脱颖而出

2001年4月28日，一个让广州楼市刻骨铭心的日子。伴随着生活杂志的广泛传阅，星河湾在万众瞩目之中终于揭开了它神秘的面纱。

星河湾初一亮相，很多人都惊呆了，原因很简单，它太靓了!不用说在远离城市的郊区，即使是在楼盘竞美的广州城里，也难以找到能与其媲美的社区：

——六大水景园林社区弥漫着浓郁的亚热带风情，楼宇星座式布局，两个全天候桥底休闲公园，四个湖泊，首期四个全天候组团泳池;

——沿江1??83公里的实木地板景观休闲长廊，宛若一条精心打磨的玉带，镶嵌在日夜奔流的珠江南岸，比起美国旧金山的渔人码头也毫不逊色；

——投巨资从50公里以外引进广东省一级保护水源西江水，让业主与自然更亲近。社区内还采用分质供水系统，业主回到家里拧开水龙头，闭着眼睛就可以喝到甘甜可口的“纯净水”，而且公共场所都设有免费的直饮水；

——独家获权采用岭南文化的聚宝盆“宝墨园”的专利水处理技术，园区里的水清得像绿翡翠，上万条锦鲤畅游于社区中，当人们前来观赏喂食时，鱼欢人笑，气势比西湖的花港观鱼有过之而无不及；

——人性化的配套功能设计，如首期建有一个可与五星级酒店媲美的中心会所以及八个几乎不用花钱、像自家大客厅一样方便的园区泛会所。社区里还配有社区商业街，上下两层，设有超市、百货、家电、布艺、家居饰物等，还有涉及家居生活里里外外由上百家名牌商家组成的商业联盟，给人一种完全崭新的生活方式；

——同广州名牌学校执信中学合作办学，一所高质量的全日制高中落户星河湾，还有寄宿制小学，最大限度地解决了业主的后顾之忧；

——采用适应亚热带地中海式的建筑环境风格，同时加强水处理，通过环境来调节社区的小气候，建设生态家园；

——真材实料的投入。所有的园林用石都是产自广东英德山区的天然石头，而不用水泥“做假”，骑江休闲大道完全用实木打造。在星河湾，新工艺、新材料的应用远远超过建设部的部颁标准，超越了常规的各种标准、指标。

连见多识广的中国房地产协会秘书长顾云昌也不免发出感叹：“星河湾的建筑、园林环境让我们惊喜，这里的确是一个心情盛开的好地方!我们走过全国各地许多楼盘，这里的建筑和园林是结合得最好的，也是最漂亮的，我们一定大力推荐，让它成为中国房地产界观摩学习的对象。”

据粗略统计，星河湾共动用了上千种材料，130种乔木、灌木，数百种进口的建材，几百个从未有过的工艺。可以说，星河湾作为华南板块的试金石，彻底提升了高尚住宅的标杆，也改写了郊区大盘的品质纪录，是一次从局部到整体的全面升级。

“五一”当天，在浩浩****的看楼大军中，至少有1/3是业界同行，一向低调的江湖大佬们纷纷带着自己的队伍前来赶场。一次看不够再来，更专门安排人手守在销售中心等地方盯梢，一蹲就是半天、一天，随时向总部汇报；有的为了准确刺探军情，还当场掏出2 000元的“诚意金”落订。

但学习也好，干扰也好，所有这些都无法抵挡市场的热情，一直到今天，每逢节假日，星河湾依然是广州楼市人气最旺的楼盘之一。

2001年4月28日，星河湾正式对外开放并进行内部认购，当天就有上千人前往看楼。4月28日凌晨2：50，落订3套；8：00，30套；12：00，150套；13：10，170套；16：00，201套……售楼热线电话此起彼伏，看楼车班班爆满，销售资料派送一空。

