城市，住房的需求也越来越大，这为发展商带来大量的机遇。

运营城市不是政府发令就能推动的，必须要借助市场的力量，而发展商则是市场中最活跃的因素。但是，市长又不可能同时面对成百上千的开发商，这时，那些具有实力和市场运作能力的城市运营商就可以担当承上启下的角色。市长代表全局利益，城市运营商在体现城市总体战略和规划的基础上，调动各类发展商的积极性。市长只有学会与市场跳“双人舞”、有效地借助企业的力量和市场化的运营方式才能真正启动城市经营，达到城市增值的目标。

从某种意义上可以说，正是因为城市运营商的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。

最后，应该强调的是，并不是所有的地产开发商都有机会成为城市运营商。只有那些具备良好的信用、雄厚实力和超强的市场运作能力，能够吃透城市未来规划和发展方向并有效地操作和推进，与政府关系密切，能与市长有效沟通，支撑政府的城市发展战略并且眼界开阔、气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商能力的“转世灵童”，才最终有可能带上“城市运营商”这顶桂冠。