作为市场经济国家，法国同样是以市场调节为主要手段，对资源进行配置。但是住房问题的重要性使得法国政府也不得不在充分发挥市场作用的基础上积极采取政策措施，以有效促进房产市场的发展，进而保证社会的稳定发展。美国的住房政策更多的是为中低收入者服务，而法国政府的住房政策的核心是鼓励中高收入家庭买房，帮助低收入家庭租房，使各种收入群体都能得到与其收入水平相适应的住房。二战给法国造成很大破坏，使法国大量住房被毁。从那时开始政府开始加紧解决住房问题，到现在逐渐形成了一系列行之有效的政策体系。

一、法国住房政策的主要措施

住房补贴。法国政府为了解决战后房屋严重紧缺的问题，成立了低租金住房建设机构（HLM）。由此机构专门向中低收入家庭提供低租金住房，而由政府给HLM提供补贴。实行住宅补贴制度，除了对低收入者提供直接的住房补贴外，还对消费者提供间接补贴，即国家在居民房地产交易及相应的金融活动中，提供低息贷款，提供保证、担保等信用支持，或者豁免消费者在交易过程中及金融活动中的税收和规费。20世纪80年代后，法国对此项政策进行了改革：把政府补贴的重点转向个人家庭，从低租金住房建设补贴转为低收入家庭住房补贴。凡是收入水平低于政府规定标准的家庭，都可以获得住房补贴。政府补贴的来源由以下几部分组成：中央政府补贴、社会保障基金、雇主协会等。另外，法国对出租住房建设也提供补贴。

1.住房税收优惠政策

住房税收优惠几乎是各个国家住房政策的必选，法国也不例外。法国政府在住房税收方面主要采取以下四种措施：一是住房储蓄存款利息收入免征所得税，二是住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；三是私人出租住房租金收入免征所得税；四是降低出租住房建设增值税，从20.6%降到5.5%。

2.住房金融政策

为鼓励中高收入者买房，法国采取了多种政策，鼓励银行和保险公司发放住房贷款。其住房贷款主要有三种：分别是市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。市场利率贷款是金融机构利用自有资金发放的贷款。贷款的利率、期限、首付款由金融机构自行确定，政府不加干预。这部分贷款约占全部贷款的70%，其中80%以上是固定利率贷款。住房储蓄贷款是利用住房储蓄发放的贷款，法国住房储蓄系统主要由两种储蓄子系统组成：一种是1965年推出的住房储蓄账户，一种是1969年推出的住房储蓄计划。这两种储蓄的基本方法是：专项储蓄存贷挂钩，低存低贷，国家奖励。住房储蓄账户最低存款为750法郎，最高存款额10万法郎，最短存期18个月，存款利率2.25%，其中银行支付1.5%，国家奖励0.75%，贷款利率3%，最高贷款额15万法郎。住房储蓄计划最低存款额为1500法郎，最高存款额40万法郎，最短存款期限5年，存款利率3.6%，其中银行支付2.57%，国家奖励1.03%，贷款利率4.31%，最高贷款额60万法郎。这两种储蓄的主要区别是住房储蓄账户是活期存款，个人可随时支取，而住房储蓄计划是定期存款，个人不能提前支取。

国家对住房储蓄账户的奖励少于对住房储蓄计划的奖励。在此政策实施的影响下，1998年法国住房储蓄贷款占住房贷款总额的25%。零利率贷款是政府于1995年开始实行的。凡是月收入不超过2万法郎的家庭，都可申请零利率贷款。零利率贷款一般不超过住房价格的20%，贷款期限与家庭收入成反比，收入越高，贷款期限越短；收入越低，贷款期限越长。最短期限为7年，最长期限为17年，利息由政府补贴。1998年法国政府对零利率贷款的补贴额约为50亿法郎。零利率贷款约占住房贷款总额的5%。

3.把保险引入住房领域

在上述的法国住房实施的贷款政策中，住房贷款期限一般在15～20年之间。在这么长的时间内，市场、金融因素可能会发生很大的变化，借款人也可能会因死亡、残废、失业等各种原因丧失还贷能力。这些因素都将使贷款银行面临很大的风险。因此，政府在发展住房金融的同时也必须为银行分散和转移这些风险。于是，法国政府把人寿保险引入了住房金融领域，通过人寿保险为银行提供保险。法国住房贷款保险办法规定：借款人在申请住房贷款时，必须同时购买人寿保险公司的人寿保单。如果借款人在贷款期间因死亡、残废等丧失还款能力时，由保险公司代为偿还借款人剩余的全部贷款。保险公司同时还提供附加失业保险，借款人在失业后由保险公司承担18个月的偿还贷款责任。失业保险属借款人自愿投保的险种，但对失业风险较高的借款人，银行也可要求其强制投保。

