农民理财的主体是农村村民，在我国，由于存在着严重的城乡二元体制，所以政府在农民买卖房产方面有着诸多限制。所以，要了解哪些房产是限制农民买卖的，这样才能最大限度地规避投资风险。

总体来看，农民买卖以下房产会有权利限制：

房改房

所谓房改房，是指城镇职工根据住房制度改革政策的规定，把原来单位分配给自己的住房以优惠价买断，从而变成个人产权房。

房改房的购买价格分为市场价、成本价、标准价（优惠价）等不同类型，它们涉及到的上市交易方式各有不同，享受到的权利也不一样。简单地说，按照市场价购买的房改房，产权完全归个人所有，可以随时上市交易；按照成本价购买的房改房，虽然产权也归个人所有，但必须在5年后先补足土地出让金才能上市交易；按照标准价购买的房改房，个人只有部分产权，5年后上市交易时要先补足（标准价与成本价之间的）差价、拥有完全产权后才能上市交易。

由此可见，买卖房改房时一定要首先搞清楚该房产究竟是拥有完全产权还是部分产权。只有对方拥有完全产权，你才能放心地进行交易；如果只有部分产权，那么就要首先补足差价变成完全产权后，才能进行正式交易。并且，房改房的产权与普通二手房相比要复杂得多，产权过户一律要以房屋土地管理部门办完过户手续为准，所有中介机构、律师事务所、公证处以及对方当事人的保证和口头协议均属无效。换句话说就是，只要产权过户手续还没完成，对方是随时可能违约的。

另外就是，有些房改房如部队、保密单位、国家教育部直属高校的房改房，按照政策规定，目前依然是不能上市交易的。

拆迁安置房

所谓拆迁安置房，也叫动迁安置房，简称安置房，是指政府为了保障土地储备地块、非经营公益性项目建设、城市基础设施建设、军事设施建设、土地开发等原因拆迁的被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

拆迁安置房的对象是特定的动迁安置户，既包括城镇居民被拆迁户，也包括农村村民被拆迁户。它又分为以下两大类：

配套商品房

所谓配套商品房，是指因为重大市政工程建设项目而拆迁的安置房，产权属个人所有，但要在取得产权5年后才能上市交易。在这5年中，买方需要承担极大的法律风险，这主要包括：

一是如果遇到房价上涨，卖方有可能会毁约，甚至一房多卖。

二是如果你购买的是还没有摇号的配套商品房，房屋地段、结构、朝向、小区环境、房屋竣工后的面积增减、交房时间等都是不确定的。

三是如果在房屋尚未过户时卖方不幸去世，卖方继承人有可能会不承认这桩买卖，从而双方陷入无休止的法律纠纷中。

四是如果税收、信贷等宏观调控政策发生变化，买卖双方都可能会对交易得失进行重新评估，从而导致摇摆不定。

五是如果在尚未办理正式过户时再遭拆迁，法律上只会把拆迁补偿款付给房屋所有人。并且，拆迁补偿款的数额往往要高于拆迁安置房的交易价格，也就是说，利益的大头基本上与你无关。

中低价商品房

所谓中低价商品房，是指因为房地产开发等原因而拆迁的安置房，价格与市场价相比较低，但房屋产权同样是属于个人的，没有上市时间方面的限制。

由此可见，你在购买拆迁安置房时，首先要搞清楚这究竟属于什么类型，因为它们对交易双方承担的交易风险是不同的。

回迁房

所谓回迁房，是指原有房屋被拆迁后在原地安置的住房。

回迁房既可以是大面积的小区，也可以是散落在商品房小区中的零星房屋，但无论如何，它们的价格都要普遍低于商品房。也正因如此，它的买卖与商品房相比还是有很大差别的。

简单地说，主要是看对方这种回迁房有没有房产证和土地证，如果两证齐全，那么在交易上和商品房就没有什么两样；如果没有房产证而只有回迁协议，那就属于小产权房，交易上存在一定风险这种风险主要体现为两点：

一是原有房价中因为不包含土地出让金，所以将来在办理正式过户手续时是需要补缴土地出让金的，并且手续不一定能办得下来（如果拆迁前是经济适用房，那么这种回迁房就是不能买卖的；如果拆迁前是集体土地上的私房，那么在补缴土地出让金后是允许买卖的）。

二是如果这种回迁房没有房产证，只有回迁协议，而回迁协议是得不到房产管理部门认可的。也就是说，你们的私下买卖无法进行公证过户和改名。这时候怎么办呢？为了降低风险，你可以只付一部分房款，余款说好等将来办完过户手续后结清，多少有点主动权。

需要指出的是，回迁房的政策在各地殊有不同，请咨询当地部门。

经济适用房

所谓经济适用房，过去叫安居房，国外叫公共房屋（香港称居屋、新加坡称组房、澳门称经济房屋、台湾称国民住宅），是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价格向城镇低收入家庭出售的住房。

经济适用房的最大特点是具有社会保障性质，所以价格要比同一地段的商品住宅低不少。价格低的原因，主要是政府免除了土地出让金，减半征收了各种税费、只准微利销售的结果。

经济适用房只售不租，廉租房只租不售。它们都属于商品住宅，但购房者只拥有部分产权。购房后5年内不能上市交易（特殊原因需要转让的，需按原价出售给住房储备机构）；5年后如需出售，需要补足土地出让金。

