城市经营的问题从何而来

今天的中国，对于城市经营的研究才刚刚破题，“公说公有理，婆说婆有理”，目前还没有系统的理论可以被用来指导实践。这在事物发展的初期是正常的——一个问题的出现和研究进程总是循序渐进，最初是百花齐放、百家争鸣，然后是在实践中不断地去伪存真、去粗存精，最后才逐渐统一。

这几年来，由于业务的关系，我们从一般的几千亩大盘开发到上万亩的新城策划，从北京、天津、西安、长沙、廊坊、丽江等地方的城区策划到几十平方公里的区域策划，对城市的研究和城市经营的理解日益加深，积累了一些自己的看法。希望这些看法能够对当今城市经营的研究与实践有所裨益。

城市经营这个话题到底从何而来呢？

首先，它是市场经济不断深入的结果。二十多年的改革开放，中国的社会、经济转型经历了三个有趣的阶段。

第一阶段：微观搞活。上个世纪80年代初期，市场对社会开放，计划经济下严重的供需矛盾得到释放，社会上一些边缘人抓住机会纷纷进入市场，开始经济生产和企业经营，造就了“先富起来的那部分群体”，也创造了一些新的价值观，比如说个人生涯规划、人才流动、自我设计等。

第二个阶段：中观搞活，就是企业的搞活。对国有企业进行改革，通过放权让利给予企业更大的自主权，让它们参与市场竞争，成为真正的市场经济主体；还有乡镇企业改制，建立现代企业制度。这一阶段的工作目前基本上尘埃落定。

第三个阶段：宏观搞活，就是区域经济的发展和城市的搞活。个体和企业在改革初期和中间阶段取得了初步发展之后，完成了基本的积累，接下来，就必须从宏观上解决城市和区域经济发展的问题，否则个体和企业的发展必然受到大环境的限制。而区域经济的重中之重，无疑又是城市和城市群的发展。

其次，城市经营也是中国城市化快速发展的必然课题。众所周知，城市化是人类社会发展的共同规律，是不以人的意志为转移的。从世界范围看，1800年，世界城市人口占总人口的比率只有3%；1900年，世界城市人口比率达到14%；到了2000年，世界城市人口比率达到55%，人类历史上第一次出现城市人口超过农村人口的情况。而此时中国的城市化水平只有30%多，远远低于世界平均水平。

另一方面，世界经验表明，当一个国家的城市化水平达到了30%时，城市化速度加快，一直到70%才平稳下来。显而易见，中国的城市化进程已到了起飞的前夜，对外开放以及世界经济一体化浪潮必然会对中国的城市化形成强大的推力，拉动其快速发展。简单地说，20年后，中国将至少有一半人生活在城市里。中国，这个世界上最大的农业国，将从此成为一个城市化国家。既然不可避免地要城市化，自然也就离不开对城市经营这个宏观课题的尝试与探索。

再次，在市场经济和城市化进程的大背景下，政府的职能也要跟着转变，从建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是政府运营城市的必然选择。

第一个阶段：建设城市。改革初期的时候，我们经常听到的市长政绩就是“盖了一座桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市的发展。

第二个阶段：管理城市。就是大搞草地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等。这是“线”的做法，这种方法在目前的许多城市还在进行之中。

第三个阶段：城市运营阶段。即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候的市长考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度地增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动周边城市和地区的发展呢？

总之，无论从客观还是主观讲，城市经营都已经成了中国在下一步的经济发展中不得不思考和面对的问题。

那么，在中国经营城市与在西方有什么不同呢？

对比中西方的城市化发展历程，有一个最根本的差异，就是发展的时空不同。大家知道，西方二百多年的城市化进程基本上与工业化同频合拍，已进入成熟和基本停滞的阶段，而中国的城市化进程才刚刚起步，所面临的环境显然要复杂得多。

首先，中国的城市化水平滞后于工业化的步伐。中国目前的工业化水平大概有50%，但城市化水平只有34%。在这种情况下，偏偏又遇到了信息化的浪潮，也就是说，中国的城市化不仅会以工业化为主导力量，同时在局部地区，更面临着后工业化时代的机遇和挑战。

其次，中国庞大的农业人口基数，使困扰政府已久的“三农”问题迟迟得不到解决。现在终于明白，要想彻底解决“三农”问题，必须与城市经济统筹起来考虑，单纯就农村而论农村是行不通的。

