“人的城镇化不能一步到位，更不能搞成一场轰轰烈烈的运动。就像巴尔扎克说过的一句话，要造就一个贵族，需要三代换血。”
“我国的新型城镇化，人口这样多，速度这样快，情况这样复杂，是人类历史上绝无仅有的。新型城镇化的规划，要调动中央和地方两个积极性，既需要顶层设计，更需要基层创新。”
——王志纲
背景简介
新型城镇化是今天中国的热点，也是各种问题汇集的焦点。有人期待它启动新一轮的投资，吸收流动性，消化过剩产能，成为未来十年二十年继续保持增长的发动机；有人则认为它只能是经济与社会发展的结果，今天城镇化的诸多问题在于倒因为果时间太长，不能再饮鸩止渴。
十八届三中全会提出“市场要在资源配置中起决定性作用”的背景下，如何从市场化的角度解读新型城镇化，如何更充分调动市场的活力，如何能够满足市场发展的内在需求？
结合这些年的研究和实践，王志纲对时下热炒的“新型城镇化”进行了深入的解读。
新型城镇化既是今天中国的热点问题，也是焦点问题，国内与国外、城市与农村、政府与市场、经济与社会、空间与时间等矛盾都在这里汇集起来。表面上看上去风光无限，底下却是暗流汹涌。
随便举出几个来都是险滩：比如户籍，都说户籍不是好东西，不改不行，但是如果产业、资源、体制各种要素配置不改变，取消户籍就不是开闸泄洪，而是炸坝泄洪，谁能承受？比如人们都在批评土地财政，但是少有人真正去解释形成这一机制的根本逻辑是什么？是分税制，还是为吸引产业转移而对资本做出的补贴？替代的途径是什么？是所谓的房产税吗？有人看见欧美有房产税，但是他们形成房产税的背景和运作环境又是怎样？再比如新兴产业，当然应该振兴，但是如果全国从东到西，从南到北都在振兴那几个战略性新兴产业，你觉得现实吗？
我们面临又一次“摸着石头过河”，而这一次情况更复杂。如果说过去还是在河道里，还能看两岸的山头辨明方向，那么今天我们已经来到了长江口，迎面已经吹来了大海风。不管愿意不愿意，这股风潮已经在挟裹着我们往前走，全球化、信息化已经比以往任何时代都更深刻地影响着我们。过去用罗盘，今天需要全球定位系统，过去靠旗语、漂流瓶，今天有卫星电话。今天我们讨论新型城镇化，必须要以新的思路、新的方法来回答什么是新，新在何处？过去的经验中哪些是可用的，哪些是要修正的？回答不清楚这些问题，我们就还是在用小舢板的思维驾船出海，抵御不了大风大浪。
新的思路是什么，站在不同的角度上肯定有不同的观点。农民有农民的利益，资本有资本的取向，不同地方不同阶段有不同的关注点。面对这样复杂的局面要如何选择？有人要效仿西方，说按照国外的做法什么地方不合理；有人说西方老师已经不行了，中国模式的优越性如何巨大。
关于这个问题的争论注定是淌浑水，但为什么还要来趟一趟呢？首先因为这就是我们的处境，每个人都不可能置身之外。我曾经打过一个比方，今天的中国就像黄河壶口一样，气势磅礴，但也泥沙俱下，各种矛盾冲突不断，但也充满了活力。
更重要的是我们这些年来一直在关注、参与并思考这些问题。八十年代我在新华社当记者的时候，东南西北大抽样，调研中国走势，当时那些地方与地方之间的矛盾，中央与地方的矛盾，今天同样以各种形式表现出来。九十年代我下海成立研究机构，从地产到城市战略，从产业到区域战略，几乎走遍了全国，很多有引领性的项目背后也都有我们参与。这些项目成功之后学习者众，但真正学成者寥寥。因为任何事情讲究因时制宜因地制宜因人制宜。人们看到的是结果，但是过程是什么，规律是什么，很难复制。各个地方资源不同，条件不同，适用的道路也不同，没有放之四海而皆准的模式，只能靠自己对这些关系的理解和把握去做出新的探索。
1.人的城镇化是一个长期过程
从政府角度讲，更重要的工作是通过户籍、社会保障、廉租房、技能培训等一系列社会制度改革，来帮助农民落脚城市。
我先讲两个例子。一个例子是上世纪初的上海。作为远东重要的大都市发展迅速，吸引了很多周边的人口进城。除了从广东跟洋行一起过来的大班买办之外，主要是从江浙农村来的劳动力，以宁波人为代表，先当伙计，然后做账房先生，再当职业经理人。陈云就是这样，家是青浦农村的，到上海来当伙计，接受新思想开始干革命。余秋雨他们家也是这样，父亲一个人到上海谋生活，他跟母亲一直在宁波余姚桥头镇上生活到十几岁，父亲说可以接来上海上中学了，才见到陌生的老爹。上学、工作到现在，余秋雨就成了名副其实的“阿拉上海人”。
还有个例子是上世纪50年代，全国“156”个工业大项目上马，两千多万农民进城做工人。这批人大多数都在城市留了下来。为什么他们能留下来？有三个关键因素：第一有工作机会，这是工业项目带来的；第二是有落脚的地方，单身提供集体宿舍，结婚后有家属楼，虽然几家人共用一个厨房、卫生间，面积很局促，但毕竟可以落脚，可以安家，工厂还有幼儿园、学校、医院等，子女顺理成章成了城市居民；第三是提供了相应的技能培训，技校、夜校，使这些洗脚上田的年轻人很快掌握了工作的基本技能，成为素质不错的劳动力，担当起建设新中国的重任。
这是两种城镇化道路：一个是非常典型的自发式城镇化过程，靠个人努力、乡亲提携，一个人先去城市打拼，老小留在乡下，两栖生活，逐渐过渡；一个是国家在计划经济背景下做出的系统安排，从招工到配套，吃喝拉撒睡都考虑，虽然被说成企业办社会，效率不高，但是有合理性。这些年我到很多发展中国家去考察，印度、土耳其、印尼，这些地方多是自发的过程，缺少有形的手的干预，结果并不像有些人想象的那么美好。
无论哪一种道路，都要一两代人的过程，希望十年、八年就完成这个过程，要么是假的，要么后患无穷。从个人角度讲，许多人可能要像余秋雨他们家一样，很长一段时间往返于城与乡之间，要经过两三代人。我们应该鼓励、保护、尊重并协助农民的选择。在高速公路、铁路交通网络逐渐完善的情况下，就近寻找机会，往返于城乡之间，这种两栖的城镇化作为一种过渡形态既符合经济规律，也符合中国的发展阶段。
从政府角度讲，除了促进经济发展，提供工作机会外，还有很重要的工作是通过户籍、社会保障、廉租房、技能培训等一系列社会制度改革，来帮助农民落下脚来，获取技能，融入城市。
