工业遗产具有多重价值，但这种价值只有得到充分的保护开发，才能实现厂房设备、技艺文化的充分资源化和社会化，使工业遗产为世人所知，并发挥最佳效能。与西方发达国家和国内部分省市相比，北京在工业遗产保护开发方面起步较晚，但通过数年来广泛借鉴世界各国工业遗产保护的先进经验，采取保护和利用相结合的方法，拓宽工业遗产保护的途径，使工业遗产保护开发逐步融入新时期的城市规划建设之中，开创了一系列形式多样的工业遗产保护开发模式。目前，学界将北京已有的开发途径总结划分为10个类型（见图6-1）。

表6-1 北京已有的10个工业遗产开发类型

如此众多的开发模式从一个侧面反映了一段时间以来北京工业遗产开发的热度与成果，但究其实质，可大致归纳为四大类开发模式，即以艺术区、文化创意产业园为主要表现形式的文化产业模式；以工业旅游、互动交流为主要内容的科普体验模式；以工业遗产主题公园、工业博物馆为主要表现形式的历史情境模式；以商务、物流、交通、现代服务业开发[28]为主要内容的综合利用模式。

这四大类保护开发模式各具特色，相互补充，适应了不同类型工业遗产由于价值、特性差异造成的保护过程中的不同需要，能够较好地发挥工业遗产的社会效益、经济效益。以下就不同保护开发模式的基本特征、适用范围结合实际案例展开论述。

1.文化产业类——依托文化资源，培植创意产业

文化创意产业是未来信息社会经济发展的重要方向，也是北京目前着力打造的新的经济增长点。由于艺术创意与工业遗产资源之间存在某种关联，利用工业遗产作为发展文化创意产业的基地，已经成为国内外大城市工业资源利用的一种趋势，也是北京较早开始采用的工业遗产开发模式。从客观上来说，工业建筑巨大的空间给了现代艺术家很宽松的创作环境，面积巨大且租金低廉的场地对投资者的吸引力显而易见，使用厂房遗址从事艺术创作工作，避免了大范围兴建新的现代化建筑，符合低碳环保理念，走可持续发展路线。从主观上来说，对载有“历史痕迹”建筑的钟情，是艺术家精神上的需要，工业厂房恰好以其优越的地理位置，高大的内部空间和独具特色的建筑个性，为文化创意产业提供了个性化的载体。

按照新时期发展文化创意产业的要求，对工业建筑、设施采用综合改造和优化利用的原则，充分利用北京工业遗产所特有的工业文明信息，为文化创意产业和城市休闲产业的发展营造出广阔的创意空间，在实现其新的社会价值的同时，实现文化创意产业的集聚发展，可以使老工业建筑重新焕发活力，逐步成为国际或区域性的文化艺术交流平台，同时也使其周边地区的居民和居住环境质量和文化品位得到提升，工业遗产在给企业、社会带来可观经济收益和精神享受的同时，也为北京的城市文化不断增添浓厚的文化内涵与历史意义。

如左右艺术区[29]是北京地区继798后新兴的一座艺术类文化创意园区，与备受世人瞩目，时常聚焦在媒体闪光灯下的798相比，左右艺术区的前身今生都略显平庸。没有曾经辉煌一时的光鲜历史，没有太多气势恢宏历史悠久的工业建筑，没有政府、公众的大力扶持与关注，这一系列迥异的背景因素都决定了左右艺术区与798模式的形似而质不同，从建立伊始就充满着草根与平民色彩，“非主流”是它的显著特征。

