所谓房产抵押，是指用自有住房向相关机构做抵押以获取资金用于周转或消费的行为。

资料显示，房产抵押贷款中用途最多的是第二次购房（近30%），其他用途占比较高的依次为：企业经营、购车、留学与移民、装修、购置大众消费品等。

房产抵押的基本规定是：首先，房产抵押贷款的金额至少是5000元，最高额度不超过抵押房产评估价值的70%；贷款期限最长可达30年，“二手房”为20年。其次，因为用于申请抵押贷款的房产有自有房产和按揭房产两种，所以贷款额度也有不同。不用说，自有房产的贷款比例更高。最后是贷款利率。房产抵押贷款利率，通常是按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率为基准，可以上浮10%至30%。具体还款时，还贷方式有利随本清、按月还本付息等供选择。

房产抵押贷款中有许多是二次抵押，也叫按揭房产抵押。顾名思义，这种房产原来因为办理过住房抵押贷款，并且按揭贷款尚未还清，仍然处于抵押给银行期间，现在因为融资需要再次办理抵押登记，以便能够获得第二次贷款。根据《城市房地产抵押管理办法》规定，这时候你只能办理房产余额抵押，即银行能够贷给你的只是按揭贷款在当前市值下的增值部分。

例如，如果你的房产原值是100万元，原本按揭贷款50万元，按揭贷款本息余额60万元，房产目前的市场价值在120万元，融资机构允诺的贷款上限是70%，那么你最多还能贷120×70%-60=24（万元）。

这时候，你办理贷款时需要提供的证件有房产证和国有土地使用权证；办理二次抵押时，也不必经过原抵押权人（按揭银行）的书面同意，但需要把抵押情况告知新的抵押权人。

以我国第一家民间资本金融中介服务连锁机构福元运通为例，该公司就分别有“房产抵押（一抵）”和“房产抵押（二抵）”两种产品属于此类。借款人申请房产抵押（一抵）时，可以也应该用房产做抵押担保，房产无房龄和面积大小方面的要求，但借款人年龄要在18至78岁，房产抵押欠款率不得超过50%；贷款额度在10万至500万元，贷款期限1至12个月，3个工作日内办理完毕，月利率1.20%至1.50%（加中介费在内约为2%），先息后本。而如果是申请房产抵押（二抵），贷款数额、月利率相同，办理时间则需要5个工作日；而这时候由于房产是按揭贷款购买的，所以就无需担保也无法担保了。

总体来看，由于各地规定不同，有的地方只有“一抵”，而有些地区则允许有“二抵”。通常是，“一抵”的贷款利率较低，“二抵”则要高一些。这也是很好理解的，因为“二抵”的成本和风险相比要高得多。

不用说，房产抵押贷款对房产的属性界定是非常宽泛的，既包括营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆、酒店等，也包括住宅。所以在进行房产抵押贷款时，只要该产品没有特别注明必须是商用房抵押，那么即使你的经营场所或办公用房是租来的，你也可以用自己的个人房产做抵押来申请融资。

指出这一点非常重要。因为许多小老板的个人资产和企业资产界限不清，会计账目不规范或者根本就没有账目，有的为了避税还故意少报资产或资产不入账。在这种情况下，如果你用这些房产作抵押申请融资，成功率反而会高出许多，在审核通过时会“加分”不少。

在各种房产抵押贷款中，尤其值得一提的是中信银行和中国农业银行等的“房抵贷”。

这种房抵贷是真正意义上的一站式消费金融服务。具体地说，它可以一次递交材料、一次授信审批、额度循环使用，灵活满足家庭按揭买房、装修、购车、留学、旅游、医疗等消费用途。

中国农业银行要求借款人年龄在18至60岁之间，具有固定住所或稳定的工作单位，抵押房产既可以是自有住房，也可以是商住两用房。如果贷款是用于经营的，信用评分要求在465分以上；如果是用于消费的，要求在580分以上。授信额度如果采用自助循环方式，单笔贷款最长期限可达5年；如果采用非循环方式，贷款期限更是可达10年。

中信银行的房抵贷，最高抵押率一般为80%最高可达90%，只是绝对额不能超过1000万元；贷款期限最长可达30年、贷款年龄最大70岁，48小时内就可以审批完结。

另外就是中国光大银行的“房抵快贷”，它的突出优点在于贷款手续速度之“快”。无论是商品住宅还是别墅、商铺、办公楼，也无论是你本人名下的房屋还是配偶的父母、子女、兄弟姐妹名下的房产，只要房龄在30年以内，都可以申请这项贷款，用于生产经营、个人消费、短期资金周转，可随借随还。最高抵押率80%（住宅70%），贷款期限1至10年，贷款额度50万至1000万元，月利率0.65%至0.75%，无其他收费。当你提出这项贷款申请后，银行会派员工上门考察风险，一次性完成授信金额、贷款期限、还款方式等内容的预审批，调查、审查、审批三表合一；除了提交收入证明之外，只需提供简单的“1表+2证”（贷款申请表、身份证明、用途资料证明），然后在申请人提供所有材料后，3天内批复。

招商银行的“周转易”也是一项很不错的房产抵押贷款。该产品是招商银行在2006年推出的“生意通”基础上，2012年在升级版“生意贷”上加载的产品功能。申请该产品的条件是经营稳定、信用记录良好，能够提供符合条件的房产抵押，贷款额度最高可达1500万元，期限最长可达5年，可以充分满足你的需要。并且是一次申请、无限次循环使用，按天计息，不使用就不计息。贷款到期后，招商银行会提供自动还款服务；如果账户资金不足，还会在一卡通内自动发放一笔贷款用于归还定向支付款项。借款人可通过网上支付、POS刷机等快捷方式随时随地还贷，并且还可以享受最长50天的延后结算期。

举例说，一家五金进出口公司的杨老板经常会出现资金不够，所以他在招商银行办理了生意贷，同时开通了周转易功能。每当接到订单后，杨老板就会通过周转易向供货商付款拿货，而一有销售款回笼，他就会首先通过网上银行归还周转易贷款。因为该产品是按天计息的，并且可以随借随还，所以他的贷款成本实际上并不高。在短短一年时间里，他一共累计借款65次，累计借款金额3516万元，平均每个星期借款1次、每笔借款54万元。要是没有周转易，很难想象他会在一年中完成65次资金周转，所以他对此连呼“过瘾”。[1]

[1]钱晶晶、胡一泓：《“生意贷”：招行服务小微企业新名片》，载《今日早报》，2013年11月1日。