顺德就在做这种尝试。八十年代我去采访的时候，顺德像珠三角其他地方一样吸引全国劳动力，所谓“百万移民下珠江”。去年他们邀请我们去做新的战略，当年来的那些人已经在这里工作了十年二十年，有了下一代，以什么样的方式让他们真正落下脚来，安居乐业，不仅是一种负责任的表现，也对从根本上解决劳动力短缺，实现城市升级有益。
人的城镇化看似是一个空间迁徙问题，更是一个时间变迁问题。人的城镇化不能一步到位，更不能搞成一场轰轰烈烈的运动。就像巴尔扎克说过的一句话，要造就一个贵族，需要三代换血。
2.“流动”的土地
未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途。
不管新型城镇化蓝图如何去描绘，有两个基本问题必须解决。其一是地从哪里来，其二是钱从哪里来，这两个问题经常纠缠在一起。城市建设需要地，产业发展需要地；农村建设需要钱，城镇投资也需要钱。城市有钱缺地，农村有地缺钱，这两者如何有机互动，是新型城镇化要解决的一个核心问题。
城镇化是一个空间不断积聚的过程。成都前些年在学习上海经验基础上提出过三个集中——“工业向园区、农民向城镇、土地向规模经营集中”，这是符合经济规律的。农业时代，土地产出即便有差异，总体上来说差别也不大；工业时代单位土地的产出就产生极大的差异，服务业释放的土地潜力更大。所以伴随着工业化进程，城市能创造更多就业。城镇化的根本动力是劳动力对工作机会的追逐，就像游牧民族逐水草而居一样，哪里有工作就去哪里。
但现在问题是“居”不下来，原因有二：其一当然是制度制约，比如户籍；其二是经济制约，农民有很大一笔资产是带不走的土地，无法变现，难以获得在城市立足的原始资本。
不解决这个问题，城镇化就永远拖着一条尾巴。即便农民已经在城镇找到了工作，附在土地上的收益仍然是他不能放弃的。如果能够把这份土地的收益变现，有可能成为他进入城市的原始积累。在现有的制度安排下，农民有资产，但没有资本。城市土地资本化了，居民资产可以抵押借贷，也可以享受增值，而农村土地没有资本化，农民资产不能转化。
可行的出路在于土地资本化和市场化。土地价值来源三个方面：一是在哪儿（区位），二是归谁所有（权属），三是干什么（用途）。资本化的过程就是改变权属和用途的过程。
现在的征地-批租模式，一是变权属，从农民（集体）手里变成国有；二是变用途，把农地改成建设用地或者工业用地改成住宅/商业用地。这种模式成为当前矛盾的焦点，政府成为唯一的土地提供者，造成了很大的寻租空间；城市近郊不断被吞噬，而远郊则由于地租价值不高而缺乏投入，远郊的存量无法利用，而远郊与近郊的脱节又在制造新的差距。
未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途，开发权在国外是成熟的模式，可以借鉴。成都、重庆在往这个方向探索。城市发展还需要地，一面是耕地红线守不住了，一面还有2.5亿亩的集体建设用地。要把这个存量调动起来，既可以保护耕地，也可以利用城市的资本进行乡村整治，还有助于农民进城。
这样的话会造成几个结果。第一，征地成本可能会提高，因为不仅需要买地，还要买开发权；但也可能会降低，因为供给增加了，可以通过市场化行为来平衡。第二，政府可以通过这种方式强化决策的科学性，实现二次分配。把城市化的红利分一块给没有赶上城市化的次发达地区。第三，农民自主性增强，想走也能走。第四，保护了耕地。通过调动存量变流量土地，而不是纯粹增加城市土地。这边复耕完成了，那边才能增加建设用地指标。
当土地不能流动的时候，它只是资产，如何把资产转化为资本，是释放土地的地租价值、提高农民收益和博弈能力的关键。说到底，新型城镇化的症结与其说是缺少土地，不如说缺少资本；与其说是缺少资本，不如说是缺少撬动转化魔方的制度保障。
3.新型城镇化会进一步推高房价吗？
新型城镇化带来住房价格的上涨，这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式，让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。
新型城镇化会不会成为新一轮圈地运动,引发又一次房价飙升？所有人都在关注这个问题。我认为如果继续采用“土地模式”，无论制定怎样严厉的调控政策，都很难改变房价的走势。
新型城镇化是人的城镇化。如果房价高涨，进城的门槛高，农民进不了，进去的也会被挤出去；如果房价不涨，没有投资的回报，企业不参与，政府没能力。这是一对难以破解的矛盾。
如何改革土地发展模式是摆在新一届领导人面前的重要命题。根据我们的实践和研究，可以“五管齐下”来化解矛盾。
第一，土地市场一体化。土地是新型城镇化的首要问题，国有土地与集体土地同地不同价、不同权是带来农村社会不稳和房价持续上涨的根本原因。改变国有土地唯一垄断市场模式，实施城乡土地市场一体化，增加土地供给总量、改革土地征收程序、推动土地流转多元，如征收、租赁、合资、合作、承包权转让、使用权出让等，从而解决城镇化土地来源问题。
第二，建设资金社会化。资金是新型城镇化的核心问题，征地、建设、产业、配套、公共服务等都需要资金。改变政府融资的单一模式，鼓励集体用地发展园区，吸引建设企业参与开发，引导地产企业投向新城镇，组建发展基金吸纳社会资本，从多个渠道解决资金来源，规避城投融资带来的金融风险。
第三，政府收入多元化。政府收入模式转型是新型城镇化的关键。在地方政府事权大于财权的现象不能改变的情况下，土地发展模式也不可能改变。借鉴国内外的探索，改革和创新政府收入来源，实施财税分配体制改革，适时开征房产税和交易增值税，收缴集体土地开发权和流转费等，从根本上杜绝违规大面积征收集体土地、不断推高土地价格的恶性循环事件的发生。
第四，土地增值共享化。增值分享是新型城镇化的新问题，伴随建设资金投入、产业持续发展、人口不断导入、环境逐渐改善，土地增值是可预期的。过去更多的是政府、房地产企业和城乡接合部的农民分享了增值的成果。建立一套让社会分享红利的制度，通过土地开发权（建设土地指标）转让，使远郊农民能够分享红利；按照“下要保底，上不封顶”的原则，允许社保基金、医保基金、住房公积金等进入土地储备市场，实现持续保值增值，分享土地增值的红利。
