投资房产很重要的一点是，要关注投资什么类型的房产最赚钱。而这又主要取决于哪类房产的流动性最大、最容易脱手？要讨论这个问题，我们先来看看都是谁在买房、怎么买房。

随着人们收入的增加和生活水平的提高，无论是买房还是换房都会眼睛向上，即房子越换越新、面积越换越大、小区越换越好，这一点毫无疑问。

对照以上三条标准，如果将市场上的所有住房划分为A、B、C、D、E、F六个等级，并且假设社会各阶层的经济条件从低到高也相应地分为甲、乙、丙、丁、戊、戌六类人群，他们都在按照同一节奏买房、换房。那么，一个周期下来，就会从

变成

容易看出，在这其中，房型最旧、房龄最长、面积最小、楼层最差也最破烂的A类住宅便被空了出来。但这种“空”并不一定是指闲置或废弃，多数情况下会有新的房主进入（购买或租下）才会实现这种转移。

不用说，那一定是刚性需求了。换句话说就是，是实在没办法的人才会逼不得已地购买或租下这种又破、又小、又旧的房子。

那这些买主又都是谁呢？你猜对了，是新移民。他们初来乍到，没有任何资产和背景，收入低微，或还处在白手起家的初创阶段，又人生地不熟，所以不可能奢望那些最“高大上”的D、E、F类住宅，可是又不能没有地方栖身；所以，最先想到的方案便是A。除非等到他们以后收入条件改善后，才可能进行一轮新的住房条件改善，否则A类住宅将会一直伴随着他们。从实际情况看，他们从A类换成B类住宅的时间跨度要长得多，甚至会是终身制。

并且，这里还有一个特点：那就是一个小老板背井离乡来到这里创业，往往会拖儿带女、沾亲带故从老家带来一大群人口。这样，他们就对住房面积提出了新要求。所以能看到，他们在选择A类住宅时，不但会一连买下或租下好几间，还会优先考虑同一楼面的大平层，或打通相邻门幢。尤其是顶楼，不但没人干扰，而且房价（或租金）还便宜。所以，这些在有钱人眼里没人要的房子，就给他们承接了下来。读到这里你就明白了，实际上投资A类住宅的回报率是最高的。

A类住宅面对的都是刚性需求。这些业主同样对房价和房租高低有要求，当然这又与面积大小有关，但35平方米是一大门槛。也就是说，每套35平方米以下的住宅，租金基本上不会有变化。这也就意味着，你当初买入的总价越低，回报率就越高。而这也正是你要寻找的投资对象“老（房）、破（房）、小（房）”，这样的住房你简单装修一下就可以租出去，为你创造源源不断的现金流；除了“待拆迁”概念外，它还有一大好处就是“永远不（需要）折旧”。

明白了上述演变规律就知道，一个城市中的新移民流入数量越大，这种A类住房就越紧俏，流动性就越大；如果没有新移民流入，理论上说，这些A类住宅就没地方可去，当然就会直接影响到A类住宅的流动性和变现性了。

那么，什么样的城市里新移民流入数量最大呢？当然是特大城市和大城市了。

特大城市和大城市规模之所以会变大，总是有其原因的，并且已经形成一种“共识”。一般来说，特大城市中又可以分为本地人、外地人、外国人三大类。因为不断有新移民源源不断地流入，所以特大城市中地段好、人流量大、总价低的A类住宅就最受追捧，投资A类住宅的升值潜力也最大（请别忘了它面对的是刚性需求），并且非常容易脱手，绝不会亏损。

在一般大城市中，外国人的数量并不多，所以大致上可以分为本地人和外地人两大类，这时候A类住宅的流动性就要差一些。但房子是有所在区域的，同一个城市的不同区域人口流入、流出情形也大不一样。所以同样是A类住宅，命运就会迥然不同。其基本秘诀是，要投资在人口流入大的区域。人口流入越大，房价上涨就越快、也越容易脱手。相反，在人口流出地区，不但房价会跌，甚至根本出不了手。