其三，尽管中国真正意义上的城市化才刚刚开始，但已置身于全球经济一体化和对外开放的背景下，城市的发展不仅依靠自身力量，还受到诸多外力和因素的影响。正是这种种不同的背景交织在一起，中国的城市化发展增加了更多的变数，必须综合考虑国情和时代的特殊要求。因此，经营城市的模式和道路也远比人们想象得更为复杂和灵活。

在中国特色的城市化和经营城市的过程中，还有两条主线必须引起人们足够的重视。

第一，以房地产业为依托的土地经营和城市开发还将有30年的黄金发展期。时下，流行一种“房地产泡沫说”，意思是说中国房地产目前出现了泡沫繁荣，不久将会对国民经济和房地产开发商产生严重的影响。

这个说法对，也不对。从狭义地产，也就是住宅地产的角度来看，这个结论是有道理的。2003年的广州正处于房地产低迷时期，这种低迷2004年上半年轮到深圳，下半年是上海，2005年就可能到北京。由于房地产利润较高，吸引了大批投资者进入，尤其是在高端产品上，必然会造成供需的不平衡，导致住宅空置率过高，但投资却不断加大，最后催生出了泡沫。

但从广义地产，也就是泛地产的角度来讲，中国的房地产市场正是“小荷才露尖尖角”。所谓泛地产，是指住宅与教育、体育、旅游、休闲、度假、文化等产业相结合的地产形态，将在未来成为中国房地产的主流。这方面的空间还很大。从这个意义上讲，“房地产泡沫说”是有问题的。

那么“30年”的数字从何而来呢？根据联合国的一项统计资料表明，当一个国家和地区人均GDP达到800～1 000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1 300～8 000美元，房地产进入快速上升阶段；人均GDP在8 000～1?3万美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在1?3万美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前中国的人均GDP也就是1 000美元，要想达到8 000美元，至少还需30年的时间，因此广义的房地产业还将有30年的黄金发展期。这30年，也将是中国的城市化速度最快、波及面最广的时间。因此，城市经营在很大程度上会和以土地经营为核心的城市开发搅在一起，共振出许多新的课题与领域。

第二，在中国的城市化过程中，服务业将成为推进中国城市化进程的主力军，也将为今后的城市经营提供更广阔的空间和思路。美国著名未来学家托夫勒早在上个世纪70年代的著作《第三次浪潮》中就曾预言：服务业（第三产业）将取代工业成为未来世界的主导产业。从世界范围来看，自20世纪50年代起，第三产业开始成为现代经济的主导产业，在产值比重和就业比重上超过农业和工业两大产业之和。发达国家第三产业的产值比重从20世纪60年代的45%～55%一直上升到1995年的65%～75%。

从中国目前的状况看，据有关方面测算，截止到2002年上半年，我国第三产业对经济增长的贡献率达到40%，增长空间巨大。第三产业，尤其是现代服务业，如金融、物流、信息服务等，将极大地促进我国的城市化发展。

以上海为例，早在1992年，上海就提出了产业结构调整的“三二一”发展战略，即以第三产业为主体，带动第二产业，再提高第一产业。因此大力发展金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，再整合清理第二产业，将大部分的第二产业都搬离市区，只留下汽车、钢铁等重要的工业。现在上海的城市建设在全国首屈一指，成为公认的“经济首都”，信息流、物流、资金流、人才流、科技流汇聚到一起，极大地带动了城市经济的发展。

上海的例子说明，一个地区和城市的经济并不一定非要按照传统的“一二三”的产业顺序来发展，在一些地区和城市，完全可以因地制宜地考虑跨越式的发展。在未来的城市发展中，服务业的战略地位和作用不可小看。

此外，中国的城市化和城市经营与西方相比，还有一点显著的不同。西方国家是典型的“小政府、大社会”格局，其城市化进程，尤其以美国为代表，基本上是建立在充分的市场经济的基础上，可以说是“市场主导型”，政府官员在生产以及经济决策方面对社会的依赖性很大。

而中国，政府在城市化过程中将扮演重要的角色，他们掌握着重要的城市发展要素，比如说土地资源、项目审批权、政策优惠等。因此，市长与市场怎么跳“双人舞”，是具有中国特色的“城市经营”的特殊命题。

(此文为王志纲在2002年中国首届城市经营论坛上演讲的部分内容)

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