也许只有站在中国房地产发展的航船上，站在对房地产市场发展规律的洞察与把握的基础上，我们才可以看清楚华南板块和这场战争的真实意义。

华南板块的崛起预示着广州地产升级换代战争的全面爆发，也预示着未来中国地产界发展的方向。历史总是按照自己的逻辑螺旋式地发展，当洛溪板块的风云刚刚散尽的时候，华南板块迎来了一个房地产开发的新时代——大盘时代。

这将是一场巨无霸之间的鏖战，会充分向世人演绎大盘开发的特点与精髓之所在；这是一场大规模、多兵种协同作战的战争，对整合与创新的要求远非执迷于技术层面的人所能理解；这也是一场暴风骤雨中瞬息万变的战争，地产商们既需要把握规律和大势，也要善于造势、借势，根据不断变化的实际形势调整自己的战略部署和战术，既需要常规手段的配合，更需要超常规手段的引导与运用。

可以说，2001年3月2日，王志纲在《南方都市报》发表的那篇纵论华南板块的文章拉开了华南之战的序幕，其论断鲜明，言辞铿锵，就像一勺冷水泼进了热油锅里，把世人的目光牢牢地锁定在华南板块的火药桶上。

王志纲预言：

“民族矛盾”大于“阶级矛盾”。

华南板块有两个与其他板块不同的显著特点：一是同一区位上汇聚了小则近千亩、大则数千亩的七八个超级大盘；二是这些大盘的开发商不是曾经有过优秀业绩的行业名牌，就是一直深藏不露的实力派。强者相逢，竞争之激烈可想而知!在这种情况下，华南板块面临的将是两个层面的竞争：首先是整个板块面对广州楼市其他板块的竞争，因而，必须使整个广州的购买力向华南板块相对倾斜，它才有出路。从这个意义讲，华南板块面临的是“民族矛盾”大于“阶级矛盾”的局面；其次才是这一板块中不同项目之间的竞争。

这种购买力向某个区域集中的现象是完全有可能发生的。我们工作室的业务遍及全国各个房地产比较发达的都市，因此，我们得以广泛考察全国各大都市房地产市场的一些共性。比如，北京的亚运村、上海的浦东、深圳的福田区、杭州的蒋村、成都的人民南路沿线、重庆的北部新城一带都曾出现过相对集中的热买现象；广州的天河区、海珠区直到现在都是40％以上买家的倾向性选择区域。问题在于，实现这种区域购买倾向性的要素是什么?除了客观要素如区位、大环境等问题外，还有主观要素也就是竞争焦点问题。我认为，在这种局面下竞争的焦点将集中体现在三个方面——创新能力、综合品质和可持续性。

不创新就是最大的风险

十年来，中国房地产飞速发展的历程已经证明，不管你昨天多么辉煌，今天如果没有创新必被淘汰，“逆水行舟，不进则退”。一味工厂化地简单复制其过往的光荣，最终只能被迅速发展的主流市场所抛弃!在这个前景广阔但竞争也空前激烈的“竞技舞台”上，唯一不变的就是创新!

可以预见的是，未来华南板块将是全广州、全中国乃至全世界竞争最激烈、竞争水平最高的地方。在华南板块，显示出的将主要是竞争良性的一面。

我们会看到，激烈的竞争将迫使华南板块的开发商从理念开发、规划设计到单体建筑、社区配套甚至一草一木，从整体到局部无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。那些昨天还是某些优秀开发商的“超级自选动作”，今天在华南板块俨然已成为“规范动作、标准动作和基本要素”。竞争促使发展商整合全国乃至全世界最先进的要素，使人深深地感受到竞争的威力、魅力之所在。

与此同时，住宅开发大盘化、郊区化和个性化的趋势，把一系列全新的课题摆在了发展商们面前。华南板块的“种子选手们”不得不面对创新的尴尬：以往的、国内的有限经验对他们来说，已远远不够。正所谓“天到尽头我为天，海到尽头我为海”，形势迫使他们必须远涉重洋，遍采世界精华。华南板块的这些项目从规划、设计、物业到材料使用等，基本上都是由世界一流大公司领衔主演，这些大公司来自美国、澳洲、新加坡、加拿大等发达国家，它们一步到位，把世界上最先进的经验带到了这里。

