根据前面所述杠杆要求，在房价上涨的大环境下，买房时应首选贷款买房。这不是你钱够不够的问题，而是聪明不聪明的区别。

真正的有钱人不是指账面上有很多钱的人，而是指当要用钱时有足够多的钱可用来调度。说得更通俗一点就是，不是说你有多少资产，而是说你有充裕的现金。怎样才能做到这一点呢？途径有两条：一是你有足够多的资产或信用，这是最基础和最重要的；二是你的现金比例高，这一点也很重要。

举例说，按照第二点要求，如果你要买房，无论你有多少钱，都会采用贷款至少也是部分贷款，一般不会选择全额付款，因为这样做无法发挥杠杆作用。

贷款买房有两大好处：一是这部分房贷就从资产变成了现金，当今后遇到更好的投资机会时，会有足够多的现金流来帮助你抓住机遇；二是住房贷款利率可以说是在所有贷款中最低的，贷到就是赚到。打个比方说，即使是你用贷款利率套出现金来存在银行里，依然是合算的。

所以能看到，在面对贷款买房还是全款买房时，有钱人都会毫不犹豫地选择贷款买房，即使他们有能力全额付款；相反，倒是工薪阶层会首选全额付款，哪怕他们是在不得不需要贷款买房时，也会尽量提高首付比例，并且会选择尽可能短的贷款期限。在他们看来，贷款买房后每天早上一醒过来就要计算支付多少贷款利息，并且期限要长达二三十年，这会严重影响幸福指数。

只是他们没想到的是，这种做法与富豪们的思维截然相反。

在富豪们看来，贷款买房就意味着能够用最低的成本做杠杆，迅速搅动几十万乃至几百万元低成本资金，用于放大自己的财富。更重要的是，这样的机会只有在买房时能遇到，所以实在不该白白错过。即使乍一看房贷利息是笔大数字，但这要分摊到今后二三十年来看。从发展趋势考察，社会平均工资每年都是在上涨的，而房贷利率几乎一成不变，这就意味着实际还贷压力是在逐年减轻的。媒体上之所以会看到房奴们重压之下的咏叹，主要出现在最初还贷的几年中；若干年过去后，虽然依然还有房奴在唱咏叹调，但多半不是抱怨，而是撒娇，是在换种方式告诉别人“我这几年因为贷款买房赚大了”。

当然，本书并没有倡导你非买房不可，因为每个人的情况实在相差悬殊。但如果要买房，那一定是选择贷款买房更合算，并且要把贷款额度、期限用足，哪怕你有足够的能力付清全款。

可喜的是，这一“致富理念”正在快速得到普及。调查表明，在2006年至2016年这10年间，我国居民家庭的杠杆率从11%至45%是逐渐攀升的，2017年9月末更是达到50%，10年间增长3倍。从国际比较看，用来衡量一个家庭负债程度和家庭债务风险的指标——负债与劳动报酬之比，我国从2008年的不到50%已经上升到2016年的90%；与此同期，美国的这一比值却从140%下降到118%。[1]不知不觉间，部分国人的财务状态已经从过去的“怕欠债”变成了主动“高负债”，其中最主要的因素就是房贷，这些人的家庭财富也因此成倍增加。

负债杠杆的使用不仅是付款方式问题，更是思维问题，因为这意味着你擅长用杠杆来放大你的财富。在过去的20年中，我国的房价在飞速上涨，可以说贷款买房是天底下一种最合算的投资行为；今后的房价涨幅哪怕不再像以前那么疯狂，但在可预期的将来，依然会是一项非常有利可图的行为。

以北京为例。北京1997年全市的平均房价是每平方米5478元，2017年是67822元，20年间上涨了11.38倍，年平均上涨幅度高达32.69%！完全可以说，投资其他任何项目都不可能连续20年每年都保持这么高的上涨幅度的。

为什么会涨得这么凶呢？归根到底，这是M2增速过快所刺激的。政府印的钱太多了，物价自然就要上涨。

有人也许会问：货币发行是全国范围内的事，为什么特大城市尤其是北京、上海、深圳等地的房价涨得快，其他中小城市涨得慢，甚至还有许多城市在原地徘徊呢？实际上，这就涉及到中央集权制度的本质了——虽然政府发行了那么多货币，可是，这些钱主要是流向了特大城市尤其是那些政治经济中心（政治中心能拿到钱，经济中心能吸引钱），所以，这些地方房价涨得快是必然的。

货币如水，所以钱也被称为流水。当资金流向这些政治经济中心后，便会形成水滴效应——离该城市越近的地区受惠越多；水波渐渐散发出去，力度就会层层减小，但这种影响并不是均衡扩散的。