“五一”长假开始，“国旅假期”旅行社每天都组织过千人的“广州一日游”团到星河湾看楼，盘内游人如过江之鲫，四天用了近十万双鞋套。每天几万人的看楼大军把洋溢着亚热带风情的星河湾搅得热浪滚滚，人们听到得都是啧啧赞叹之声。他们检查每一块澳洲砂岩、云石、木地板，抚摸交楼标准样板房内价值千元的水龙头、每一块隔音隔热钢化中空玻璃窗，欣赏每一处园林异景、每一棵价值十万元的加拿列海枣……在售房大厅，人们排着长队等候接送参观园景和样板间的车辆，同时开放二十多套样板间仍然满足不了需要。看楼大军除了广州人，还有慕名从东莞、顺德、佛山、香港地区等地来的客人。一位在广州经营房地产生意的香港地区商人连同家人一口气订了江边六套住宅。

据统计，4月28日到5月7日，星河湾样板房用了近二十万对鞋套，一千二百多桶饮用水，五百一十箱瓶装水，二十万个纸杯，每天240趟看楼车往返广州座无虚席，发放销售资料12万份，共来了18万人。短短十天，单位售价接近广州市内豪宅价的星河湾，销售额突破亿元。

看着星河湾的空前成功，心情最复杂的莫过于华南板块的发展商们了。对他们来说，如果华南板块的第一枪打不响，整个板块的前景堪忧，城门失火，殃及池鱼，大家的日子都不会好过；但如果太响亮，岂不是抢了自己的份额?大家是又喜又怕。

然而，真正使广州的开发商们感到震撼的是：房地产开发标准提得这么快、这么高，竟有人敢这么做；买家对高品质的生活环境的期盼这么高；华南板块的多米诺效应这么强，一个楼盘的亮相竟逼得其他开发商纷纷提高水平；自己长期以来经营的产品竟如此不堪一击；还有就是，华南板块的舆论引导的威力如此之大，如此之广，如此之深。

星河湾空前的市场效应使不少业界行家大跌眼镜，但这种景象，却早已在星河湾决策层的意料之中。

首创开放式销售模式

看楼，正如“媒体楼书”中所形容的那样：“不是相亲是试婚”、“看楼是一次愉快的旅行”，它道出了许多到过星河湾现场的人的共同感受。相信买过楼的人或曾经去看过楼的人，都对看楼过程有切身的感受，绝大多数楼盘的现场和样板房区，都对前来看楼的人设定了种种限制：不准拍照，不准坐卧，不准触摸，甚至不准嬉戏。不准拍照，是为了防止同行和竞争者的学习甚至“克隆”；不准触摸和坐卧，是为了防止装修和家私的磨损，以保持样板房的整洁。而为了保证上述限制行为的不发生，一般都会有一个神情严肃的保安在现场看管。但上面所有的情形、所有的限制，在星河湾的销售现场都消失得无影无踪。为了鼓励大家尽情享受星河湾的内在美，感受真实的居家生活氛围，星河湾甚至特意安排了一些人在泛会所里喝茶、下棋，在游泳池里玩耍，在沙发上或蹦或跳，他们称之为“情景式销售”。

王志纲工作室提出“开放式销售”的设想时，也曾受到质疑。有人说，如果星河湾采用这样的开放式销售环境，有很多显而易见的弊端：一是便于对手获取“军情”后克隆；二是看客容易弄坏设施，顺手牵羊。其实，这种顾虑的背后是短缺经济的旧观念。在卖方市场一统江湖的时代，房地产知情权游戏规则的制订，自然是由开发商说了算，买家只有遵守、服从的份，而没有辩驳、讨论之理，更谈不上在没有落单之前先尽情享用一番了。

星河湾最终反其道而行之，倒也坦然。2001年“五一”长假，来了十几万人，许多同行的老板派手下人带着相机，贪婪地在园区里猎取资料，黄文仔吩咐保安不要阻拦，让他们拍个够。因为他觉得：如果对手的实力、水平不如自己，即便拍再多的照、得到再多的军情依旧于事无补，根本构不成威胁；如果对手实力、水平远远超过自己，也会不屑模仿、克隆，只要其受到启发，灵感进发，一定做得比自己好。何况禁令只防君子，绝对防不了小人，如果对手想拍照，你会防不胜防。防来防去，防得是消费者，岂不是搬起石头砸自己的脚?