第五，住宅保障制度化。制度建设是新型城镇化的可持续问题。1998年住房改革商品化过度依靠市场化手段，结果导致房价持续暴涨，由此引发一系列社会矛盾。我曾去韩国考察住宅开发，他们以“保障国民生活稳定”为基本目标，扩大保障性住宅的供给来实现。出让的土地中规定70%是用于保障房开发，主力户型是70-90平方米，利润不能超过6%，并要接受指定中介机构审计；这些保障房在销售环节上引入市场机制，所以规划设计、建设品质和公共配套也很好；另外30%的土地，完全按照市场行为开发。保障的归保障，市场的归市场。实施住房保障制度化，改变临时应急出台调控政策的手段，加快制定《住宅法》等相关制度，从土地供给、住房开发、金融支持、收益比例、财务审计等许多方面有法可依、有规可循。
新型城镇化带来住房价格的上涨，这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式，让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。
4.城市群中的新城镇
大城市资源集聚，但容量有限；小城市有空间，但积聚效应有限。新型城镇化过程仍然会遵循积聚效应的规律，如何在更大的尺度上实现积聚和分散，是解决当前这一发展矛盾的关键。
中国城市化进程中一直有一个方向之争——重点发展大城市还是中小城市。大城市资源积聚，但容量有限；小城市有空间，但积聚效应有限。曾经有一段时间控制发展大城市，对于进城有很多限制，但是积聚效应使得大城市仍然极富吸引力。新型城镇化过程仍然会遵循积聚效应的规律，如何在更大的尺度上实现积聚和分散，是解决当前这一发展矛盾的关键。
新型城镇化的主战场实际上还是在诸如京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中这些城市群中。
位于大城市群中的中小城市和城镇迎来难得的发展机遇。这些地方原来处在城市发展的第三圈层，长期处于别人吃肉自己喝汤的尴尬境地，只能坐等“大河涨水小河满”的溢出效应，发展比较慢。但是在全球化和区域一体化的今天，他们面临一个全新的机会。一方面中心城市城市病越来越严重，土地价值高涨挤出效应明显，另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。
对于这些地方来说，如果能站在区域一体化的尺度重新审视自己的价值，用好自己在土地、政策、制度等方面的优势，一个全新的、极具后发优势的板块就将展现在世人面前。那么怎样借势区域龙头城市的带动和辐射，实现城市间的分工协作和功能互补，才能在新一轮的变革中脱颖而出呢？
十年前吴良镛先生提出了大北京城市群的构想，我们做廊坊区域战略的时候，按照全球化和区域一体化的思路，策划了一个“北斗七星计划”，这个计划的核心就是以廊坊市区为龙头，包括燕郊、大厂、香河、固安、永清和霸州共同打造“环首都东南经济圈”。当时我们有一个判断：如果说此前北京还是吸附式发展的话，那么伴随着经济体量的增长和发展阶段的提升，必将进入到辐射大于吸附的阶段，投资和消费都将往外走。在“北斗七星计划”下我们还为廊坊市区制定了一个“金蛋计划”，用一段形象的话来说，就是“把嘴巴伸进北京，屁股坐在廊坊，吃北京的粮食，把金蛋下在廊坊。”
千金难买回头望，今天我们看到廊坊已经成为名副其实的休闲商务城市，燕郊是北京CBD的配套功能区，香河是北方最大的家具市场，固安是首都第二国际机场的发展区，霸州是最大的民营企业大本营。廊坊的命运可以视为京津冀区域一体化的历史样本，周边县域发展可以视为新型城镇化的前期探索。
大北京城市群中廊坊战略的例子，实际上对于各个城市群中的中小城市和城镇来说都极富启示。现在一大批区域龙头城市已经进入产业升级，“腾笼换鸟”的发展阶段，有些传统产业要转移出去，有些休闲消费需求正在井喷式增长，中小城市也好，远郊区县和城镇也好，以什么样的方式来承接，以什么样的政策去吸引产业转移，既需要中央政府的政策导向，也需要省市政府的合理规划，更需要当地政府的创造探索。
机遇总是偏爱有准备的人。大部分新型城镇化的中小城市和县城并非脱离城市群、龙头城市去发展。相反，立足于区域新发展战略，主动出击，以开阔的视野和全新的发展思路构筑自己的核心竞争力，制定一套应对新形势、新环境的系统思路和战略举措，这些地方极有可能上演一场“后卫变前锋”的发展好戏。
5.新型城镇化的关键在“找魂”
远离城市群的地方远离市场主体、产业基础薄弱和生态普遍脆弱，那种以招商引资为主导的传统工业化路子，第一不可能，第二意味着灾难。
一个地方没有合适的产业就像无源之水无本之木一样，持续发展成问题。许多地方很重视产业，但是产业不等于工业，不顾资源禀赋，不靠产业基础，不看比较优势，而以行政命令强行推进工业集聚区的做法并不少见，危害极大。
一个地方的产业发展通常分为外源型和内生型路径。以珠三角为例：早期的深圳、东莞为代表的地区更多是外源型的，如长安镇、虎门镇、厚街镇等；以顺德、中山、南海为代表的地区更多是内生型的，如北滘镇、容桂镇、小榄镇、古镇等。这两种模式的形成有着内在的机理和经济规律。前者是依托便捷交通和毗邻香港的优势接受外来的产业转移，后者“以港为师”大力发展自主产业。在珠三角国际大转移的背景下，珠江西岸城镇的生命力更为强盛。深圳得天独厚已经完成了转型，顺德正在转，而东莞这些地方就比较难。
如何借势借力，借用外源型的机会变成内源性的动力，是任何一个着眼长远的地方必须思考的问题。
远离城市群的地方远离市场主体、产业基础薄弱和生态普遍脆弱，那种以招商引资为主导的传统工业化路子，第一不可能，第二意味着灾难。它们需要另辟蹊径。
