面对房价飞涨的形势，太多的人都在寻找房价上涨规律。毕竟，如果真的存在这种轨迹，便可顺势而动、稳操胜券了。

从过去的历史经验看，似乎还真的存在这样一条“规律”，简单地可以概括为“向右转，向前看！”

谁都知道，房产市场上有一种“金九银十”的说法，意思是说每年的9至10月是销售旺季。所以，许多人便想当然地认为，一年之中这个季节里房价涨幅最快。因此，网上便有了“团结起来不买房，狙击金九银十”的说法。意思是说，你房价涨得这么快，我们偏偏就是不买、等你跌下来再买。殊不知，这正好中了销售商的圈套。为什么？因为全年的房价涨幅早就暗度陈仓，这时候的涨幅反而不大，你买不买随便；如果你摒着不买，那正好给开发商下一波房价上涨留出更大的空间。

从全年看，一年四季中楼市价格的走势具有明显的季节性波动规律，并且不同地区有着不同的表现特点。

以上海为例。从历史上看，一年中房价上涨幅度最快的时间绝大多数集中在三四月份，一直延续到6月末，之后的涨幅会逐步趋缓，从来没有哪一年在9、10月份也涨过。如果抽查2001、2003、2005、2007、2009、2013、2015、2017年的具体数据，大致上能看出，三四两个月的平均涨幅在20%，整个上半年的涨幅在30%，全年的涨幅在40%左右。

这是为什么呢？分析认为，主要原因可能是“春节红包”因素造成的。无论什么样的企业，年末分红包括春节之前所发的年终奖、红包、承包分红等，在全年收入中都会占到很大的比重，总体来看会占全年收入的1/4甚至超过1/2，并且全都集中在春节前半个月内发放到手。

也就是说，从全年看，春节之前每家每户手中的现金最充裕。但因为这时候本地人都在忙着过年、外地人更是已经或准备回家了，所以这时候的楼市必然会处于淡季。因为买房这种事毕竟是大事，谁也不会急乎乎地在乎这十天半个月。所以，从元旦开始到春节，这一个月中一般不会进行大宗商品投资，所以民间有“春节之前不买房”的说法。

春节一过，这部分积淀下来的现金购买力就会蠢蠢欲动，并开始爆发出来。

从历史数据看，大约从正月二十开始，房价开始发力并高歌猛进，大致上以3月份涨价10%、4月份涨价5%、5月份涨价5%的速度递增。然后，这股动力便开始慢慢地衰竭。一方面，这时候手里的钱已经安排妥当，不是买房就是用于其他用途，尘埃已定；另一方面，这时候的天气也开始热起来了，酷热难耐，一动就是一身汗，谁都不太愿意出门，楼市自然就成了淡季，涨价动因基本消失。所以，有的年份6月份价格依然会上涨5%，有的就不涨，主要就是这两大因素起作用。

接下来到了7月、8月份，房价基本保持平衡。接下来的9月份天气因为开始转凉，10月份进一步转凉，所以这时候的楼市又开始活跃起来了。

一方面，一部分购房者中有的半年期分红到手了，想重新捡起投资计划；另一方面，楼市已经淡了好几个月，开发商为了夺取之前几个月停滞不前造成的业绩损失，也在发力搞促销。但这时候谁也不敢提价，因为整个市场的人气还在恢复中，谁提谁倒霉。所以，从过去的经验看，这个期间绝大多数年份价格并没有上扬，少数年份则有5%的涨幅。

上述规律能告诉我们什么呢？对于卖房者来说，就是要争取趁热打铁在上半年出手，最好是销售旺季、涨幅最大的三四月份，这时候的投资获利最高。而对于买房者来说，则相反，最好的出手机会是在元旦前后各一个月。

一方面，这时候一些楼盘在销售上想冲量，总会有些优惠措施推出来；另一方面，市场上也总会有缺钱的人。从历史数据看，每年的这时候房价会比平时低10%左右；并且如果你经常在市场上跑的话，很可能还会买到价廉物美的笋盘。所以，对于房产投资者来说，就有必要把“春节之前不买房”的老话改成“春节之前要买房，春节过后就卖房”了。

上面只提到单数年份的涨幅，那双数年份呢？从过去的数据看，单数年份的房价都在暴涨，而双数年份（第二年）的价格则相对平缓或主要是在补涨。

如果以这种每两年一个房价涨幅周期来考察，会发现这样一条规律：在同一城市的领涨板块（主要是当时集中推出新楼盘的地区），房价最低的时刻出现在单数年份元旦前后的一个月内，直到当年10月过后达到最高点或次高点；而在接下来的双数年份，其他房价相对落后的板块则会出现补涨，以重新调整全域房价体系。[1]