思考的角度一换，效果反而更好。其一，开放式销售是卖家改变心态的表现。让潜在的买家在不设防的情况下，松弛身心，放缓步伐，心情愉快地融入社区，静静地感受社区氛围，让买楼真正成为“一次愉快的旅行”；其二，体现了卖家对自己实力、品质的真正自信，沙发、床、椅、家私，可摸、可坐、可卧，不怕你感觉尺寸有“猫腻”、品质有问题、工艺不过关；其三，体现了对买家的真正尊重与信任——我相信你的品位，我信任你的行为，我尊重你的选择，我敬重你的人格和修养，我喜欢你这样的业主；其四，无形中延长了潜在买家逗留的时间——因为是真正高环境、高品质的住宅和货真价实的靓楼美景。买家停留时间越长，其对楼盘魅力就感受越深；其五，允许看楼之人随意拍照，如诗如画的景观、实景，加之亲身经历与感受，容易产生狂飙式的口碑效应；其六，不抽奖、不送大礼、不人为制造短缺、不搞造势活动，平实之中更显发展商厚重、踏实、一诺千金的君子之风及雍容华贵、气定神闲的王者之气；其八，订金可退，消除买家后顾之忧，更彰显开发商“皇帝的女儿不愁嫁”之自信与坦然，当然对后来者也是一种打压——毕竟标准提高了。

如此亮堂地开盘，看似随意，其实用意深远，余味无穷。反观其他开发商惯用的常规开盘“造势”手段，像什么锣鼓大赛、舞龙舞狮、美女秀、明星助阵，甚至是动用直升飞机从空中俯瞰来聚人气，实在是有些文不对题，其作用到底有多大颇值得怀疑。因为来看楼的无非是两类人：一类是纯粹的看楼观光者；一类是潜在的买家。对于前者来说，热闹过后来得快去得也快，而后者更需要一个相对温馨、优雅的氛围来细细品味社区本身的妙处，更多地感知住宅的内涵而不是什么火热的公关活动。试想一下，锣鼓喧天、美女如云与他最终的取舍有何相干呢?

自卫反击

当星河湾的势头一浪高过一浪的时候，华南板块的局势再次扑朔迷离起来。星河湾开了好局，谁将承接市场的第二棒，它能否一样得到市场的追捧、既叫好又叫座，在很多人心中还是个悬念。如果说闯关的星河湾试出了华南板块的分量，那么，这就意味着整个板块的前途一定繁花似锦吗?

不管是“民族矛盾”还是“阶级矛盾”，星河湾的日子恐怕都别想过得那么消停。虽然华南板块的各大开发商在公开场合一再表示“各开各的盘，共同繁荣番禺南村”，但随着星河湾的一飞冲天，“华南合唱团”也同步发出了不和谐的“乐声”。

客观而言，华南板块的开发商是中国最有实力的建设者，就单个楼盘来说，它的确代表了目前全国房地产开发的最高水平。各大楼盘都不约而同地搬来了世界上最好的规划师、设计师，要建设中国的顶级盘，也都刻意避免同质化，其实，这本身就是一场无声的前期竞争。

让业内感到莫大压力的是，星河湾以靓楼美景方式推盘将竞争的门槛大大提升了一级。这也是华南板块其他所有的开发商日夜加紧施工、不敢贸然上市的主要原因。

其实，这种压力早在星河湾开盘前就有了。星河湾开盘像一面镜子，广州各个板块和楼盘，邻近郊区的、北部山水的、近郊海珠的，与星河湾一对照，很快就发现了自己的本来面目。于是，抢闸出笼先开盘卖了再说的有之；面对压力押后开盘的有之；积重难返不得不改头换面的有之；提高标准、奋起直追的有之；不甘心星河湾单星揽月、想方设法进行骚扰的有之，诸如此类，花样百出，一时间场面颇为壮观。