左右文化区所在地最早为集体所有制的砖瓦厂，1968年转营农业轴承，并成为国务院批准的38个轴承厂之一。1992年该厂与迁建的北京拖拉机厂[30]合并，转营手扶拖拉机。由于企业改制和产业升级，北京拖拉机厂这一国家二级企业在世纪之交最终退出了历史舞台。2004年年底，北京万业源投资有限公司（以下简称万业源）出资5000多万元购得了12.5万平方米的北京拖拉机厂土地使用权。2006年万业源将北京拖拉机厂规划为一个创意园区，并开始进行开发改造。40多年的老厂房经过粉刷修缮，在原来的草坪上又加入喷泉、雕塑等新景观，再引入新的市政管网。一番改头换面后，崭新的“北京左右艺术区”诞生了。一期2万平方米改造完成后，短短半年入驻率就达到了80%。目前“左右艺术区”已经初步形成了一个涵盖绘画、雕塑等艺术品创作、收藏、投资、拍卖、销售的产业集群，并由此带动了咖啡屋、餐馆、酒吧等一批为艺术家们服务的衍生产业。左右艺术区负责人孙承铨在接受媒体采访时，对艺术区的前景充满了信心：“等三期改造全部完工以后，这里除了为艺术家提供各种创作、交流的平台外，还将以艺术为依托，形成一个集生活、娱乐为一体的综合性社区。”[31]

如果把798比喻为艺术界的白雪公主，那么左右艺术区显然只能担当灰姑娘的角色。远离市区、缺乏充分的潜在市场既是左右艺术区的劣势，却又可以转化为租金低廉、潜力巨大的优势，吸引更多的处于创业阶段的艺术家参与到园区建设之中。笔者以为，当左右综合性社区形成以后，通过适当的整体品牌运营和管理，左右艺术区将有可能成为区域内的地标性建筑，通过园区的品牌影响力辐射、带动周边地区土地的升值和餐饮、娱乐、服务等产业的发展。或许左右艺术区将给予创意产业一个不同于798的全新定义。

图6-6 未改造前的厂房与水塔

图6-7 作为时尚杂志封面的厂区照片

目前，仍有工业遗产拟采用创意产业模式进行遗产的保护开发，其中最为著名的除前文提到的京棉二厂外，曾有着50年历史、见证了中华人民共和国钢铁工业沧桑巨变的首钢第二通用机械厂将规划建设为国内一流的动漫创意产业基地。2009年11月，文化部和北京市联合宣布，荒芜数年的首钢二通厂即将成为中国动漫游戏城[32]，并于2011年6月正式开工建设。动漫城规划面积83公顷、总建筑规模120万平方米左右，由6个功能区组成，是集动漫游戏创作、生产、交易于一体、产业链完整的一流文化产业园区。项目的“核心区”，将有面积约40公顷的区域作为工业特色建筑集中保留区，其中的老厂房、老机车等将作为工业遗产予以保留。2011年9月，尚未完工的中国动漫城举办了首届中国动漫游戏嘉年华。

2.科普体验类——发展工业旅游，增进公众了解

科普体验类的工业遗产保护开发模式，是指仍处于生产状态，且具有悠久企业历史的“活”企业。通过挖掘企业文化与产业文化，利用工业遗产建筑建立档案馆、博物馆等方式来展示企业文化和发展历程，同时与现代工业生产场景相结合，形成以现代工业生产场景为主、工业遗产文化为辅的保护利用模式。这样的利用模式将企业的生产经营与旅游参观相结合，可以吸引公众走入企业内部，通过工业遗产旅游的开发来促进工业遗产品牌推广，达到教育公众、保护遗产、为社区提供休闲设施的目的，同时可以兼顾创收，实现最大利润，还能通过展示、体验等模式树立公司及产品的形象、提高公司产品市场占有率。

这种开发模式尤其适用于那些具有鲜明的非物质文化遗产特征的工业遗产资源的保护开发，对于挽救濒临破产的传统工业技艺、挖掘工业遗产文化内涵意义作用明显。例如，京城百工坊[33]。

