海南有绝版资源，中国有旺盛的消费需求，已经开始的休闲时代将释放巨大的能量，这毫无疑问。但做任何事情都要有长计划短安排，如何使海南——中国这个唯一的热带岛屿的开发达到国际水准，绝不只是盖酒店和球场这么简单。

2010年前后，中国最热的话题莫过于海南岛的“国际旅游岛战略”获批引发的投资热潮。就像每一次热潮涌起的时候一样，人们一边心有余悸地回忆上一次泡沫破灭的情景，一边信誓旦旦地声称这一次会和以前不一样。

每年冬天我都会到三亚打球，当时去的时候正好应邀考察了几个项目，从海口到中部再到三亚，发现很多原本在内地的朋友都跑到海南岛上去了。一星期下来，感受很深。一路上很多人在问，你怎么看待海南岛的繁荣和兴旺？我说这次来听了很多故事，也想起不少以前的故事，从这些故事中可以看出一些有意思的东西来。

听到最多的故事是凤凰岛的火爆。这个浙江财团开发的如同迪拜帆船酒店一样的地标式建筑，开盘之后卖到七万一平方米，被抢购一空，到现在连看楼都不让看。2005年，这里周围的房子三千一平方米；2010年，已卖到三万一平方米，而凤凰岛则一夜之间把周边的房价拉上一个新的档次，直追迪拜。人们普遍的买涨不买跌的心理使得不少原来在迪拜投资的浙江人转战三亚。翻开报纸，朋友所谈，不是温州人转手赚千万，就是某浙江女连刷六张卡花两三亿才买十套房子之类的新闻。毫无疑问，“热钱”来了。

热钱席卷三亚一个更直接的表现就是订不到酒店。一个月前来的时候还没到这个程度，这次来亚龙湾已经订不到房。后来因为一个朋友的关系住到三亚湾，他到三亚来既想投资项目，也想买房，看中了这个酒店的总统套间。这个套房确实建得不错，处在整个建筑的顶端，可俯瞰三亚湾，三层建筑，一千多平方米，结果一问，要卖六个亿。这个朋友也是几十亿身家，早些年在比华利山庄就有房产，他都被吓到了。他对卖家老板说，兄弟啊，你这房子算下来要六十万一平方米了。卖家开玩笑说，看在咱们是老乡的份上，就卖你五个亿吧，那也还是相当于五十万一平方米呢。据说这个项目多卖了三十亿。原来涨个一两千觉得不得了，现在涨个一两万都不算什么，有的是买家。

在海南这个热潮面前，这位几十亿身家的老兄都觉得自己是穷人了。所有早来的人大多赚得钵满盆溢，那些还没有在这里占到一席之地的，恨不得携全部资产杀将过来。他们动用所有能够想到的关系，编织所有可能打动卖家的故事来抢滩海南。如果说房地产业吸引了全中国所有的实业家加入他们的行列，那么三亚则吸引了全中国的地产开发商。道理很简单，做一个地产项目获得的回报率相当于其他行业的若干倍，而在三亚的一个项目又相当于内地的若干项目。他们甚至相信，在三亚有项目、有大项目必将会提升他们在整个行业的地位。

二十多年前，十万人才过海峡，如今则是亿万财富涌海南。有人说是正常，有人说是泡沫。那次我遇到的几位老板，都是“十万人才过海峡”中的成员，有些人要么扎根海南，一守二十年，要么在海南淘到第一桶金后转战内地，如今又杀回马枪。我问他们当年南下，身有几文，有没有两千，他们回答说，出发时手头最多五百元，乘了火车，下了轮渡，登上海岛，袋里只剩两百，几乎成了光腚。幸好海南这地方，天可当被，地可当床，不会挨冻受饿，是流浪汉的天堂，非常适合白手起家的创业者。包括潘石屹、冯仑他们，也经历了最初的创业艰难。

与这次再下海南的淘金者们聊起来，他们告诉我，这次和20世纪90年代热潮不一样，那时是炒作概念，炒地皮，没有产品，也没有消费力支撑。我询问他们二十年前，家里有多少钱，当时万元户就了不得，现在一般家庭二三十万没问题。确实，20年前，下海南是天大的事，如今普通家庭也能负担得起。这些来海南投资客的身价，多则上百亿，少则数十亿，几个亿的更是数不胜数。从十万光着屁股到亿万热钱，社会经历了多么巨大的变化。今天有购买力，有产品——尽管产品还不够好——不会像上次那样，不会有泡沫，淘金者们信誓旦旦地说，中国只有一个海南，只有一个三亚。我觉得这个说法也不无道理。

但是，泡沫又是同样的显而易见。有一个朋友是五星级酒店的老板，陪我打球的时候，不断接到电话，都是找他订房的。他说，这些天的房价成倍涨，春节的价格涨到几万一晚还供不应求，而且都不砍价，只要有房就行。他都觉得太邪门，花三万住一晚上，为什么不去普吉岛、不去塞班岛呢？那边花十分之一的价钱，享受比这边更好的服务！然而，为什么还是有那么多的人打破头往海南挤，连酒店老板都觉得太离谱了，其因何在？

上面提到的那个声称多赚了三十亿的老板，他经营的是产权式酒店，价格从原来的两万一平方米涨到了当时的五六万一平方米只用了短短几个月。据说在这家拥有上千套客房的酒店中，有两百余套的业主是部级干部。这还并不是三亚最好的酒店。很多老板告诉我，实际上每年到这个时候有个很有趣的现象，就是埋单的不消费，消费的不埋单。