洛溪板块著名的白领文化社区丽江花园,在4月中旬开始发售连体别墅棕榈滩。丽江花园TOWN HOUSE掬水别墅棕榈滩，自然是在水的上面做足了文章。中庭花园是以数条小溪蜿蜒穿过，花岗岩、实木的小桥连接起邻里左右，临江绿地与江景交相辉映。掬水嬉戏的画面轻巧、流动，自家小院与邻家相连，也别有一番韵味。作为广州第一个大张旗鼓的TOWN HOUSE产品，凭借丽江花园的品牌效应，短短十多天内，棕榈滩竟也卖得相当不错，是抢闸成功的代表。

紧接着，一场全方位的自卫反击战开始了。首先亮相的是广州最大的地产商之一——合生创展集团，它在广州各大媒体开始了轰轰烈烈的宣传战，宣告其开发面积超过三千亩的“华南新城”即将擂鼓登场。为了扩大声势，合生创展发挥其在国内的影响力，邀集国家建设部要员与专家，于5月19日在广州沸沸扬扬地举行了持续两天的“新世纪住宅的未来”研讨会，抛出新住宅的十大标准。他们租用广东大厦的国际会议厅，搬来了全国各大媒体的记者。大会场中，美轮美奂的各式规划图、平面图，把正在日夜施工的华南新城充分披露给记者们。

与此同时，设在华南新城内准备于今年开学的华师附中分校开始“接受招生咨询”，并宣布，学校占地约8万平方米，建筑面积5万平方米，可容纳学生2 400人，各式设备齐全，属国家级重点学校，将于当年9月1日开学。这一系列的大动作，无不是为其与华南新城同时亮相的“内部登记”做铺垫。

本来，按目前的工程进度，再比照当地各大盘的现楼或准现楼开盘方式，华南新城推盘还是9月份以后的事情。在外人看来，过早耗巨资宣传有浪费“弹药”之嫌。但是，“先行者”星河湾的巨大市场反响，让合生实在按捺不住。

一贯在业界以“自选动作”见长的南国奥林匹克花园也没闲着，按照工程进度，它极有可能第二个亮相。看着星河湾如火如荼的势头，它自然不会顺其自然。在星河湾进行大规模媒体轰炸的4月下旬，一直不事声张的南国奥林匹克花园，极有针对性地在媒体上款款情深地对买家大送秋波——“一生的幸福，值得60天的等待”。这一意味深长的露脸无疑等于向外界宣告：“南奥”开盘就在两个月后。随着其上市的倒计时，南奥不时在广告中“提醒”公众，其醉翁之意昭然若揭。

在此之前，在地理位置上与南奥为邻的锦绣香江花园，面对丽江花园TOWN HOUSE的抢滩曾公开透露，首期数百套连体别墅将于6月前后公开发售。其负责人微笑着对记者说：“希望能让广州的客人多知道一个选择的对象，能够保持冷静的心态。”

最先进驻华南板块的三个房地产大腕——祈福新村、广地花园和华南碧桂园，此刻也倒不慌不忙。祈福新村“倚老卖老”，打出一系列“光辉10周年”的广告，直言“罗马不是一天建成的，祈福精英卫星城，十年光阴始铸成”；广地花园则继续缠绵着“在水一方”的小曲，暗中使劲，提高水平，谁让自己挨着星河湾呢?而兵强马壮的华南碧桂园干脆打出“17万买豪宅”变相降价的口号挤占市场。