在基本只有本地人的中小城市，A类住宅因为没有新移民接手，所以根本不值钱，说是价值为零也不为过。如果你不相信，可以看看一些农村地区，那里的青壮年全都在外地，村里只剩下耄耋老人，原有的老式民居大片大片地空着，送给人住都没人要，就是因为那里没有外来人口流入的原因。每家每户都有住房空着，又怎么会要买或租别人的呢！

顺便一提的是，住房条件逐步改善后，上面“戌”的这部分人去哪儿了呢？他们当然会追求F或者比F类住宅更高的档次，即所谓的豪宅、大平层、联排别墅和独院别墅。这类住宅满足的是高层次人士需求，所以溢价成分特别高；但这类住宅从投资角度看有一个最大的毛病，那就是适合居住，却不适合投资。住在这样的房子里当然高贵无比、脸上也有光，但要是用来谋求投资升值，既不容易脱手，又不容易卖出过高的溢价，这方面就远不如上面所指的A类住宅了。

住宅结构中还有一种特殊类型，叫公寓或商住楼。尤其是那种纯住宅性质的商住两用楼（即在典型住宅中只有那么一两户是开公司办公的），这会让整幢大楼住户都感到不舒服，并连累整幢大楼的房价迅速贬值。

因为在人们的观念中，住宅就应当是“纯洁无邪”的。住宅楼就是专门住人的，而现在如果有人要在这里办公或洽谈业务频繁进出，有电梯的经常要抢电梯，没电梯的楼梯整天响个不停，其他住户就会因此有一种不安逸、不安全感。

但有一种人例外，那就是同样是在住宅大楼内开小公司的那些小老板们，尤其是本地的那些小老板们。他们不但不讨厌邻居中有这样的商户，而且会惺惺相惜，觉得特别亲切并产生共鸣，甚至会发展成为生意伙伴。最重要的是，由于这些同行先行一步在这里开公司，导致房价下跌，他们要选择在这里买房或租房，更会感激不尽；因为他们最看重的就是房价便宜或房租实惠，乐得节省开支！

推而广之，房产投资最理想的对象都是那些A类住宅。他们往往地处老新村，并且是在一楼，阴暗又潮湿、面积又小，但由于总价最低，所以颇受刚需穷人所青睐。你从这些穷人的手里买下来，再卖给或租给那些穷人，从投资角度看，性价比自然就是最高的；最容易出手，差价也最大。

有意思的是，虽然二手房投资收益更好，但绝大多数人都有“处女房情结”，无论是自住还是投资，都喜欢买新建的一手房。有数据表明，这一比例就全国总体而言高达90%。也就是说，几乎所有人都会首选新建住房；只有在一手房与二手房价格、地段相差悬殊的“迫不得已”的背景下，才会考虑二手房。而换个角度看，在房地产交易市场上挂牌的一手房和二手房比例却几乎是一半对一半，从中就能看出一手房和二手房究竟谁更容易租售出去了。

明白了这一点你就能想到，各地频频推出的房地产指数包括今年商品房新开工面积、销售面积、哪个区域好卖或不好卖、销售单价等，全都是指狭义概念上的房地产市场，而不是房地产投资市场。对房地产投资者来说，完全没有参考价值！

另外就是，既然房地产投资要首选二手房，那么就要重点关注二手房市场的租售对象都是哪些人。接着上面所说，一般主要是这两种：

一是境外人士，尤其是来自欧美国家和港澳台地区的同胞。这是因为他们那里的房产租赁市场相对发达，所以没有国内那种非要买一手房不可的概念；当然，二手房房价便宜也是这些人追求价格实惠所要考虑的一大因素。

二是外来民工。这是因为他们的购买力有限，只能首选价格相对便宜尤其是总价较小的二手房，这就是前面提到的A类住宅。相反，没有看到国内有哪个财大气粗、死要面子的土豪会去买二手房的。

这就从一个侧面反过来要求房产投资者把目光瞄准以下两类：一是首选二手房；二是那些几乎没有任何溢价过的一手房，然后把它当做二手房一样对外租售。这里的价格差有多大？俗话说“落地打七折”，即你把新房买下来后转手出去，扣掉各种税费之后实际到手的往往只剩下七折；关于这一点，与购买金银首饰是很相似的。正是有这30%的差价存在，才会给房产投资创造无限的商机和想象空间。