天津衰落了！这是2002年我们应邀进入天津时一个最强烈的感受。这里还是“社会主义”计划经济的时代，政府还在大面积地进行棚户区改造和建设经济适用房，外环周边的土地仅5万元一亩，住宅平均价格在每平方米2300元左右。“城市价值决定土地价值，土地价值决定地产价值”。王志纲认为，天津的价值被低估了，但已经到了起飞的前夜。

“春江水暖鸭先知”。2002年，许多到深圳、上海、海南打拼的天津人开始陆陆续续回来，用东部沿海地区市场的眼光，天津的崛起大势所趋，大家都在等待机会。天津市政局的一家从事城市基础设施代建的项目管理公司——滨海市政公司总经理窦建明，在全国各地接道路工程也回津发展。那时有一句流行语：“80年代看深圳，90年代看上海，21世纪看大北京”，这是我们为东方大学城在香港招商时提出来的观点。

回到天津，窦总接到一个最重要的道路工程——友谊南路延长线。之前，窦总与许多高速公路投资公司打交道过程中，发现他们巧妙地利用政府投资与工程款之间的时间差，把项目利润变为自身投资，这就是市场经济。这次窦总改变代建项目管理的业务模式，与市政局领导沟通做项目的总承包，并希望局里予以支持，提前把工程款支付给滨海市政。滨海市政虽然只是个几十万的企业，但毕竟是自己的“亲儿子”。窦总利用这笔预付款，以每亩5万元的价格买下了友谊南路沿线的3300亩土地，也就是今天天津最高端的梅江南居住小区。以土地为核心的城市运营商雏形诞生了，具体的流程是这样的，其一，利用自己的资源获得一条道路建设的项目工程；其二，要求政府提前支付预付款或到银行做基础设施项目融资；其三利用施工企业垫资的时间差，将融资资金购买道路沿线土地；其四，道路开工后土地就开始升值，然后把升值的土地抵押给银行或出让给房地产开发企业。这就是所谓的以公共交通为导向的开发模式，简称TOD (transit-oriented development)模式。窦总拿到3300亩土地之后，委托工作室做总体策划、易道公司总体规划、自己做土地整理，然后把首期地块以优惠的价格卖给了当时天津房地产第一品牌顺驰，要求必须做天津做高端的楼盘。按照这个要求，顺驰开发了具有“亲水”特色的低密度联排住宅项目。项目面世就刷新了天津房地产的最高价，达到每平米5500元，由此奠定了梅江南的土地价值和楼盘品质。

对于滨海市政，梅江南项目只是起点。窦总在委托我们做梅江南项目策划的同时，又委托我们做企业的发展战略。当时国内城市运营非常热，其中最具有影响力的是大连和青岛两座城市。工作室在对国内外城市开发与经营的深入研究后发现，城市运营不仅需要政府的参与，更需要市场化力量的介入。我们认为城市运营有三个层面，第一个是土地价值主导的层面，通过道路建设、环境建设、公共服务配套等城市功能手段，提升土地价值，为城市发展提供资金的来源；第二个是重大项目主导的层面，通过高新区、开发区、度假区、港口、机场等城市引擎开发，提升城市竞争力；第三个是战略目标主导的层面，从经济增长、环境改善、社会就业等全面发展，实现城市可持续。梅江南项目只是土地层面的城市运营。为了区别于政府主导的城市运营，又有别于房地产开发，王志纲提出“城市运营”和“城市运营商”的概念。

经营土地是政府行政垄断的，企业不可能持续。我们建议滨海市政要做好“亲儿子”，在政府城市战略的统领下，主动从城市基础设施的代建商向城市重大项目的运营商转变，从以工程管理的代建商盈利模式向“资源变资产、资产变资金、资金变资本”的运营商盈利模式转变。滨海市政新战略确定后，一方面继续推进土地经营主导型的张贵庄1万亩的项目，另一方面开始探索重大项目主导的海河综合开发。滨海市政委托工作室做海河总体开发战略，易道整合国际上七家顶级设计机构从城市更新、文化保护、交通、景观、灯光等多个方面进行概念性规划，把海河综合开发成为推动天津中心城市的发展超级引擎。之后，滨海市政担纲51.89平方公里的团泊新城西区整体开发，根据天津市的城市发展要求，团泊新城西区定位为体育、文化、旅游的创意型体育生态新城，并成为东亚运动会核心功能区。