典型的如丽江。总结其发展经验，我想无非把握住了天时、地利、人和。所谓顺天时，抓住了休闲浪潮，把旅游作为经济发展的源动力。从昆明世博会就开始布局，把世界请进来，到去年旅游业总收入达到205.5亿元，成为支柱产业；所谓合地利，就是保护和挖掘得天独厚的自然生态和人文文化，如纳西古乐、东巴文化、茶马古道、丽江古城和古建筑等；所谓在人和，一是科学决策，在顶住业绩压力的情况下，走一条保护自然生态、尊重历史文化的发展之路；二是大众经营，如阮仪三先生为震后丽江成功“申遗”；如鬼才宣科把东巴文化带向了世界；三是市场参与，一批喜欢丽江的企业投资，孵化出来的酒吧文化还走向上海新天地、北京什刹海等，继续“小资天堂”故事。
这种模式短时间不像工业项目那样来得快，但是对于就业、对于城市个性非常重要。要促使更多地方选择这种模式，有必要重新评估一下发展目标，把就业放在比产值更重要的位置上。以前在“土地-资本-劳动力”三要素倾向于补贴资本，因为你要吸引别人来投资，别人就称斤称两比较你的优惠条件。今天的瓶颈在劳动力，要把对资本的补贴转变成为对劳动力的补贴。这样一些并非资本密集型，但是能够吸引劳动力的产业就能落地。
城镇发展关键在“找魂”，找到具有唯一性、权威性、排它性的竞争优势。俗话说“人有精神老病少，地有精神土生金”，一个地方有了魂才能在正确的道路上越走越远，越走越顺！
6.新型城镇化不妨重视“农协”
今天的中国像一条穿越时空隧道的巨龙：龙头已经与国际对接，迈向新经济时代；龙身正进行工业化，而龙尾还处在农业化时代，要如何首尾呼应，不至于脱节？城乡统筹是要解决这个问题，新型城镇化同样需要面对这个问题。如果思路得当，这是一轮新的机会，而且是近在家门口的机会。
这些年在全国各地走，最常见到的农村景象是新房子多了，路好了，但是人少了。这里面当然有经济规律的作用，虽然如今农业税没有了，种粮也有补贴了，但是相比较起外出打工的收入，农村的收入还是低，所以青壮年劳力的选择大都是外出。长此以往，造成很多社会问题。比如留守儿童，比如空巢老人，比如农民工，比如农村生活的凋敝。
农民进城是经济规律下的一种必然选择。但是如果因为劳动收入、基础服务等方面过大的差距导致没有人愿意从事农业生产，就将是极大的问题。要改善这一处境就不只是现代农业的问题，而更多是一套帮助农民进行协作，提高收入和生活水平的机制。
这方面日本做得非常好。每次到日本去，我都感叹它那个农村的发展水平，还有农产品的精细程度，当然其价格也非常高。
跟日本方面的人士讨论，他们认为农协发挥了巨大的作用。上世纪之初日本就成立了农协，通过把小农联合起来，应对经济危机或者自然灾害的威胁。战后日本也进行了土改，农民获得自己的土地，但是分散经营的弱点也马上暴露了出来。日本也是人多地少，不可能搞大农场，所以走了一条农业协作的道路。农协管的事情很多，机械化、技术指导、融资、保险、市场流通、营销推广都涵盖。
上世纪70年代，日本经济进入稳定发展阶段，国内农产品出现过剩，农村城市化进程加快，客观上要求调整农业结构。农协又适时开始角色转换，工作的主导思想不再是单纯的农业发展，而是以农村全面发展为主，把农业发展与农村发展结合起来开展各项工作。如对农产品基地实行价格补贴、信贷支持、资料供应等政策，稳定农业生产；实行土地计划利用，强化土地经营；开展农村经济、文化、消费、生活等多方面合作，推动农村经济社会的全面振兴。
这给我们今天处在新型城镇化背景下的农村发展带来很多启发。很多人存在一个误区，认为城镇化就是农民进城就行了。实际上，如果说城市化和城镇化有所区别的话，就在于城市化是斩断了农民跟土地的关系，比如通过土地流转或者什么别的方式获得一笔资本，在城市安定下来谋生活；而城镇化则仍然保留了跟土地的关系。虽然住到城镇上的农民不一定还天天种地，但他仍然可以从事与之相关的活动和产业。比如农产品加工，比如农贸物流，比如城镇的商贸和服务等，甚至一些有资源的地方开发特色农产品乃至旅游等。
国内也有些地方做得不错。比如成都，不管是锦江的五朵金花还是周边的一些古镇，都通过政府有效的引导和民众的积极参与，做得非常红火。但是总的来说，还是一些试点，还是在一些基础条件非常好的地方，因为思路得当又有得力的人执行，才做得比较好。要真正想在全国范围内推进这件事情，则应该有系统的思维。比如要学习农协的话，要从法律层面上去保障；要从金融、政策以及组织上去协调，还要通过近期和长期的行动计划去推进。
7.从“伊托邦”到“电商谷”
一个互联网的幽灵在广袤的大地上游**，它正在深刻改变我们的工作方式和生活方式，也将改变我们的聚居形态。原来说工业化和城镇化是推动区域发展的两大引擎，信息时代随着主导产业从工业向服务业转型，随着互联网与各行业的深度融合，发展的模式和动力正在发生变化。
首先，信息时代的城镇化与工业不完全相同。推动城镇和区域发展的动力源不仅有工业，还有高科技产业、现代服务业、休闲旅游业、现代农业等，“唯工业”的发展理念必须调整。
其次，信息时代的工业发展模式也正在改变。对于许多高新技术、加工型甚至劳动密集型工业的发展，在适度保持工业集聚的同时，要积极推动产城一体化的发展道路。有许多新兴产业具有“新三高一低”特征，即高技术、高附加值、高素质劳动力和低污染，例如软件产业、通讯产业、IC产业、绿色环保产业等，这批人对工作和生活的环境有着非常高的要求，他们追求“在休闲中工作，在工作中休闲”的生活状态，所以我们看到像硅谷建有大量的休闲运动的场地，足球场、篮球场、排球场，良好的生态环境，大片的草坪和茂盛的树木、清澈的湖水。
这些年来我们参与很多地方的城市发展，和他们一起探索在新时代要求下的城市形态。2006年在西安浐灞提出了以“生态是基础、休闲是平台、产业是动力、文化是特色、宜居是目标”构建“第三代城市”构想。第一代城市是农业文明为基础，以小城镇为中心的城市；第二代城市是以工业文明为基础，以现代化大城市为中心的城市；第三代城市是以信息文明为基础，以多中心生态城市为中心的城市。
2007年提出“伊托邦”构想，也就是E时代和乌托邦的结合。“伊托邦”与IBM的智慧城市概念极为类似，他们着眼于构建智慧信息系统推进信息城市建设，我们着眼于人们工作、生活、休闲的角度思考。最初是在成都高新区，建议把互联网作为未来发展的主导产业，并打造一个代言信息时代集工作、创业、学习、休闲、居住于一体的城市样本。
