中国房地产业市场发展仅有短短的三十多年时间。中国的城镇住房制度改革，从最初的改革构想，到个别城市的试点，再到住房实物分配的终结和住房货币化分配的全面实施，城镇住宅制度的运行机制在一步步地变化，市场机制在房地产行业中的作用也越来越突出，房地产业的市场规模也在不断扩大。从1998开始，中国房地产市场经历了“黄金发展期”，商品房销售面积和销售额每年以20%多的速度增长。房地产行业的飞速发展，直接拉动了GDP增长，带动了钢铁、水泥、化工、装饰、家电等六十多个上下游相关产业的发展。
作为一家战略咨询机构，预见性是评判一家战略咨询机构的核心指标。回顾国内房地产发展的这些年，在不同的历史时期，工作室都以鲜明的观点，鲜活的成功案例，指明了行业发展的方向。也正是因为这个原因，虽然从十年前开始主要业务方向就从房地产转向城市与区域战略，但工作室一直在地产领域保持了强大的影响力。翻开中国地产行业的排行榜，排在前列的地产商中，许多都是工作室的客户，工作室提出的诸多概念也成为引领行业发展的风向标。
1994年的碧桂园不仅挽救了一个死火的楼盘，更开创出一段地产传奇。教育与地产的复合，不仅成功破解了资金断链的困局，更深刻地教育了所有的从业者与消费者——“房地产不等于钢筋加水泥”。这个如今看起来太过显白的观点在上个世纪90年代中后期，对于刚刚起步的中国房地产市场来说，令许多在黑暗中摸索的发展商们豁然开朗。实际上，这个观点的意义并未被穷尽。今天重温这句话依然有它的现实意义。
97年携在南方的成功经验，王志纲到上海、北京等几个城市进行了旋风般的系列演讲，鲜活的经验，精要的语言，知无不言言无不尽的咨询式演讲的风格引发强烈的反响。这几乎可以算是一次中国地产界的启蒙之旅。那几年正是内地的一批企业从不同领域进入到地产行业的时期，在当年的听众中，有不少成为后来房地产界的大佬。其中包括吴亚军、宋卫平等等。
99-2001年的华南板块之战，开启了中国地产的大盘时代。此前的房地产还是局限在一个社区里做文章，而华南板块以其八大金刚共计上万亩的开发量一举成为了一个重要的城市板块。如何合纵连横，共同催熟板块；又如何出奇制胜，打造与众不同的核心竞争力，工作室与星河湾及奥园的合作为地产界留下经典的案例，也使得城市的主政者认识到市场的力量。
2001年后，工作室带着华南板块的胜利中华丽转身，涉足城市发展战略时，就已经清醒地认识到：就房地产谈房地产已经没有出路，即便是赋予房地产再新鲜的创意，再精彩的广告，如果不与城市的价值相结合，不与产业的发展相结合，就只能是无源之水，无本之木。说到底，房地产是躯体，如果没有灵魂，只能是行尸走肉。就像今天随处可见的鬼城一样，完成了建设和销售，但是没有活力，也没有发展的动力。
北上西安，开始了皇城复兴计划的谋划。如果说紫薇田园都市是其高新区由园区到城区的转折之作，开始吸引西安人走出皇城外的话；那么到了曲江，则以一种新的旅游与休闲地产的方式，开创了城市经营与地产开发结合的全新方式。正是在这一思路的推动下，曲江复兴了大雁塔北广场、大唐芙蓉园等一系列城市地标，真正成为西安这座千年皇城复兴的动力和抓手，由此走出一条文化都市发展的新道路来。
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在经过十多年的狂飙突进之后，房地产正在进入一个深度调整期。
房地产行业正在偏离基本的居住功能。政府的财政收入、企业的敛财创利、个人的投资理财，就像国际石油的价格不受制于需求而是资本一样，房地产越来越像是一种投资商品，多股力量推动房地产价格连年暴涨。快速飘升的房价大大超过了居民的承受能力。房地产市场的问题正对我国经济发展和社会稳定产生非常不利的影响。
针对土地财政和房地产行业的现状，国家从2003年开始就出台了一系列的宏观调控措施，加大了对房地产行业的调控力度，但是效果并不明显。房地产价格并未因为国家的宏观调控应声回落，反而逆势飘升。2008年政府4万亿的救市资金，又引发2009-2010年房地产价格的暴涨。尽管社会各界提出了各种政策建言，但是，政府对房地产市场调控政策的失效是显而易见的。