与此同时，海珠区三大领军楼盘——金碧花园、光大花园、保利花园，也联手反击。金碧花园在广州各大报上刊登大版面广告，声势一时间无人可及。同时，它还推出位于珠江新城的新盘“金碧华府”，以壮大金碧花园的宣传声势；保利花园积极响应，除抢刊出宣传广告外，还宣布“五一”期间推出大量全新单位，目的是为了让更多的置业者从番禺回流；光大花园虽没有新一期单位推出，但为了给予战友声援，“五一”前夕也连日刊出“谢天谢地”祝贺广告。三大巨头通过“五一”前夕联手宣传、同期推盘，以期在声势和效应上与华南板块势均力敌。

就在华南板块捷报频传之际，“海珠三巨头”似乎也有所斩获，从热起来的楼市中分了一杯羹。金碧花园“五一”期间推出320套单位，以每平方米2 300元的低价和超小户型单位的组合，颇得工薪阶层的欢心；保利花园则在“五一”期间举办“康居小区生活示范周”活动，借其“国家康居示范小区”的号召力推出四百多套全新单位，结果该盘一跃成为该区域“五一”期间最旺场、同时出货也最多的楼盘，据称已售出两百多套单位；光大花园也借机卖出了120套前期货尾单位。

“三大巨头”在这场反击战中，在总销量方面似乎不逊色于华南板块。但有人为“三大巨头”在这次对撼中的成功而欢笑，也有人为它们过度低于星河湾的价格而黯然。

如果说“海珠三巨头”等大盘面对星河湾的冲击，还有回旋余地的话，那么对于一些中小型盘甚至单体楼，在大局已定、积重难返的前提下，不想坐以待毙，就只有在包装上下工夫了。于是，在星河湾开盘前后，广州楼市出现了更名潮。一些楼盘“旧酒装新瓶”，借推出新组团的名义试图给买家新感觉，诸如海怡半岛花园——新二沙岛；嘉仕花园——嘉勒比湾；广地花园——在水一方等。

当然，对华南板块反应最强烈、也是狙击炮火最猛的还是日趋成熟的洛溪板块。此次洛溪方面的狙击是全方位的，同是面对白领的住宅、瞄准富豪钱袋的别墅，洛溪的新推盘与华南板块相隔这么近，彼此面对的目标定位和楼盘素质如此接近，两地免不了要来一番短兵相接。

当外界为星河湾的大面积靓楼美景喝彩时，洛溪新城占地面积两百多亩的洛涛南居也适时隆重出场，整个小区初具轮廓，号称“水边的欧式小城”，以整体质素与价格同华南板块叫板。针对星河湾非凡的水文化氛围，洛涛南居也大力打造了自己的“水文化”。在保留传统的临江美景、社区内欧式喷泉飞瀑及人工湖外，有一处中心河区成为整个社区规划的点睛之笔——引流珠江水，打造出另外一支小支流穿区而过，周围赋以澳洲式的风光特色。水在洛涛居中被塑造成动、静各种姿态，确实也是煞费苦心。此外，洛涛南居的定价也比星河湾低不少。

星河湾的冲击波不仅限于邻近的洛溪、海珠，而且波及到了更远的地方，影响广度之大、程度之深为广州楼市少见。星河湾出手后，白云区南湖地区周边四大楼盘——颐和山庄、白云堡、江南世家、山水庭院，联手进行南湖板块的整体形象宣传，以合力对抗华南板块。

这四大盘均是南湖豪宅，又同属于白云区的山水“绝版”，对外界的态度也一直比较低调，并无太多渲染。南湖板块的消费定位也基本相似，品牌打造也有共通，内部本身就存在着竞争。而这一年里华南板块异常火暴的声势盖过所有板块，南湖板块相比之下格外落寞，迫使南湖板块四大盘团结起来，一致对外联手出击。南湖板块除外部自然环境得天独厚外，山水楼盘尽显个性。遗憾的是，仍无法避免周围环境“脏、乱、差”的情况，而交通设施的不完善、整体规划不尽人意等劣势，也使得南湖板块改造的道路依然漫长。