工艺美术行业在北京有着900多年的历史，不但有深厚的传统手工业文化底蕴，而且在步入近代后增添了机器生产的内涵，是一种特点鲜明的工业遗产。北京的工艺美术行业，汇聚了全国各地的能工巧匠，具备了相当大的规模，是北京地区最具特色的工业产业之一。20世纪90年代以后，由于外来文化的不断冲击，大批的工艺美术企业倒闭，大量工艺美术大师流散，许多技艺濒临失传，像北京珐琅厂那样能够维持正常经营的传统北京工艺美术企业已是极少数。在这一背景下，北京市政府于2002年发布了《北京工艺美术行业发展规划纲要》，提出了要建立传统工艺美术保护基地的规划。针对北京传统工艺美术行业门类过多、企业分散，难以形成规模效应的现实，规划建议采用规模化、产业化运作的方式，对北京工艺美术行业的文化资源进行整合开发。

2003年，由北京工美集团落实规划，投资2000万元，开始兴建北京京城百工坊艺术品有限公司，地址选在了具有深厚的工艺美术底蕴和基础的北京市崇文区，利用北京料器制造厂原有厂房作为建设用地。此举充分利用了原有工业厂房，降低了操作成本，也很大程度上尊重了产业的连续性与文化传承。

北京百工坊以大师工作室、民间艺人、企业机构为主要经营结构，利用大师工作室的品牌运营模式，通过工艺美术大师的品牌效应，带动客流量的增加，从而带动整个坊内工艺美术产业的发展。京城百工坊一期项目，于2003年11月26日正式开坊，共汇集了50多个艺术门类，设置30多间大师工作室和特色工坊，引来多名大师入驻，陆续接待中外各界游客数万人，举办了学术研讨、藏品拍卖、大师讲座、宝石鉴定、设计大赛、传统工艺体验等多种活动。百工坊老北京胡同风格的布局，浓厚的文化和艺术氛围，使众多游客徜徉其间，观摩手工艺人的技艺表演，了解各种手工艺品的文化背景和制作过程，欣赏精美绝伦的手工艺品，感受中国传统文化的博大精深。国际旅游联合会主席埃里克·杜吕克在这里参观后，欣然命笔：“这里是中华人民共和国的卢浮宫。”[34]

3.历史情境类——维护历史情境，追踪往日生活

随着信息社会的到来，人们的生活方式因此发生了彻底的转变，紧张而快节奏的都市生活、激烈的生活变革令人们不时陷入迷茫，甚至失去了对文化的认同与归属，人们渴望平静而安逸，渴望了解历史与过去，怀旧情感在某种程度上增长着。而历史追踪型的工业遗产保护开发模式正满足了公众的这一精神文化需求，这其中主要有工业博物馆、工业主题公园两种具体形式。它们均以维护历史情境、展示历史本原为发展目标，但在具体的开发方式、特征表现方面存在一定差异。

博物馆是社会教育、文化传播的重要场所，将工业遗产改造为工业博物馆既是对遗产资源的保护，也是遗产保护性开发的重要方式。在文物及建筑群集中的区域可建现场博物馆，把原来部分工业遗产形态保存下来，改造为相关用途的场所，即厂房和设施基本保持原样，保留一部分原有的功能，展示一些工艺生产过程，使游客直接现场感知。这种展示是非常有历史意义和价值的，在原址上修建工业博物馆，因为保留原有的工作条件和地域背景，从而活化了工业区的历史感和真实感，同时也激发参与感和认同感，比在传统博物馆中展出旧有物品更方便，也更生动。事实上，工业博物馆已成为国际现代化都市中不可缺少的一种历史景观。通过建博物馆，还可以更好地展示那些不适合原址保护的可移动工业遗产，如细小的机械设备、企业证章文书、工人生产生活用品等，以更加全面生动的方式将工业化历史展现给参观者。

将工业遗产改造成主题公园，还能改善地区生态环境，可以将被工业隔离的城市区域联系起来，实现休闲绿地的功能，满足市民休闲娱乐的需要。可以说，这类公园一方面承袭了历史上辉煌的工业文明，另一方面又将工业遗产的改造融入现代生活之中。因此，这些工业遗产的再利用并不仅仅是改变它荒凉的外貌，还与人们丰富多彩的现代生活紧密联系在一起，成为城市全新的公共景观。