2011年起，中央政府又开始新一轮房地产的政策调控。相对前几次，这次的调控态度坚定、手段坚决。从保障性住房的建设，紧缩金融政策的实施，以及限购、限价和限贷三管齐下的举措，大有不把房价降下来誓不罢休的气势。中国房地产进入深度调整大转折的阶段。
房地产市场是一个极为综合复杂性的市场。其具有明显的地域性、很强的关联性、社会的公共性等特征。由于我国长期的计划经济，在市场经济的初期，简单地将住宅房地产作为市场化商品，完全忽略了房地产公共性的特征。从市场化商品来看，房地产价格是由市场的供给和需求来决定的，从公共性产品来看，房地产价格还受到了政府政策及其它因素的影响。
今天，中国房地产已经确立了以市场为主导的分配机制。房地产市场的活力得到了全面释放，房地产业不仅为我国经济的持续增长做出了巨大的贡献，同时也极大的改善了居民住房条件。但是在市场化的改革过程中，由于受到发展的指导思路、税收分配制度、行业特殊性认识和其它因素的影响，房地产市场出现了许多问题。这些问题，对国家经济的持续性和社会的稳定性产生一定的破坏性。
第一，房地产行业的巨额暴利特征，吸引了国内大量的资金涌入。除了部分金融、资源性产业的外，许多从事实业经济的企业，纷纷把资金投入到房地产行业。在国家宏观金融政策调控时，许多企业用实业贷款再投入到房地产行业，对我国经济结构和可持续发展产生了不良的影响。
第二，房地产行业的公共财政特征，成为了政府收入的重要来源。在特殊的行政考核制度和分税制下，通过土地财政解决地方资金紧缺，带动当地经济增长和促进就业，地方政府深度介入房地产市场的动机。为了获得更多的财政收入，各地政府与企业共同联手，利用土地拍卖不断地推高土地的整体价格，从而带来房价上涨，这正是我国房产市场一边调控，一边房价继续高歌猛进的根本原因之一。以土地为中心的经济社会发展战略，各种产业集聚区、经济开发区、小城镇、新城不断涌现。
第三，房地产行业的资本投资特征，脱离了基本的使用功能。以商品房为主导的住房供应体系，以面向投资市场为主导的房地产开发，推动住宅地产向大户型、高档化方向发展，作为生活基本品的小户型住房、经适房和廉租房开发明显不足，供求的结构性矛盾和购房的社会性矛盾，引发巨大社会的问题。
第四，房地产行业的垄断资源特征，引发了大量的腐败现象。政策资源的垄断性、土地资源的稀缺性和资金投入的密集性，使得行业竞争不充分。一个房地产开发项目从最初的取得土地、到最后住房销售完结，涉及几十个审批环节，需要打交道的部门一般有三十到五十个，包括工商、税务、消防、地震局、环保局、交通局、规划委、建设委、人民防空等部门，甚至区政府、街道办。市场操作不规范，违规现象严重，市场秩序混乱，贪污腐败层出不穷。
第五，房地产行业的资金结构特征，使得企业更注重短期利益。房地产开发资金来源依次为销售回款（按揭、定金和预付款）、企业自筹、银行贷款，房地产行业的产业基金、信托基金、外资投资等长期资金发展落后，房地产企业融资结构十分不合理。一方面，由于短期开发资金的不足，使得住宅地产的行业集中度不高；另一方面，由于缺乏长期开发资金的支持，使得商业、产业和休闲度假地产的发展严重滞后。
未来会向哪里去？根据我们对中国房地产行业的研究，未来中国房地产的发展将呈现三大趋势。
第一，随着中国房地产发展的思路，从以推动国民经济发展向满足国民生活水平提高转型，根据国际房地产行业发展的经验，政府主导开发的保障性住宅建设将成为考核各地政府业绩的关键指标，也是住宅房地产开发不可或缺的重要内容。以高端、精品为主导的住宅市场将成为企业未来竞争的焦点。
第二，全国性保障性住宅建设，重庆和上海两市房地产税的试点，以及国家税收制度的改革，将逐渐改变当地政府土地财政的发展模式。大量建设保障性住宅房地产，适度开发高端、精品住宅房地产，积极推动商业、产业、休闲度假地产开发，成为房地产行业竞争新的制高点。传统产品主义走到尽头，消费者日益成熟，个性化、多元化需求日益彰显。
第三，房地产行业的洗牌已经开始，千亿企业的诞生意味着房地产行业进入寡头时代，马太效应更加明显。一方面是房地产大鳄向三四线城市扩张，另一方面是地头蛇争作过江龙向一二线城市推进，由此带来房地产区域格局的转变。企业的发展不再是野蛮生长，品牌化、标准化、精细化成为衡量企业竞争能力的核心。