三年前在武汉江夏，在光谷和梁子湖之间，既接近知识人群，又非常生态自然的地方，打造一个城乡共荣的形态出来。很多人很多资源都在这样一个目标的感召下汇集到一起了，像践行大脚美学的俞孔坚，还有一些国外的大师都来为实现这个梦想而努力。现在变成湖北推进新型城镇化的一个样本。
“伊托邦”不仅仅是一个城市形态上的东西，更重要的方面是应对产业上的变革。这两年大家都感受到互联网对于商业的冲击。城市租金不断上涨，最后都要分摊到消费者身上，电商发展起来后消费者不为租金买单了。这种新变化下，商业面临很大压力，现在商业还在不断放量，以后的情况很令人担忧。
有些地方已经感受到威胁。我们在跟他们合作中提出“电商谷”的构想——一种以休闲娱乐活动为吸引、以电商网络和物流为支撑、集线上线下互动的新型商业形态正在形成。有些城市中心区的新商业在往这个方向转型，还有一些郊区正在按照更大尺度构筑以此为主题的新城镇，以电商为核聚集大批从业者，商家、服务员、物流业、信息服务业等人群就可以生活在这里。按照一种新城镇的思路在城市群尺度上去布点，既能够分担大城市压力，又能够有效促进区域一体化，意义非同一般。
一个新的时代开始了，信息时代的城镇化之路要顺应这个时代的新变化，会产生许多让人无法预判的新东西，我们只能不断地创新和探索。
8.重塑、重构、重建
今天人们一说起城镇化，想到的就是农村变城镇，但是实际上在沿海发达地区很多地方同样面临着城镇化再造的问题。
上世纪80年代，对外开放带来的产业发展迅速推动了沿海地区的工业化与城市化。例如广东的东莞、顺德、中山等，都一跃从改革开放之前的农业县变成现代工业城市。
这次城市化浪潮与50年代的城市化有着明显的不同。前一次是在前苏联支援下，以打造我国现代工业体系为核心的重点项目建设，迅速推动我国的城镇化进程。当时对于产业的布局、人口的城市化等有系统的考虑。人住哪里，产业在哪里都清清楚楚。以西安为例，西部布局航空，东部布局电子、兵器等，还有兰州、洛阳也是一样。
沿海城镇化最大的问题是整体战略布局和总体规划的缺失，珠三角尤其典型。因为这是以市场为主导的，个体自发、自主、自由的城镇化进程。在发展模式上是“村村点火、户户冒烟”，在产业特征上是以传统劳动密集型产业为主导；在城市形态上是“城不像城、乡不像乡”，呈现出非常典型的“工业化超前城镇化”特征。
对于这些地方来说，城镇再造、产业重构是摆在面前的一道坎。新一轮产业转移大潮下，他们面临巨大转型压力，亟须用文化创意、高新技术进行产业结构调整和升级。但与当年建“世界工厂”不同，今天发展高端产业和产业高端需要大批高素质人才，这些人对生活环境要求很高。要满足这些人的需求，需要在全球化和区域一体化的大坐标上来审视这些地方的新型城镇化。根据我们的研究，他们必须完成三个转变。
第一，要转变发展理念。今天中国已经成为世界第二经济体。这个阶段沿海地区的使命不再是简单地招商引资，增加经济规模，更重要的是要代言中国参与全球市场竞争。珠三角、长三角、京津冀三个地区的战略目标是建设世界级城镇群。我们需要培育出像华为、阿里巴巴、万达、联想等具有参与全球竞争能力的企业，推动区域城镇全面战略转型。
第二，要转变发展方向。沿海地区的许多城镇人均GDP都超过一万美元，根据经济学“二次乘数”效应，这些地区进入到城市化推动工业化、服务业推动工业发展的新阶段。大力发展现代服务业、高科技产业、文化创意产业，实现从产业低端走向产业高端，从传统产业走向现代产业，从低附加值产品走向高附加值产品。推动以工业经济为主导的制造基地向以服务经济为主导的现代城市转型。
第三，要转变发展方式。按照解决当前问题与谋划长远发展相结合的原则，积极推进城镇发展方式的转变。例如，我们给顺德制定战略突破方案时提出从城市重塑、产业重构和生态重建三个方面来推动转变，建设城镇、河流、桑田为一体的生态网络城市，打造具有岭南水乡风貌和人文情怀的生态环境，建设一个“以人为本”的可持续的现代生态城市。
无论选择什么样的发展道路和模式，最终目的还是要满足人的需求。对于这些工业化超前城市化的地方。越过了这个门槛，转型升级才能真正落到实处，世界级城市群的目标才真正有希望。
9.魔鬼到天使——房地产商的角色转换
在新型城镇化的大讨论中，对地产商的评价褒贬不一。从褒的方面讲，房地产是推动城市与区域发展的支柱产业，为经济发展做出巨大的贡献；从贬的方面讲，房地产的暴涨催生了官员腐败和社会不公等诸多社会问题，好像成了万恶之源。所以在新一轮的发展机会面前，从专家到媒体都在强调一个观点：新型城镇化绝对不能成为新一轮的房地产盛宴，否则将是一场新的灾难。
房地产商是天使，还是魔鬼？
房地产行业的大发展起始于1998年。住房制度改革和加入WTO是这一轮上升时期的两大助推器。住房分配货币化催生了房地产市场化和城市土地资本化，为房地产行业发展提供了市场基础；后者外资涌入带来经济的高速增长，引发政府对土地资源和发展资金的需求，进而产生了“以土地为基础”的城市发展模式。
今天买房者都很难相信，当初像深圳、上海这样的城市还需要通过“蓝印户口”来刺激，现在已经变成通过户口来限制。这一变化的根本原因是土地，而推动土地上涨的动因是各地政府按照经营城市的理念，通过实施土地“招拍挂制度”和土地有限供给总量等手段，不断推动土地价格的上升，获得大量的政府财政预算外收入，来满足城市和产业发展需要。
房地产商之所以被认为是魔鬼，是因为他们成为土地升值的分享者。通过“时间换空间”的手段，在价格较低时购买大量土地，在长达数年的开发过程中，水涨船高，获得巨额财富。
化解这个问题的出路在于真正从地的城镇化转到人的城镇化上去。我们把新型城镇化归结为三句话“安居、乐业、好生活”。在这三个方面，地产商们需要转换原来的角色，适应新的变化。
所谓“安居”就是空间城镇化。我们需要建设“价廉物美”的好房子。如果政府能够按照长效机制，制定完善的政策和法律，例如《住宅法》，在严格的监督体系下，许多地产商就要转型成为保障性住房开发商，获取5%-10%的合理利润，从而保证城市工薪阶层和农民工“居者有其屋”。