据我们所知，已经封顶的锦绣天河(后改名“星河湾”)，从规划、设计、环境景观、单体设计到社区水环境、会所、商业一条街等的方方面面，动用了六家世界一流的公司，属典型的国际军团作战。如果说昨天的房地产开发还是某种乐器的独奏曲的话，那么，今天的房地产所演奏的必须是交响曲，每个乐章都需要调动上百种中外乐器，发展商不仅需要具备长远眼光，而且也要善于借助外脑。

总体来说，华南板块的创新方向一是适度超前，不超前要饿死，太超前要跳楼，超前半步，才能让发展商和买家共享“头啖汤”的实惠；二是差异化，追求个性，追求独家优势，摆脱同构竞争。

“看不见、摸不着”的竞争

广州的楼市同全国市场一样，走过了一条从卖房子、卖家居、到卖环境、到卖生活方式的阶段。我们发现，在这个过程中，出现过1995年以前的地段竞争——有了好地头，盖起房子来就能赚钱；1995～1997年的销售竞争——好地头的房子卖不动了，各种牌号销售代理公司和销售模式大行其道，广州的大中介基本是这个时期快速成长起来的；1997～2000年的设计竞争——出尽法宝也卖不动楼了，发现还是产品有问题，于是从规划设计、建筑设计、环境设计等全方位引进国外优秀的设计理念，吸引国外的专业公司积极参与中国的社会主义建设。如今，已经不是任何一个专业做好了就能胜出的时代了。如果说，在此以前的竞争是从做“看得见、摸得着”的比产品、比技术的层面，走到了“看得见、摸不着”的比环境、比景观的层面，那么，往后华南板块在产品、技术、环境你好我好大家好的局面下，竞争必然会迈进到第三个层面，即比“看不见、摸不着”的东西——品牌，包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式。

由华南板块先头部队的开发动向，我们不难看出：锦绣天河(星河湾)不满足于一千八百多米的全线江景，自我加码全力打造中国最高品位的社区水文化，追求一种优雅、高尚的生活品质；南国奥林匹克花园更把高尔夫文化引入社区，志在超越广州奥园的健康运动概念，营造一种更高品位的生活方式。所谓“看不见、摸不着”的文化，其实是由每一点“看得见、摸得着”的物质构成的，只是它体现于每一个细部所组成的综合效应之中：从一花一草，到一砖一石；从售楼小姐的素质，到发展商的管理水平。因此，要做好这一层面的竞争，发展商从项目到企业都必须是“全能冠军”，哪一项也输不得。

一个明显的例子是，锦绣天河(星河湾)展示出的高品质建设标准和开盘标准，令华南板块的发展商发现竞争的门槛抬高了，不得不重新修改设计，加大投入，将开盘时间一推再推。这种追加又进一步刺激了其他的发展商。就是在这样你追我赶、发展性的竞争中，整个板块的综合素质得到了提高。

不是猛龙不过江

可持续发展的竞争是个长远而广泛的话题。但从发展商的角度看，其要旨无非以下几点：一是有没有个性和差异性；二是有没有高起点、高素质的建设水平；三是有没有预留管线和有没有长远发展的开发策略；四是有没有足够的企业能力。

如前所述，前两点在华南板块已是共识。大家是不是都有长远的开发策略还未显现，但广州楼市走到今天，我相信，大家都已经意识到急功近利的短期行为是下策，在这之前的洛溪板块和华南板块，如果有发展商曾经走过这条歧路的话，他今天一定正在叫苦不迭——早期落后的产品就像脸上的疤一样，让人看到的是未来再做也做不出什么好东西，恨不能用推土机铲平了重来。

至于企业能力，今天聚集于华南板块的主要八大发展商，或者叫“八大金刚”，像合生创展、锦绣天河(星河湾)和南国奥林匹克、华南碧桂园等都是实力雄厚、旗鼓相当的，他们当中不是近几年在广州呼风唤雨的地产巨无霸，就是积蓄多年、深藏不露的岭南大鳄。大家都像事先约好一样，齐刷刷地参加到这场代表业界最高水准的世纪之战，没有冲动和盲目，大家的目标只有一个：夺冠！这些发展商的实力和水准即使放在全国的大盘上也是掷地有声，代表着中国房地产的最高水平!华南板块的竞争将是一场“大象的游戏”，目前一个投资趋势已经出现——有实力者对华南板块趋之若鹜；实力不足者或按兵不动调整方向，或把已控制的土地拿出来转让合作。