明白了上述实证依据就知道，在过去的20年中，我国有关房价看涨看跌的言论虽然公说公有理、婆说婆才行，但无一不是斗胆猜测和凭感觉，几乎没有一篇能够硬碰硬地摆事实、讲道理，让人心服口服。事实上，房价是一路狂奔的。

回过头来看，我国自从1987年有全国性的房价统计（当年全国平均房价是每平方米408元）以来，房价一直在涨。1988年7月，我国第一个通过土地拍卖、按揭贷款建立起来的真正意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价就直接跨了几个台阶攀上每平方米1600元。

不过，全国大规模的房价上涨是从1998年取消福利分房起步的，那时候“商品房”的概念刚开始普及，全国平均房价已跃上每平方米2000元大关。只是由于受东南亚金融危机影响，1998至2000年这三年中房价不但没涨，甚至还有所下跌。[2]

2000年之前，我国几乎所有城市的发展都是依靠旧城改造，而在此之后，几乎所有城市全都转到新区开发上来了。这样一来，一下子就把城市的区域拓展到老城区的3倍甚至5倍以上。尤其是接下来的2008年爆发全球性金融危机后，政府因为要救市，所以把巨额资金源源不断地注入基本建设和房地产业，这样就让人产生了一种这里潜伏着史无前例的投资机会的“共识”，从此带动起房价加速上扬来。

从这时候开始，各种低首付、零首付的鼓励和救市政策纷纷出笼；但现在已经通通取消了，不但首付款比例在上升，而且住房贷款利率也在逐月上涨。这样做的目的是要抑制房价上涨，最终目的是要挤走房地产泡沫。

这一目的有没有达到呢？当然没有，而且这种扬汤止沸注定不会有效果。

仅仅2018年第一季度，我国就出台房地产调控措施100多次，但各地依然屡屡出现万人参与摇号的“抢房”盛况。购房者有在现场烧香祈祷的，有因体力不支送医院抢救的，甚至万人摇号还“摇摊”了杭州公证处网站。

为什么会这样？就是因为“限售”“限价”政策犯了“头痛医头”的错误。

众所周知，价格问题的核心是供需失衡。也就是说，要想抑制房价过快上涨，应该从扩大供给、减少需求两方面入手，而不是强行规定哪些住房不得出售、强行规定房价不准上涨。在无法减少需求的背景下，唯一的办法只能是增加供给。

而现在实行的“限售”政策，必然会导致供给压缩，在“物以稀为贵”“买涨不买跌”心理驱使下，进一步扩大供需矛盾，从而推动房价加速上涨。而“限价”政策则扭曲了价格体系，在房价上涨上起到了火上浇油作用：一方面，打压价格（而不是扩大供给）犯了方向性错误。按理说，新房无论在建筑设计、户型结构、小区绿化方面都会优于二手房，价格理应要比二手房高才是；可是由于新房价格被摁得死死的，二手房价格却随行就市，这样便使得西安、杭州、成都等地的一手房与二手房出现了新房反而要比二手房价格低30%左右的倒挂现象。这样的结果是什么呢？那就是必定会使得所有人产生这样一种预期：新房的价格以后至少能涨30%！这种“买到就是赚到”的预期，是出现万人抢购现象的根本原因。并且可以预测，这种态势在今后一二十年内都不会改变，至少在大中城市会是这样。

但政府为什么明知打压房价没用还要这样做呢？归根到底在于，二手房投资时房龄超过20年，银行是不会给你贷款的；即使抵押贷款，所贷金额也十分有限。

换句话说，理论上说这种二手房已经不值钱了（根据税法规定，房屋建筑物的最低折旧年限为20年；即20年以上的房屋已经只剩下不多的残值了），所以，这时候要想购买二手房就必须全额付款，银行贷款很难指望得上。可是，又有多少人有实力一次性付清全款呢，当然不会多。这就很可能会促使20年房龄以上的二手房成交寥寥，要想套现就必须抛房。

所以能看到，政府现在这样提前进行调控，说到底就是要与这种预期相衔接，担心到时候房价硬着陆。一生擅长玩地产的华人首富李嘉诚之所以要提前套现走人，实际上也是因为他比别人更早意识到这一点，他是个先知先觉者。[3]

总而言之，以后的房价走势是不是还会像以前那样实在不好说，因为未来并非过去的简单延续。