由于经济适用房建造、分配中腐败行为多，所以目前全国基本停止新建经济适用房了，而是把经济适用房、廉租房、公共租赁房并轨成了公共租赁房，申请者不受户籍限制，租金相当于市场价的60%。

集资合作建房

所谓集资合作建房，是指由组织或个人多方面提供资金及技术、劳务等合作建房，按照事先约定的方式分配的新建住房。说穿了就是这种方式有点像AA制，大家有钱出钱、有力出力，按照投资多少、贡献大小分配新建房屋。

不用说，这种方式在我国还是新生事物，鲜有成功范例。所以如果你要购买（实际上是转让）这种房产，一定要了解相关法律，重点是能不能办到房产证。一般来说，能够办理房产证的就是合法的，否则虽然不能说一概不合法，至少也有不规范之处；等到你将来要对外转让出去时，就必定会有大麻烦。而众所周知，房产投资不仅仅是出租，更重要的是对外出售，所以这方面是很重要的。如果集资合作建房尚未建成你就要转买，这时候的投资风险会更大。

现行政策是，这种合作建房同样属于经济适用房，建房单位在满足本单位低收入住房困难户的需求后，少量剩余房源只能出售给符合条件的经济适用房购买对象，或者出售给政府作为廉租房。

也就是说，即使你符合经济适用房的购买条件，买下这种集资合作建房后，也是无法重新对外销售的。

廉价房和廉租房

所谓廉价房，又叫平价房，正规名称是中低价普通商品房，是指以成本加上3%的管理费作为销售价格，向城镇大多数中低收入家庭提供的住宅。这种成本主要包括以下7部分：征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金。

所谓廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障标准并且住房困难的家庭，提供的具有社会保障性质的住房。在这里，廉租房的分配形式以租金补贴为主，以实物配租、租金减免为辅，保障范围约占城镇居民的10%。

廉租房与经济适用房相比有以下区别：一是经济适用房是新建住房，而廉租房的房源会多样化，既有新建住房，也有空置房屋、危旧房改造房、老旧公房等。二是经济适用房是用于出售的；而廉租房恰恰是只租不售，并且没有继承权。三是经济适用房面向买不起商品房的城市低收入者出售，而廉租房只面向城市特困人口出租，象征性地收取房租。

从历史进程看，我国的住宅政策重点在20世纪90年代是“安居房”（安居工程）、本世纪初的10年是“经济适用房”，眼下的10年是“廉租房”。在中共“十七大”报告中就已经只提“廉租房”而不提“经济适用房”了，就能说明这一点；同时，保障对象也从原来的“中低收入家庭”缩小成了“最低收入家庭”。

不用说，由于这两种房产都具有政府保障性质，所以上市交易要受限制，以后在对外出售中是需要补缴土地出让金的。

小产权房

所谓小产权房，又叫乡产权房、农民安置房，是指在农村集体土地上建造的房屋，因为没有缴纳土地出让金等费用，所以无法从政府房产部门领到产权证，只能由乡政府或村委会颁发一纸证明。

小产权房和大产权房的区别主要不是房屋所有权，而是土地使用权。因为从乡政府或村委会领到的“产权证”并不是真正合法有效的房产证，所以它实际上是没有产权。因为当初在建造时就无法领到土地使用证和预售许可证，也没有购房合同（即使有也无法在国土资源局备案），所以它有两大特点：一是针对农村居民建造的，对象不包括城镇居民；二是属于保障性住房，所以不能卖给城镇居民。否则，政府当初免费划拨土地省下的一大笔土地转让收益，岂不是就全都进了卖房者的腰包？所以，至少现在还看不到有允许上市的那一天。

根据现行政策规定，农村村民每户只能有一处宅基地，面积不能超过当地省级政府标准。小产权房既不能卖给城镇居民（否则不但领不到房产证，有的地方还要没收房款），也不是就能卖给所有农村村民。

具体地说，只能卖给符合以下条件的本村本组村民：一是因为结婚（包括入赘）等原因需要扩房、原有宅基地不能解决住房需求的；二是因为村镇规划和旧村改造需要搬迁的；三是因为国家、集体建设项目占用了原有宅基地需要搬迁的；四是经县级以上政府批准回原籍落户定居、在农村确实没有住房的。

小产权房不能卖给以下对象：一是本村以外的村民（城镇居民就更不用说了）；二是出卖、出租或改变原有住房用途后再想扩房的本村村民；三是原有宅基地面积超过标准0.8倍、能够解决分户需要的本村村民；四是户口已经迁出、不住在本村的村民。

容易看出，经过上面这样一厘清，投资小产权房要想对外出租还是有可能的，如果要对外出售基本上办不到房产证和土地证，投资收益必然会受严重制约。所以，有必要密切关注这方面的政策走向。

农村村级留用地上开发的房产无法卖给城镇居民

从性质上看，这种村级留用地是政府在征用集体所有的土地时，按照征地面积的一定比例核定给农村的用地指标，目的是让被征地集体经济组织用于发展第二、第三产业，安置失地农民的。

这种房产虽然也有点像公建房产，但不能走正常房产销售的途径，无法享受到城镇房产的各类保障如迁户口、学区划定、民用水电生活费标准等，存在着法律政策风险。