从目前北京这一类开发保护的实践来看，主要典型遗产包括：

首云国家矿山公园[35]则是迄今为止国内少有的工业遗产主题公园，是北京乃至全国范围内的铁矿作业与主题旅游同步实施的首例，也是北京第一座依托工业遗产资源进行开发建设的大型户外主题公园，共耗资4.04亿元，占地5200亩（约3.47平方千米），隶属于北京首云铁矿，距密云县城16千米，距北京80千米。它以矿业旅游为主题，以运动旅游为内容，以体验式主题活动为载体，集矿业观光、娱乐休闲、拓展培训于一体，主要展区由矿业遗迹区、地质遗迹区、工业生产区和旅游接待区四大景区组成，为工业遗产开发、工业旅游做出了全新的诠释。

图6-8 北京铁矿博物馆

图6-9 仍在开采中的密云铁矿

首云铁矿始建于1959年，是一座集采矿、选矿、竖炉焙烧连续生产工艺为一体的国有中型冶金矿山企业，曾隶属于北京市冶金局和首钢总公司。其主要产品为铁精粉和氧化球团矿，一直以来都是“傻大黑粗、粉尘污染和枯燥危险”的传统矿冶企业。2005年，为建设绿色北京，企业编制矿山发展的第十一个五年规划后，决定全面开展“深部开采、国家级矿山公园和人才工程的建设”[36]工作，挖掘企业的工业遗产资源，使企业成为百年大型冶金生态矿山。铁矿的产业结构也随之改变，以矿业为主，旅游、休闲、服务业为辅；产权结构从国有企业转变为允许私营资本进入的产权多元化企业。企业先后投资1亿元，历时三年对矿区进行工业遗产的开发保护、矿区生态治理，2004年做出总体规划，2006年建设了生活区，经过环境改制以及综合治理、修复，首云铁矿生产区道路、厂房和堤坝的绿化面积达到70多万平方米。并利用旧有办公楼、招待所改建成的铁矿博物馆、参观服务区，在保持历史风貌的同时能够为观众提供一流的参观服务。2007年“五一黄金周”，北京首云矿山公园正式对外开放。

此后三年经过不断建设，首云矿山公园逐步成为一处以铁矿文化为主题，以运动旅游为主要内容，以体验式主题活动为载体，集矿业观光、娱乐体验、休闲拓展、专业定向培训、矿山文化宣传于一体的主题文化旅游区。园内一步一景，每一处都是铁矿文化的天然教科书，让游客从探索锅碗瓢勺的来源开始，亲身体验“钢铁之源”的独特魅力，感受采矿业的历史变迁。

投资700万元建成的铁矿博物馆坐落在首云铁矿办公区内，馆内以实物、图片、影视等多种方式展示了该矿开发建设历史和矿山勘探开采技术的发展历程。该企业的发展历程坎坷而曲折，在“大跃进”中筹建，因三年经济困难而被迫停建，国民经济恢复调整中的复建，“**”期间排除干扰扩建以及投产，21世纪以来适应环保的需求改建，其发展步伐与整个中国经济的总体走势完全吻合，是50余年来北京乃至全国工业发展的集中缩影与晴雨表。

为增加工业遗产保护资金来源，首云铁矿还在园区内还开发了一系列独具特色的参观项目：矿区观景台可以使游客更好地了解铁矿开采的全貌；保存了部分采用传统开采工艺的矿区，使游客能够近距离走进生产，体验钢铁是怎样炼成的；垂直深度达到300多米的露天矿坑，独特的环保措施，循环使用的节水工程，变废为宝的尾矿综合利用等，都是首云国家矿山公园为游客呈现的精彩内容。此外，攀岩、天梯、空中抓杠、高空速降、空中断桥、合力过桥等国内外体验类活动一应俱全，满足了不同类型旅客的个性化需要，吸引着越来越多的历史爱好者、旅游爱好者的到来。

如今在这座仍保持年产矿石50多万吨生产能力、年利润超过8000万元的矿山之中，已经看不到傻大黑粗、粉尘污染和枯燥危险的工业生产，看到的是百年生态矿山的生机盎然和其乐融融，看到的是几代矿山工人忘我劳动、艰苦奋斗的创业历程。