从这四个方面看，华南板块可持续发展的竞争前景，基本是令人乐观的。

在不远的将来，我们会发现，通过竞争，昨天“大排档”式的房地产开发模式将被迅速淘汰出局，一个全新的、具有国际水平的社区将出现在华南板块。激烈的竞争将导致更多精品的出现，使消费者有权利、有机会在同等付出的情况下获得更好的回报!

买家无疑将是这场竞争最后、最大的赢家!

华南板块拒绝价格战

价格是市场竞争中较敏感的因素，但它不是唯一的；供过于求导致价格竞争也是重要的市场规律，但它也不是唯一的。

我们必须对华南板块的竞争进行多角度、多层次的分析。有什么样的消费者就有什么样的市场，就有什么样的产品或项目，就有什么样的发展商。当下，我认为最重要的因素是华南板块将针对哪些买家?这些买家要的是什么?

首先，仔细分析我们就会发现，相对于广州其他区域板块，华南板块面对的消费主体将是二次、三次甚至多次置业者，对于有着“成熟理性的消费经验”的这一消费群来说，价格当然重要，但绝对不是首要考虑因素，如果没有比其他板块更好的规划设计和景观配套，一味靠低价是难以取得他们的青睐的，到头来难免会出现“热脸贴在冷屁股”的尴尬!

其次，正如前文所说，华南板块竞争的焦点在于创新、品质和可持续性，这三者都是与价格战背道而驰的。

再次，发展商的层次、水准决定了其市场行为的层次、水准。无论是华南碧桂园、奥林匹克花园、合生创展、还是新进广州的中山雅居乐，它们在原区域的开发项目价格水平均是同区位中的上层。到华南板块来的发展商都是实力雄厚的房地产“巨无霸”，他们都是为了“夺冠”并做好充分准备才来的。从以往的“案底”看，他们均没有打价格战的前科，一般不会取“杀鸡取卵”、“打一枪换一个地方”等下策。还有，华南板块全是大盘，大盘的开发需要持续5～10年甚至更长的周期。发展商无不在为预留管线、长远经营而积极布局。在这种情况下，最怕的就是一开场就拿出价格“杀手锏”，这样做无异于自断后路，害人不利己。

另外，虽说华南板块都是上千亩的大盘，但实际上每年的开发量有限。发展商也会根据市场供需状况和自己的实力对每年的开发量进行动态调整，不会盲目增加投入。

最后，政府主管部门越来越严的土地管理政策也在起作用。目前，要在南村、钟村一带拿地，门槛已经大大提高了。这些都是制约价格战的有力因素。

华南板块价格竞争的三种情形

一般在两种情形下会出现价格战：一种是整个行业平均利润率较高时，新进者或占据优势地位者均会以低价格作为入市或提高竞争门槛的手段，例如，彩电行业早期打价格战就是这种情况；另一种情况则是行业整体上出现创新能力不足，市场份额和价格成为竞争的主要手段。家电业近年出现的价格战就是这种情况。这两种情况都不是华南板块的实际情况。

以上看法有三种例外的情形：一是楼市出现大的波动，像金融风暴或是宏观经济政策重大调整等不可抗力，对楼市产生整体性的影响，那将不是华南板块能独自面对的局面；二是广东人做生意讲究赚头蚀尾，即使有价格调整也只会是在尾盘销售——在新一期开盘前，发展商往往降价处理上一期的尾货，这是正常行为；三是发展商的开发水平跟不上整个板块的发展，在竞争力不足的情况下降价抛售。这种情况只有短期和局部的干扰，对于真正高素质的楼盘不会有大的影响。

广州经济一直保持较高的发展速度，作为华南地区的经济重心，广州的价值将会逐步地凸现，华南板块作为未来的城市新中心，将是整个广州新规划和城市发展的最大受益者之一，具有极大的升值潜力。从微观的房地产营销规律来看，开发商多采用“下要保底上不封顶”的策略，即开始时，在产品的规划、设计等方面做精做细、达到国际一流的基础上，只要有微利即可，但价格一定要高走；随着产品的逐步开发，品牌的不断打造，给人以全新的社区文化、全新的生活方式，人们对产品的认同也会步步深化，从而使其价值不断体现。