对于消费者来说，遵守的是市场规律，同样的价格在国外可以享受更好的服务，他们当然选择往外跑。但是有一批人，市场规律对他们不起作用，用冯小刚的话说“不求最好，但求最贵”。

记得20年前北京有个餐馆号称“京城第一刀”，我在那里吃过十万一桌的席。难以想象每月几百元工资的人舍得一顿吃掉十万元，但是，这里却还夜夜爆棚。那时的京城有个奇异的生物链，精明的广东人迎合需求，提供平台，推出了京城第一刀，使之成了链上的一节。据说当时很多老板为项目跑部委、讨批文，而有些京官知道他们批文到手，立马可赚几千万几个亿，自己想分一羹又没胆量，只好退之求次，吃喝不犯法，“不做万元户，但求万元肚”了。这些官员问，哪家最好？无人清楚；再问，哪家最贵？人人知道。那时在京城，只有第一刀，才算给足面子。听厨房内磨刀霍霍，看酒吧台三万一瓶的“XO”琳琅满目，餐台上一万一位的燕鲍翅整装待发……

京城第一刀就是海南的缩影，海南就是显微镜下的京城第一刀，这不是个别现象，而是比比皆是。规定官员不能随便出国以后，有些人不能享受高端生活，心态怎么平衡？原本无可非议，最好的地方是三亚，最好的时间是春节，现在变味成最集中的地点是三亚，最集中的时间是春节。这样一群不遵守市场规律的人们蜂拥而至，最终推动了物价哄抬式的疯长。这是中国特色的奇观，他们在前台享受热带度假生活，许多“识做”的老板在后台埋单，少则过节，多则送房，只要这些官员开心，投资必得回报。住一周不过十余万，送套房不过几千万，而这些官员一点头那可是几个亿。聪明的老板们，这笔账他们当然会算。

这种所谓“消费的不埋单，埋单的不消费”造成三亚的房价远远超过了实际价值，超过了三亚的发展水平和服务环境所应该得到的价格。

这是第一波行情，就像前面开路的铁甲兵团一样，有这样一批消费者的支撑，从五星级酒店的房费到产权式酒店的房价得以一路飙升。接着，有了浙江人的第二波跟进，开拓了他们的炒作空间。于是乎，海南的神话愈演愈烈。全中国各类资金、各种人马齐聚海南，从五指山到大海边，将之几乎瓜分完毕。

有人问“国际旅游岛”，怎么国际游客这么少？提问者根本没有看清，可能也无法看清，支撑三亚市场的驱动力是什么。国际游客在同等价位甚至低得多的价位就可以有许多其他更好的选择，没有必要来凑这个热闹；而三亚已被国内这个巨大的市场所饱和，哪有心思和能力去搞什么国际旅游岛。

最终的结果，国际旅游岛只不过是一个空泛的噱头。

海南疯狂的背后除了官商畸形消费以及人们确实不断增长的休闲需求之外，还有一个直接的根源，就是2009年以来的信贷泡沫。本来作为经济体血脉的金融信贷，应该像春雨随风潜入夜、润物细无声一样，才能发挥出最大的效用。结果突如其来的信贷宽松，从中央到地方几十万亿的信贷放量，就像突然下了一场暴雨，干涸的土地还来不及充分吸收，就在地表四处横流，流到哪里，哪里的房子就暴涨，就开始出现了财富神话。

我的几个朋友，2007年、2008年贷不到款，2009年银行硬塞钱给他们。在考察了一圈，无法把钱花出去后，他们不得不买房，因为投资回报最大的还是房地产。实际上，并不是这个城市的价值真到了这个程度，而是这些放出来的热钱推动的结果。这股洪流冲击了三亚，造就了三亚“一夜赶英超美，两天飞跃迪拜”的势头。

海南有绝版资源，中国有旺盛的消费需求，已经开始的休闲时代将释放巨大的能量，这毫无疑问。但做任何事情都要有长计划短安排，如何使海南——中国这个唯一的热带岛屿的开发达到国际水准，绝不只是盖酒店和球场这么简单。产业链如何打造？软件和服务如何升级？生态和环境如何保护和优化？居住和休闲品质如何提高？如何保证各方面的协调和可持续发展？这一切都离不开大的战略、长线思维和科学的规划。如果仅凭开发商一哄而上，都是追求短平快，一步到位就是盖房子，很可能会由于同质化竞争而出问题。

现在的海南已经出现了这个苗头。从东线走下来，所有项目基本上都是“三菜一汤”——高档别墅、超五星级海景酒店、高尔夫球场和温泉。多数人看到的都是眼前赚钱的东西，而等这些相同的产品一齐推向市场时，供求关系是否还像今天这样就很难说了。

面对海南形势一片大好而不是小好的局面，很多人问我，怎么看待这个现象？我说海南是有其独特的价值，但是今天这个火里面恐怕有太多虚火。尤其是官商介入海南的畸形消费，所诱发的这场楼市海啸，这股狂潮到底能够持续多久？狂潮过后将留下什么？按目前这个搞法，能否实现中国为世界贡献一个国际旅游岛的初衷？面对一派大好形势，高烧中的海南也许需要冷静思考，当前的空前繁荣，究竟是海南之“幸”，抑或是国之不幸？