死亡险和残废险实行团体保险办法，所有借款人的保费费率都相同，并且在整个贷款期限内保持不变。保费和每月的分期付款打在一起，由借款人按月还给银行，银行与保险公司签订合同，由银行代保险公司销售保单，保险公司付银行手续费。当借款人不能按期还款时，如符合保险赔付条件，首先由保险公司赔付。如不符合保险赔付条件，由贷款担保人赔付。只有在保险公司和担保人履行责任以后，银行才行使贷款抵押权，开始处分抵押物。

4.实施住房担保政策

当借款人的收入水平过低，不能满足银行的住房贷款条件时，如果没有担保支持，就不大可能得到银行的贷款。为此法国实行了住房贷款担保政策。1993年，法国建立了住房贷款担保基金（FGAS），由政府和发放零利率贷款的银行共同出资组成。所有发放零利率贷款的银行都须参加，并成为基金股东，政府不作为基金股东，但向基金提供反担保。当担保基金破产时，政府负责偿还基金担保的债务。住房贷款担保基金主要是向使用零利率贷款的借款人提供担保。为鼓励银行加强风险管理，政府规定：基金承担风险的比率是固定的，在固定比率以外的风险由银行承担。除上述政策工具外，法国还着重发展住房市场的中介服务体系，比较典型的是法国的全国住房信息中心（ANIL）。法国于1975年建立全国住房信息中心，向公众免费提供有关住房方面的信息和服务，主要内容包括提供法律、税收、贷款等方面的咨询、计算住房补贴数额、确定贷款计划、发布房源信息等。中心在全国各个城市设立分支机构，并通过互联网实行全国联网。

二、法国住房政策的特点及体现

在法国，大约有45%的家庭租住住房，其中37.8%的家庭租住公益性住房。因此，法国住房政策以其公益性为特点。法国政府实施的公益性住房政策主要体现在以下几点：公益性住房建设优惠贷款。法国住房金融体制是由中央储蓄银行（CDC）提供的公益性住房建设贷款服务体系。中央储蓄银行由政策特许向个人储户推出某种储蓄品种，而法律规定，此种储蓄资金是主要用于发放社会公益性住房等方面的贷款。由于此种储蓄经营是排他性的，因此对储户极具吸引力。而且对公益性住房建设、翻修以及老街区改造的优惠贷款也提供了大量的资金来源。2000年，法国有关新立法规定，凡人口在5万以上的城镇，公益性住房必须占到住房总量的20%。虽然如此，法国政府现在开始倾向于鼓励更多私人参与公益性住房建设开发，而随着法国社会老龄化趋势的加剧，公有住房建设机构则越来越侧重对老年人以及残障人住房的开发，因此，中央储蓄银行信贷重点也正逐步转向老年人住房项目，以及交通和环境改善项目。

1.政府奖励扶持的合同住房储蓄贷款制度

在法国，相关的法律规定：存款者在银行开设的储蓄账户，除了用于购买债券或股票有价证券之外，银行不计利息，但住房储蓄不同，住房储蓄可以获得银行4%的利息，以及国家奖励1%。住房储蓄者一般按月或定期到银行存入合同约定储蓄额，只有住房储蓄存款达到最低期限4年的，才可获得国家奖励，如果不到期支取，则只能获得银行支付的利息部分。签订住房储蓄合同的储户，通常与银行约定存满4年后，可以享有申请获得固定利率为6%住房贷款的权利。一般情况下，法国住房储蓄贷款合同规定的最高储蓄金额为40万法郎，最高贷款金额为60万法郎，政府利息补贴最高为1万法郎。住房储蓄贷款的贷款期限最长为15年。

2.面向最低收入阶层的住房购置担保和零利率贷款

1993年，法国住房部、财政部以及多家住房贷款银行出资，成立住房购置担保基金会，主要是为低收入家庭向银行住房贷款提供担保。住房购置担保基金会面向社会低收入家庭，提供社会安置型购房担保，即向贷款金融机构作保证担保，承诺若借款人失去还款能力，由基金会代为偿还剩余贷款。担保基金会提供担保服务，不向借款人收费，其担保费主要向贷款金融机构收取贷款金额的1%。有关法律还规定，在担保基金会出现担保清偿能力不足时，由国家财政出面对担保基金会提供反担保支持。

3.发放零利率住房贷款

1960年，法国开始发放零利率住房贷款，主要对象是低收入家庭，发放对象和条件由中央政府负责制订，并由中央财政拨款，而具体操作则由银行根据政策发放。此外，符合有关政策规定条件的低收入者，还可向法国政府申请住房贷款的还贷津贴。