所以，在华南板块，大规模、群体性的价格战将很难出现，当然不排除个别“不合格、混进运动场的选手”急红眼会产生抛楼、套现等短期行为，但这是“清理江湖”的必须步骤，于大局无碍，属正常现象。

华南板块的崛起可能引发广州楼市的“同比淘汰”

房地产市场有一个“同比淘汰”的规律。华南板块的整体崛起，会使周边区域的楼盘和其他区域的楼盘受到重挫。这种情况在1999年广州碧桂园开盘时出现过——半年里，广州碧桂园销了三十多万平方米，广州市区内的销售量相应就少了三十多万平方米，好像跷跷板一样，此起彼伏；又如造山运动，伴随着珠穆朗玛峰的崛起，是南亚次大陆的下陷。这也意味着：只要有充分的前瞻性规划和创新，有些楼盘尚未出生就会注定前途似锦；反之，如果预见力不够，在同一层面上重复自己，满足于标准动作，即使是眼见为实的现房，也意味着死亡。竞争“优胜劣汰”的本质在华南板块将会得到最充分的展现。与此同时，竞争的结果将导致房地产业的进入门槛得到质的提高，衡量一个开发商能力的指标，不再仅仅限于资金、开发规模等硬件，更包括创新能力、资源整合能力等软性指标。

从这个意义上说，华南板块的崛起对消费者幸甚、对政府幸甚、对行业发展幸甚，将会出现皆大欢喜的多赢。

华南板块——中国房地产市场的超级样板房

过去几年里，我们多次考察过世界许多先进国家的房地产，从美国到欧洲、到澳洲、再到日本、东南亚各国，看了很多典型的社区、楼盘。我认为，华南板块的建设正在接近甚至局部超越国际先进水平。

很难想象，在华南板块这一方寸之地，竟聚集了世界范围内如此多个顶级的规划、建筑设计、环境设计公司。华南板块发展商通过与这些外国公司的接触、合作，“博采百家，为我所用”。正是在这个意义上，通过这种国际水准的力量拉动，很多楼盘在21世纪的第一年就一步跨进与国际水平对接的层次。

在此以前，深圳的发展商由于善于学习，最早引进国外的设计力量而成为了中国楼市最靓丽的“超级样板房”，但那只是从设计和建筑的角度而言的，深圳楼市从来只有流行曲，没有交响乐。而今，这个超级样板房的地位将可能被广州的华南板块所取代。广州楼市对全国房地产行业的影响力将再次得到印证和强化。

小老板做“事”，中老板做“市”，大老板做“势”。华南板块将给中国房地产业的大、中、小老板们未来的开发和经营提供任何MBA都编不出的案例教材。可以想象，半年之内，广州以至全国各地的业内人士将如过江之鲫，纷纷到此一游，届时迎宾大道的服务业将再次成为这种“踩盘经济”最直接的受益者。

三年前，我们曾说过：中国房地产以如此巨大的开发量——一个广东的开发量就超过了欧洲全部的，加上由此导致的激烈竞争将迫使中国房地产一日千里。用不了几年，全世界都会到中国来学习房地产。今天，站在华南板块的土地上，我相信这个时间已经大大缩短了。

这篇文章一问世，立刻在广州引起了一场长达两三个月的舆论风波，凡是跟房地产行业有关的人士以及对住房感兴趣的人都加入了争论。反驳者有之，怀疑者有之，思考者亦有之，但无论结果如何，华南板块从此成了一个公众和媒体最热心和最感兴趣的焦点、一个不得不每天面对的事实。

2001年4月18日，大概是有感于华南板块非同寻常的意义，有感于“民族矛盾”和“阶级矛盾”的利害，华南板块的发展商们笑容可掬地聚在一起，联合发表了《新世纪宣言》，共同喊出为把番禺建成未来新广州最适合人居住的地区而奋斗的呼声。

十天后，在万众瞩目之中，世纪之战的第一枪终于打响了。