但广州“山水城市”的城市发展方向以及白云区政府对南湖“高尚住宅区”的推动，加上九运会召开、广州大道北延，同和路改名、改建等一系列有利因素带动，南湖板块被注入了新的活力，成为众人关注的焦点。南湖板块借此进行合纵连横共同打造板块品牌，推广区域优势，以期与华南板块抗衡。

如果说，地处广州市区的其他板块在与华南板块的较量中还是一个谁多谁少的量变、彼此还有一搏的话，那么位于广州边缘的南海黄岐板块与华南板块的较量则是“有没有人来捧场”的大是大非的质变，变成争夺比赛入场券的资格赛了。黄岐板块紧挨广州，一直以“广州中山九路”的定位来与广州买家拉关系、套近乎，在产品路线上沿循“环境优势+价格优势”克隆广州楼市的郊区化老路。在华南板块没有出现之前，日子过得也算有滋有味，而星河湾、南国奥园等一批华南大盘亮相，黄岐的发展商发现他们的楼再也卖不出去了，即使破天荒地联合起来组织广州人来“黄岐一日游”，即使不惜代价请港台明星促销、以汽车赠送，也落得个“门前冷落鞍马稀”的下场。专家认为，表面上是华南板块打败了黄岐板块，实际上则是新郊区开发模式打败了旧郊区开发模式。

正当广州城里城外都开始备战的时候，星河湾决策层已经在考虑9月下旬第二期产品的市场推广了。

板块之争的背后

星河湾试出了华南板块的分量，正所谓“好风凭借力，送我上青天”，项目的成功极大带动了华南板块的崛起，广州楼市的天平发生了倾斜，同比淘汰出现了。

华南板块不再像昨天那么遥远了。在华南板块有力的助推下，番禺再次独领**，成了消费者购房的首选之地。一边是战火连天，一边却是利好不断：地铁三号线提前进入；新广州城市规划出台；林树森市长在中央电视台的一次访谈中直言“住在番禺，番禺楼市未来五年内将升值50％”，为华南板块又烧了一把火。

两年前，王志纲工作室提出的华南板块有可能成为大广州中央生活区(CLD)的概念也得到了各路专家的充分认同，而华南板块也确实具备了这样的因素。

一是土地储备，仅南村就有两万亩的土地供应；二是环境，河网密布，有叹不完的美丽江景；三是交通，华南板块因华南快速干道而得名，广州通往番禺区的迎宾大道直达这里，规划中的地铁三号线将广州中央商务区(CBD)和这里一脉相连，行车时间仅15分钟；四是大广州正建设海滨城市，在老城区通往番禺市桥、南沙的三点间，这里成了最佳中心点；五是教育、体育、娱乐等配套设施可在建设中不断完善。转眼之间，以往有关华南板块的种种争论和质疑都已经烟消云散了。

数字是最有说服力的。7月18日，广州国土房管局公布了广州十区商品房销量排行榜，统计显示：今年上半年，广州10区房屋交易总面积为564万平方米，总金额为232亿元。其中，仅番禺区房屋交易面积就达163??97万平方米，占十区成交量的29％，远远超过其他区。而在销售量前10名排行榜上，番禺楼盘占了5个。华南板块的祈福新村房地产有限公司以十二万多平方米的成交量跃居榜首，令人惊讶的是，亮相开盘仅两个多月的星河湾，异军突起，一举成为10强中的第6强，将若干沙场老将远远地抛在了后面。