就好比说，在这水波扩散中就有那么几个城市，经济发展未必差、人均收入也不低，可是房地产价格却偏偏上不去，这又怎么解释呢？这就很可能是前面所说的人口流入、迁徙问题——如果你当地都是本地人，流入人口不多，价格自然就起不来；伴随着房价起不来，房租也上不去。因为从租房市场看，房子主要是租给外地人和外国人的。本地人或者不需要租房，这样就自然没有了成交和价格；或者只是改善性需求，所以并不着急。

具体到外地人和外国人，他们虽然同样都要租房，可是口味喜好、价值观念是完全不同的。外国人租房，会首选抱团居住（这一点中国人在海外也是如此），因为这样更便于他们交友，更有生活气息，也更安全，他们看重的并不是性价比。所以，价格高低对他们来说无所谓，因为他们有住房补贴，而且数额还不小（在华欧美高管的每月房贴在3.5万到7万元人民币不等）。这样的房租水平如果用于买房也是可以的，但是他们不会考虑买房，因为他们住了三五年就要离开。从这个角度出发，如果你要想租房获得高回报率，首先要看你当地有没有外国人、你的房产是不是在外国人抱团租房的地段；其次，当然就是要看你有没有租给外国人了。如果你只是租给外地人，主要是那些小商小贩和农民工，房租价格肯定就上不去，投资回报率当然就低了。再退一步，如果你当地没有外地流入人口，全都是本地人，那房租就等于是零，也就是说，你的房子根本租不出去，因为谁都不缺住。

继续讨论上面提到的贷款买房。在选择贷款买房时，有两种还贷方式可供选择：一是等额本息，二是等额本金。

所谓等额本息，是指每个月偿还的贷款数额相同。在这其中，每个月的还贷金额包括两部分，分别是贷款本金和贷款利息。虽然每个月的还贷金额一样，但其中的本金和利息金额是各不相同的。随着时间的推移，该数额中的本金比重会逐月递增，利息比重逐月减少。

所谓等额本金，是指每个月偿还的贷款中本金数额是一样的，利息部分则要根据剩余贷款在当月产生多少利息来计算。这样，自然就会导致每个月的还贷金额都不一样，总的趋势是越还越少。也就是说，还贷的第一个月还款金额最高，最后一个月还款金额最少。原因在于，随着还款期限的逐步缩短，其本金部分所产生的利息当然也就越来越少了。

对比这两种方式，如果你手头的现金比较充裕，又想节省利息支出，那就可以选择等额本金还贷方式；尤其是在你觉得未来的收入不容乐观、不会增长过快时，那就更应选择这种方式了，越到后面还款压力越小。相反，如果你现在手头现金比较紧，还总想着攒钱要装修、结婚用，而对未来的收入前景又看好，这时候就宜选择等额本息还贷方式，虽然总的利息支出要多一些，但至少能缓解一下眼前的资金紧张局面。

如果这两种方式对你来说都可以，那就首选等额本金还款方式。一方面，这种还贷方式下的总利息支出要减少不少；另一方面，从中国人的实际情况看，绝大多数人都会提前还贷，而在提前还贷背景下，选择等额本金还贷方式你不会吃亏，而选择等额本息还贷方式下是要吃亏的。

为什么这么说呢？因为在等额本金还贷方式下，无论你是不是提前还贷、什么时候提前还贷，每个月的还贷本金数额是固定的，什么时候还都可以；可是如果是等额本息还贷方式，越到后面本金所占比重越高，这时候你如果要提前还贷，归还的实际上主要是本金，利息比重很小。

这里面的计算关系很复杂，但你可以记住一个大概的数字：假定贷款期限是30年，那么大约到第11年时，等额本金还贷方式下的月供就和等额本息方式下的月供一样了，之后便会越还越少；而到还贷第22年时，无论是等本还息还是等额还息方式，两者的房贷总支出会趋于一致。也就是说，如果是等额本息还贷，从经济角度看这时候再提前还贷就已经没有价值了，因为剩下的全是本金；如果你有余钱用于提前还贷，那还不如把这部分资金用在其他地方以钱生钱来得合算。

有人也许会说，我原来办理的是等额还息，现在如果要改成等本还息可以吗？回答是肯定的，手续也很方便。你只要去贷款银行找到你的房贷客户经理，向他提出要求，然后在房贷还款变更文件上签个字就行，银行一般都是会立刻同意的，并且从下个月开始就可以按照新的方式来计息并扣款。