所谓“乐业”就是产业城镇化。我们需要产业发展的空间，如果政府能够提供优惠的政策、灵活的机制和完善的法律，许多房地产商会转型成为产业地产商，建设科技园区的软件园、孵化园、研发楼、办公楼，工业园区的工业厂房、物流仓库，并用市场化的手段吸引企业入驻，他们将为来到这个城镇中来的人提供更多的就业机会和岗位。
所谓“好生活”就是功能城镇化。我们需要满足人们不断增长的物质文化和精神文化需求的功能场所。我们看到许多房地产商已经在转型，建设集休闲、娱乐、购物于一体的商业综合体，都市休憩的生态公园，以及医疗服务中心和养老公寓等。
一切都在变，一切都会变。在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下，房地产商一定会应时而变、应需而变，走上“魔鬼”变“天使”的道路，这是市场所决定的。谁让他们是企业呢！
10.谁来规划新型城镇化
新型城镇化对我国是一件牵一发动全身的大事，由国家发改委主持的国家中长期新型城镇化规划，迟迟不能出台。一会儿说快出来了，一会儿又说高层不满意，还要改。尽管自从十八大提出了“新型城镇化”之后，各地都在研究，也有在编制本地新型城镇化规划。但对于长期习惯于听命于中央统一领导的地方政府，在没有明确指令和方向之前，更多地还是在等待。
研究我国城镇化进程中的实际运作情况，有许多现象十分奇怪，矛盾十分突出。第一，在中央政府层面谁说了算，国家发改委、住建部或国土资源部？我们做策划时经常会看到，国家发改委和住建部规划的区域发展空间不同，前者根据国务院批复的发展规划，后者根据国家制定的《城乡规划法》；第二，在中央和地方层面谁说了算？住建部还是当地政府？直辖市、省会城市和计划单列市的城市总体规划需要住建部负责审批，由于城市数量太多，工作量太大，审批时间需要若干年，结果是批复之日又是修编之时；第三，在地方内部谁说了算？由于我国正处在高速城镇化阶段，在实际工作中许多规划需要调整，审批工作无法适应发展的需要，“先斩后奏”的违规事件频繁发生。
我国的新型城镇化，人口这样多，速度这样快，情况这样复杂，是人类历史上绝无仅有的。新型城镇化的规划，要调动中央和地方两个积极性，既需要顶层设计，更需要基层创新。
我国拥有将近3000个县和3.4万个乡镇。由于地理条件、资源禀赋、发展阶段、经济水平不同，仅靠中央编制的规划来指导，是绝对不可行的。解决这个问题，一要向下放权，像计划经济那样层层审批不可取；二要因地制宜，“靠山吃山，靠海吃海”；三要鼓励创新，绝不能千篇一律，搞“大而全、小而全”。
2011年，我们做陕西安康恒口镇的发展规划，这是陕西大移民的重点示范镇。由于这里经济基础差，地质条件较差，山体稳定性脆弱，易引发山洪、滑坡、泥石流等次生灾害，需要把山区农民外迁到地势平坦的地方安置。我们策划时把培育自我“造血”机能作为重点，把移民与新城建设、移民与产业发展、移民与民生改善、移民与脱贫致富、移民与生态保护结合起来，来实现“搬得出、稳得住、能致富”的发展目标。
新型城镇化的中长期规划完全由国家发改委主导，也有值得商榷的地方。新型城镇化非常复杂，涉及的问题包括农业、土地、户籍、规划、教育、产业、保障、制度等多个方面，几乎关系到所有的政府部门；新型城镇化过程还是一个移动靶，会遇到许许多多不可预测的问题，要根据实际情况不断修正和调整；新型城镇化必须上下互动，要同地方政府商量，不同地方商量也是不行的。总的来说，这次的新型城镇化，难度不亚于当年由计划经济向市场经济过渡期启动的体制改革。中央应该成立像国家体改委那样的专职部门，协调改革过程中面临的许多问题，破解制约发展的诸多瓶颈和难题。
英国经济学家罗纳德?哈里?科斯最近出了一本书叫《变革中国》，其中一个观点我非常认同。他讲到中国改革开放的经验，实际上起初并没有清晰的设计，但是在过程中由从下到上的边缘革命和由上到下的认同相结合起来，最终走出了一条大道。这个经验非常值得我国的新型城镇化借鉴。
附：谁的新型城镇化？
“市长”还是“市场”的城镇化？
《中国经营报》：作为改革开放全过程的报道者和参与者，三十年前，您曾做过《百万移民下珠江》的报道，充分展现了改革开放之初城镇化当中面临的矛盾现实。当前新型城镇化和三十年前的城镇化有何不同？“新”在哪里？
王志纲：城镇化与工业化是一个相伴相生的过程，它从来就不是一个片面的某一个方面的问题，而是社会、经济、政治、国内外环境、发展阶段等诸多问题的交汇点。《百万移民下珠江》是改革开放之初中国城市化、工业化最典型的一个缩影。
今天我们批评中国工业化城市化过程中的很多方面，包括血汗工厂，包括环境污染等，都是不对的，但当时只能这么走。三十年前中国在国际上的地位，中国所处的发展阶段，决定了出口驱动，决定了只能出卖劳动力，也就决定了百万移民要背井离乡；这个过程在随后的三十年中被复制到长三角、中西部、甚至偏远的山区。
直到今天这个市场规律都没有变，但是形势发生了变化。三十年后的中国已经从世界工厂变成最大的消费地，国人已经从注重数量到了注重质量，这决定了中国的城镇化、工业化进程还将继续，但是从模式和路径上要发生深刻的变化。
三十年前以生产为核心，两头在外；三十年后以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。随之而来的人的流向也发生变化，过去几亿农民工从乡村涌入城市，涌入沿海，追逐工作；现在是城里人向往农村，想去农村，追逐清风明月。
外因和内因上都发生了变化，所以未来几十年的城镇化一定要和过去几十年的城镇化有区别。最可怕就是现在各方还是按照原来的惯性在考虑和操作，最后结果一定是刻舟求剑，南辕北辙。
《中国经营报》：您从事城市战略研究这么多年，有一个城市经营的观点传得很广，就是城市战略的成功需要“市长和市场跳双人舞”。这个论断在新型城镇化中是否依然有效？