星河湾这个排名第6的楼市黑马到底有多少含金量?明眼人不难看出，在前10名排行榜中，其他楼盘是半年的业绩，而星河湾仅仅是不到两个月的业绩，实际上并不是同一个统计口径；在前10名排行榜中，星河湾的销售单价仅次于位于CBD的南国花园，而且地处郊区，均价高达每套57万元，相当于同一板块的华南碧桂园的多层洋房3套的价格，价格之高还有如此的销售业绩，实为不易。另外，由于星河湾开盘之后的交易太集中，截止排行榜公布之日，尚有相当一部分楼盘没来得及通过鉴证，实际上，此时星河湾的销售业绩已达4??3亿元，在排行榜中可名列第3名，而不是第6名；在前10名排行榜中的很多开发商，如天力、碧桂园、保利、城建总等的业绩是几个楼盘的综合业绩，而星河湾只是1个楼盘的业绩，如以单个楼盘统计，星河湾则可名列第2(仅次于祈福新村)；除星河湾外，前10名排行榜中的开发商都有多年的开发经验与业绩，而开发星河湾的宏富集团首次开发房地产项目就有如此业绩，实为难得。

星河湾的成功，很多人觉得是天时、地利、人和的结果。道理虽然没错，但由星河湾引发的华南板块效应，其实说明了一个再简单不过的道理：广州楼市再次步入了更新换代的时期。买家看过星河湾等华南板块楼盘后回到市区，面对截然不同的两种生活，会想大声呼吁市区楼盘的发展商：不要再在不适合居住的地方盖房子了；不要再盖让人住得不舒服的房子了。在适合居住的地方盖令人舒服的好房子，是如此简单的一个道理，很多发展商却偏偏忘了。随着土地成本的逐年提高，发展商不从本源上去寻求发展，却一味地追求高容积率，在错误的基础上一错再错，直到星河湾捅破了这层窗户纸，一些发展商还在抱怨都是板块惹的祸，而不愿也不想接受产品落后的根本原因，不能不让人感慨!

纵观广州楼市十多年，市场规模与档次水涨船高，忙得发展商们不亦乐乎。先是从老城区杀到新城区、从山景盘杀到水景盘、从高档物业杀到高尚社区，后又开始在郊区排兵布阵，当一线的战火开始往华南板块蔓延的时候，也意味着住宅郊区化、大盘化时代的真正到来。

所以，当今天的华南板块以惊人的速度开始崛起的时候，广州其他板块的发展商们从沉睡中醒来歃血为盟，高举“新都市主义”的大旗，决意要打一场声势浩大的自卫反击战。

很久没有看到这样一致的联盟了，其情固然可嘉，但在摩拳擦掌之前，不知他们有没有好好想过，为什么一个小小的华南板块能引起这么大的震动?所谓板块之争的背后，到底隐藏着什么呢?

在回答这个问题之前，让我们先来算一笔账。从4月28日星河湾开盘到以后四个多月的时间里，华南板块的销售总量不过两千多套，销售额不过十多亿元，而广州一年实际上的销售量600万平方米，年销售额240亿元。按照比例，华南板块抢占的份额不过是整个蛋糕中小小的一块，但为何这不足挂齿的小小一块却会引发广州楼市大大的痛呢?

一石激起千层浪。华南板块的崛起表明，广州楼市又到了一个大浪淘沙的季节，新一轮住宅的更新换代又拉开了帷幕。

一将功成万骨枯，每一次新的革命都意味着老一代产品的钝化和无人问津。这或许是华南板块之争的真正涵义，如同飞快发展的电脑业一样，房地产的升级也越来越快，这个更新换代的使命恰好落在了华南板块的头上。

时至今日，很多人依然没看清楚这一点，甚至也不情愿看清楚这一点，但事实已无可回避。当许多开发商一觉醒来，才发现刚刚动工的住宅已经过时了。

因此，新都市主义也好，新住宅运动也好，都无法逃脱历史的宿命。成功与否，关键看谁能够春江水暖鸭先知；谁能把握住这个转换的机会、创造出能迎合未来市场需求的好产品来。

主义不要紧，只要功夫真。华南板块引发的竞争实质上是由项目本身所引发的一轮淘汰，只不过其来势之猛、波及面之广、影响之深，已经大大出乎了一般人的预料。