2012年，首云铁矿公园成功申报为国家矿山公园，并于当年10月正式揭牌开园。工业遗产资源的产业化运作开发，令首云铁矿进入可持续发展的新阶段，工业遗产蕴藏的经济潜力得到充分展示，这一案例也为国内其他资源日益枯竭的厂矿进行产业转移、工业遗产保护提供了有益借鉴。

图6-10 博物馆内展现矿区早期勘探、开采模型

图6-11 停放在矿山公园中锈迹斑斑的运矿机车

除此之外，北京采用历史情境类开发模式的典型性工业遗产还有首钢厂史展览馆、北京铁路博物馆、门头沟煤矿矿史陈列馆、京张铁路青龙桥车站等，拟采取此类模式进行保护开发的工业遗产则有北京焦化厂、门头沟矿区等。

4.空间利用类——转变职能，服务社会

工业遗产资源往往占地和建筑面积较大，具有一定的区位优势，因之可以植入新型产业，承担全新的建筑职能，遗产已得到较好的保护，又充分发挥其社会经济效益。这种开发模式尤其适用于那些位于城市核心区、繁华闹市黄金地段或交通便利、面积较大且历史文化价值相对较低的工业遗产资源，将之改造为高新科技园区、城市商务区、现代物流基地、市政与交通基础设施、现代服务业。这种利用模式，一方面可以保障土地拥有者获得较高经济收益，维持企业正常运营，避免因片面保护加重企业负担；另一方面也可以最大限度地保持工业遗产历史风貌，避免因商业开发、土地出让、房地产建设带来的巨大破坏。这是在当前政策环境与经济发展水平下，较能调动社会各界积极性，和谐共赢的开发模式，有利于促进工业遗产保护的可持续发展，又由于其较好地兼顾了社会效益与经济效益，因而得到越来越广泛的赞赏和应用。工业遗产空置的厂房还可以用于建立高科技园区，发展与北京城市发展相协调的高科技产业，或为发展高科技产业服务。一些工业遗产也可以直接作为冶金、机械、化工、纺织、电子和其他专业大专院校实习学生的实习基地，使后人更加清晰地看到北京工业的发展轨迹。

如奥运沙滩排球场[37]选址在北京朝阳公园内的煤气用具厂的旧址上，体现了节俭办奥运的精神，是北京工业遗址保护的一个典范。

煤气用具厂建于1960年，2004年整体迁出，留下一片厂区和多栋工厂建筑。设计单位对旧厂房及设施现状进行深入研究后，将三座老旧厂房进行了重新改造设计，分别作为奥运会中贵宾、运动员及赛事管理、安保、技术和媒体用房，与由厂区改建成的沙滩排球场共同为比赛服务。区域内的大树及压缩空气储存罐、龙门吊等工业遗迹景观也得到了保护性的处理。奥运比赛结束后，沙滩排球场改建成了以沙滩浴场为核心的沙滩主题乐园，使这座奥运场馆成为朝阳公园内新的景观。此外，作为奥运会沙滩排球主赛场的附属用房使用的三座老旧厂房，在奥运会结束后被改造为朝阳规划艺术馆。改造设计融入了科技和绿色理念，在延续原有老厂房空间格局的同时，注入创意元素，通过加盖形似祥云的低辐射玻璃屋顶，巧妙地将三座老厂房连接为一个整体，改造中特别注意保护原工业建筑的历史风貌，勾起人们对逝去时代的追忆。这种厂房改造，成为北京市老厂房改造转型再利用的典范，奥运场馆赛后经营再利用的杰出代表。

图6-12 北京朝阳规划艺术馆

图6-13 奥运期间由旧工厂改造而成的北京沙滩排球场

采用综合利用空间利用模式进行工业遗产保护开发较为成功的案例还有北京DRC产业基地[38]、北京白孔雀艺术世界[39]、西城区西长安街社区服务中心[40]。