王志纲：十年前我们提出：城市经营的主体不再是单一的政府，市长必须学会与市场跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。凡是城市经营搞得好的城市，一定是最充分地实践了市场经济规律，是按照企业化、市场化的方法去操作的先行者。
如今这个观念不仅不过时，反而应该更加强调。因为当前市场的力量比起10年前要更加丰富，更加多元，也更有活力。如果说10年前还只是一些先知先觉有实力的企业扮演着启动市场重要角色的话，那么今天已经有更多的普通消费者、创业者、中小企业主甚至是白领都开始扮演者启动市场的角色。如何更充分调动市场的活力，如何能够满足市场发展的内在需求，演好对手戏，这对我们的市长提出了更高的要求。
五股不容忽视的力量
《中国经营报》：十八届三中全会提出“市场要在资源配置中起决定性作用”，那么该如何从市场化的角度解读新型城镇化？未来将有哪些市场力量将成为推进新型城镇化的“新动力”？
答：现在从上到下都在说人的城镇化，但是人不是抽象的人，而是活生生的人。我们经常说过去几十年的发展使得中国有了丰富的积累，这个积累远不只是资本上的，还有人的积累。人的互动是推动城镇化的核心力量，城市反哺是真正推动新型城镇化的核心，这个反哺不只是转移支付，城市资本进入农村，更重要的是一批人带着新的眼光、新的技能从城市回到农村，这会掀起一场新的变革。
这段时间，我们走了国内很多地方，看到很多有意思的现象，总结起来有这么五股不容忽视的力量：返乡农民；返乡创业者；本土企业；都市小资；地产商。
第一股力量：返乡农民
第一个故事发生在贵州。贵州在中国属于偏远地区，这个地方在贵州也属于偏远地方。几年前我去的时候，当地为了发展，超前投资修了几十万平米的厂房搞工业园，所有人都不看好。一个简单的道理，从沿海到内地成本上升一倍，支撑不了。但是没有想到，这次一个根本性的变化发生了——以前是劳动力追着工作走，现在是工作追着劳动力走。
当地政府在去年年底的时候做摸底调查，发现在沿海的熟练纺织制衣工人有七八千人，于是派人到沿海打工比较集中的地方去动员，过年回家的时候又挨家挨户去谈，说我们县里也要搞制衣厂，沿海你拿四千，这里给你三千。抬腿就能回家，县里还准备盖廉租房，不买的话五百块一个月，买的话两千块一平米。这样一来没有人愿意再去沿海了。这时候政府再去跟企业谈，原来谈了很久也不来的企业现在都愿意来了。
这样的小故事每天都在发生，我到四川、贵州、河南很多地方都是这种情况。这说明形势变了：原来的中国没有办法，只能出卖劳力，竞争优势就是成本，所以沿海最有优势，所有人都往沿海跑，上亿人大迁徙，抛弃妻子，背井离乡。农村凋敝，家里是留守老人加上留守儿童，外面是分居的夫妻，农民为了获得一点收入，付出了极大的代价。三十年不搞腾笼换鸟，各种问题都出现了。现在的中国不一样，老板的牛鼻子被牵着走了，必须到这里来办厂。不只是是劳动力在这里，消费市场也在这里，一个难得的契机出现了，解决3861部队（农村留守妇女和儿童）问题的契机出现了。政府再顺势助推一下，原来想招商招不到的现在可以招到了，市场已经成熟了。
第二股力量：返乡创业者
第二个故事是几年前的湖南。我到湖南的娄底出差，去做足疗的时候跟捏脚的姑娘聊天，结果非常有意思。
我说：你是哪里人？
她说：是旁边农村的。
我说：你是在哪里学的捏脚？
她说：在广东。
我说：为什么现在不去广东捏脚了？
她说：在广东管不了家。回到家乡以后呢，一可以回去照顾孩子老公，其乐融融；二来这里捏脚收费也不比广东低多少，两三千块一个月。
我问她：那还回不回广东？
她说：坚决不回去了。
当时正好是讲到金融危机以后怎么办的问题，很紧张，多少万亿的投资匆忙就花出去。实际上中国农民有个最大的优点，就是自力更生，依靠自己。你不折腾我，你不骚扰我就可以了。有人说我要让你幸福，结果把人家整得鸡飞狗跳，人家还不幸福。所以说政府的责任不是解决人民的幸福，而且解决痛苦，要帮助孩子怎么入学，医疗问题怎么解决，至于选择什么活法那是自己的事情。
金融危机时候很多农民都回家了，回去的时候跟刚刚来的时候完全不一样了。第一至少会有几万块钱，第二掌握了一番本事和技能，第三见过世面脑袋开窍了。回去以后开个捏脚店，开个饭馆，甚至开个修车铺，就自己去创业去了。他们回去以后带回外部的世界，使得羸弱不堪的乡村得到强化。就像长江里的鱼洄流一样，这是一种生态现象。你把葛洲坝大坝一截，乡土中国没有了。乡土中国本来就是通过这样一种过程产生的，出去是为了回来。如果我们为了所谓的保就业，继续刺激经济，让他不用回去，最后农村完了，城市也完了。
这是个大命题。我当时问了不少人。都是从外地回来，而且回来再不出去了。当时给我的触动很大。这样的人多了，当地的经济不就起来了吗？
第三股力量：本土企业
除了返乡的农民工和返乡的创业者之外，还有一股力量正在崛起，那就是本土的企业家，原来是草根创业者，现在多多少少都有些积累，不仅手中有了钱，还有一定的产业能力。
这帮人现在已经成了一股力量，但是处在散兵游勇的状态。他们如果没有了方向，好一点的出去买房置地，求仙问道，不好的就去糟蹋钱，炫富斗狠，各种形式都有，就是所谓“土豪”。这些人从本质上说谁都想有所成就，谁都想事业有成，想要被尊重。以前机会很少，现在机会正在浮现。
这几十年内地的招商引资一直走的是傍大款的路线，先是李嘉诚霍英东这些亚洲首富，让他们捞了很多好处；后来瞄准国内首富，投怀送抱，像万达，富士康，还包括马云，也获得很多垄断效应。
现在这种状况可能要发生变化。政府的考核指标发生了根本性的转变，从原来的“贪大”变成了现在的“求强”。原来是GDP万岁、政绩工程，经济是唯一的考核指标；现在是要追求综合发展，要经济、文化、生态协调发展、互为作用，考核指标是多维度的。地方政府会逐渐从“崇大媚洋”的美梦中醒来，“土豪（本土企业）”们“生于斯，长于斯”，多数对故乡有着深厚的感情，“杀鸡取卵”式的发展恶果相对少一点，所以他们将是本地经济社会发展的主要推动力。从片面贪图经济指标之“大”到谋求综合发展之“强”，从“虚胖子”到“壮汉子”，这是历史发展的必然进步。
对于这些本土企业来说，如果说创业之初是为了解决温饱，解决生存问题，那么在这些问题解决之后也在思考人生追求的问题，无论是家族荣誉，还是事业成功，也希望能够为家乡做一些事情。这是可以仰仗的一股重要力量。
实际上这些年我帮助过很多的草根企业家，今天的巨富放回到二十年前也都是草根，还没有今天的土豪实力强，但是就能有人走出来。我在不少草根土豪们身上也看到了成长的潜力。
第四股力量：都市小资
第四个故事可能听的人已经很多，就是“新上山下乡运动”。在大理的双廊、丽江，还有徽州等一些风景秀丽、气候舒适，又有文化传统的地方，成为都市小资向往的天堂。一开始是已经财产自由的中产阶层，后来伴随着互联网的发展，一些自由职业者、创意工作者也可以选择这种生活方式。他们来到苍山下、洱海边，建客栈，租民宅，带着孩子，过一种不同于城市的生活。
这是一股浪潮，都市里“披头散发”的人，钱不是太多，但对幸福很敏感的人。选择了到乡村去。这股浪潮席卷到日本，到台湾，产生了民宿浪潮，直接夯实了新乡村运动。在享受乡村时又把城市文明带入乡村，不是推倒重建，而是将都市文明植入乡村，依附着本来的文理。
大陆曾经兴起过“新乡村运动”，无论是北碚还是邹平，都曾经进行过这样的试验。今天在更大范围内进行这种试验的时机成熟了。这股逆城市化的力量把城市文明嵌入山川田园，营造了一种新的生活方式。这些人能够解决中西部偏远地区的城镇化问题，通过嵌入式方式，建设美丽中国。需要思考的是怎么给他们提供空间，在移动互联网时代，如何过着线上线下生活，做创意设计、电商、金融等。
农耕文明的时候平原最值钱，工业文明沿海最值钱，休闲时代山岳最值钱。把都市人对乡愁的怀念，用他们的消费力和文明程度对接乡村。把握好神韵的同时做好发展。
第五股力量：地产商——天使还是魔鬼？
最后还有一股重要的力量，就是房地产商。地产商今天名声不好，但实际上他们扮演着重要的角色。他们拥有强大的资金能力，资源整合能力，如果引导得好，就是天使，否则就是魔鬼。
比如我们帮万达在长白山打造的国际旅游度假区，成为世界级的滑雪目的地；比如龙湖在抚仙湖，做得很好，污染、环保；万科良渚文化村也做的很好，与民居乡村、邻里关系、公仆意识、返璞归真结合；只要做到位，有使命感的企业就会把这些做进去。
倒过来同样是这帮人，做得不好的地方就太多了。怎么引导他们，把消费力拉入广袤的山河。中国的消费拉动已经成熟，根据资料，2012年中国共有51个城市人均GDP超过1万美元，一线城市人均GDP过1万美金的有一两亿人口，这个巨大的购买力不是温饱小康的问题，而是高品质幸福生活的问题，你不提供，他就去国外买奢侈品了。我们一直不重视这个问题，让他们去哪儿消费？中西部，植入式开发，而非大规模开发。如杭州莫干山裸心谷，建筑在树上，火爆得不得了。中国现在一边捆着草，一边饿着牛。这股力量释放出来，去重整河山，空间无限。
新型城镇化的“三大法宝”
《中国经营报》：新一轮城镇化发展的大幕正在拉开，能否结合多年的实践经验，对当前正在进行的新型城镇化建设给予一些建议？
王志纲：我们作为一家从市场中走出来的民间智库，这些年之所以能够参与到越来越多的城市战略、区域战略乃至国家战略之中，其根本原因就是把握市场发展的规律。对于新型城镇化，我觉得有这么三点值得关注：
第一点，要从“城市运营商”转型到“产业运营商”。
十年前，我们提出城市运营商的概念，很多企业都把这个标签往自己身上贴。也有人提出批评，认为是城市扩张的推手。实际上并没有真正理解清楚城市运营的内涵。城市运营有它的阶段性：在1.0时代，主要任务是“搭框架”，是基础设施投入，城市拉开骨架；在2.0时代，主要任务是“精装修”，是精细化产业培育，包括工业园区，包括服务业，设计、研发、文化产业、商业等。未来需要升级版的城市运营商，或叫产业运营商。
“城市运营商”与“产业运营商”的核心区别在于，前者是以土地为核心，后者是以产业为核心。必须适应从土地运营到产业运营的转换。在城市化快速发展的阶段，城市运营商可以通过土地牟取暴利。但这个时代已经一去不复返了。产业的培育需要长期的孵化，要靠运营本身，还可以通过提供增值服务、投资等获得多重收益，急功近利的做法注定是走不通的。
第二点，“投资者”、“经营者”、“消费者”要实现三者合一。
此前生产者不是消费者，因为消费不起。对于环境没有要求，对于生活没有要求。此前消费者难以直接成为投资者，现在通过金融创新手段可以实现。
比如我们做休闲产业，做健康产业，不仅老板可以投资，普通消费者现在也有机会可以投资。比如做文化产业，生产者就是消费者，消费者也可以是生产者。这三者之间的关系怎么理顺，怎么打通非常关键。打通了他们之间的关系就能找到新的商业模式，这是未来想要做产业运营商的人必须考虑的问题。
第三点，要实现“政府经营环境、企业经营市场、民众经营文化”。
中央说要让市场在资源配置中起决定性作用。市场自有其内在的逻辑和调节功能，政府不能用手中的权力过度干预，但是市场又不是万能的，让其放任自流，危害也不小。
怎么才能解决政府行为和企业行为之间有效结合？我们提出了一条原则叫“政府经营环境，企业经营市场，民众经营文化”。政府经营环境是说政府需要宏观掌控，在战略上把一个城市按照科学、理性的原则规划得清清楚楚，将游戏规则订得明明白白，再选几个领头羊，让其充当火车头的角色，有效地撬动一个区域板块的经济发展。企业经营市场就是说让企业完全按照市场经济的规则自我发展、自我约束、自我管理，根据自己的实际情况参与竞争，从而真正形成“万类霜天竞自由”的格局。民众经营文化是说在政府宏观控制和企业自由竞争的前提下，消费者、老百姓自然会有意无意地营造出独具特色的地域文化，因为文化是无形的，但却是可以感知的一种氛围。
我们作为一家从市场中走出来的民间智库，这些年帮助了很多地方进行了成功的探索。总得来说我认为危机是好事情，只有在危机之中人们才真正背水一战，立志创新，转型升级才有可能。我们正在过历史的三峡，只有依靠科学的方法，艰辛的探索，过了这个坎，才有可能一马平川，顺流而下。
（原文“谁来推动新型城镇化”刊于《中国经营报》2049期，本文略有改动）