1．城中村改造的利益冲突理论

城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其他两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。具体到改造项目来说，政府不再是笼统、抽象的，而是具体为市政府、区政府、街道办（当然也包括相应的各级业务主管部门），相互之间有各自的利益；具体到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住区分散的小业主大不相同；改造单位是指取得改造权的权利主体，一般情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充当改造单位。

（1）政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。

（2）政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。

（3）改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。

综上所述，城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系，其中解决土地产权问题又是城中村改造的基本前提。

2．城市政体理论

城市政体理论从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力——市政府、工商业及金融集团和社区三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响提出了一个理论框架。该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。谁是政体的成员，谁是政体的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。

城中村改造实质上也是各方利益博弈的物质反映：当政府力量占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就会服从全市统一规划，为全市的发展谋求最大利益；当开发商力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着开发商的意愿发展，为开发商谋求最大利益；当城中村村集体力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足村集体的利益。

3．产权理论

产权理论是1991年诺贝尔经济学奖得主科斯（Coase）奠基开创的，它是一种经济理论。产权理论认为没有产权的社会是一个效率绝对低下、资源配置绝对无效的社会，清晰地产权可以很好地解决各种经济问题。城中村规划改造是涉及社会、经济、人文等多方面的综合体，其中经济的重要性显而易见，几乎所有的城中村都有自己的集体资产，一个合理的内部经济体制可以为村民带来更高的经济收入，从而促进规划改造的实施，这就涉及明确产权的问题，一般情况用现金分配较为合适，因为这一方式使产权清晰明确、简单、易于操作且有利于村民自主择业。而股份分配则会带来许多难题。当然，现金分配需要以村集体资产全部能够变现为前提。对此，可以将乡、村两级所有的工商企业全部出售，出售时应允许企业的现行主要经营者优先购买。这有利于企业的正常经营与产权主体变更的平稳过渡。农田则可采取如下两种方式处理：一是仍由实际耕作的农民承包经营，一旦要将农田变为工商用地，其出售获得的收入应按比例返还给全体村民；二是政府收回储备起来适当时候出售。但政府不能无偿获得，应按一定价格收购。

4．可持续发展理论

可持续发展理论是具有高度概括和综合性的战略思想，起源于生态学。对可持续发展做出明确界定并取得世界范围认可的，是1987年世界环境和发展委员会（WECD）发表的《我们共同的未来》中对可持续发展提出的定义。可持续发展理论是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要构成危害的发展模式。这一概念包含了三层含义：（1）“需要”，既要满足当代人的需要，又不危及后代人的利益；（2）“限制”，人类对资源与环境的索求不应超出它的承载极限；（3）“协调”，当代与后代、局部与整体、自然与社会、发达地区与落后地区等，强调适度与协调前提下的公平发展。

可持续发展是具有高度的战略意义和实践意义的指导思想，已引起各国政府高度重视和认可。我国政府于1994年制定的《中国21世纪议程》中明确提出了跨世纪人口、经济、社会和资源协调发展的奋斗目标。城中村现象的存在，对整个区域城市的现代化进程是一个很大的障碍，它导致了区内城市的人口、资源、环境和经济发展之间的不协调。运用可持续发展理论对这个现象深入分析研究，具有很强的指导意义。

5．利益相关理论

城中村治理改造的实质是相关者利益再调整和均衡问题。由于城乡二元管理体制及其造成的利益代表的偏好，加上土地产权市场的封闭交易使城中村改造过程中的多方利益非常难以协调，村民宁可为“村民”而不愿为“市民”。学者运用动态博弈理论分析了政府、村民和开发商三者的利益冲突与协调关系，求得的均衡结果表明，城中村改造有三种模式可选择：政府主导型；村民自治型；政府、村民、开发商共同改造型。城中村改造的基本逻辑是构建政府、村民、开发商的多维利益协调机制。

6．体制改革理论

村落难以终结的根源是制度安排的缺位或滞后。因此，村落的终结要在行政体制、土地制度、住房制度、建筑形态、公共设施、产业发展、社会结构和形态、人口和户籍制度等方面进行系统的制度安排。

7．社会福利理论

城中村改造的理想状态是提供更多的就业机会和社会福利，是一个政府追求最大化的社会收益、投资商追求尽可能高的经济收益、村民追求经济收益提高和生活条件改善、外来人口追求安居乐业的过程，实质是社会资源在四方之间再分配的过程，是社会福利均等化的过程。廉租房是解决城中村环境下弱势群体社会福利的重要措施。以人为本的城中村病理聚居形态治理模式的操作方式采用的是廉租房单元体系，其模式具有高密度、小户型、低造价和大批量等特点，获益者为城中村原有居民及其城市居住条件弱势群体。

8．人的全面发展理论

城中村改造要以不降低城市系统可持续发展能力为前提，以实现人的全面发展和社会和谐为目的。以人为本的城中村病理聚居形态治理模式的实质，是一种偏重于以原有居民及其他城市居住条件弱势群体为治理行为的关注对象，以“规划全覆盖、建筑模式化”为主要治理方式的治理模式，强调建筑空间物质环境治理与适用人群之间的互动关系。

9．旧城更新融资理论

国外旧城更新中普遍采用的公私合营PPP（Public-Private　Partnership）模式，即公共政府部门与民营企业合作模式，近年来被许多城中村改造所采用并取得成功。它是在公共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资与实施模式。城中村改造应该根据项目类型、投资主体、筹资方式、民营资本参与方式、资产特点结合具体对象选择不同的PPP模式。

10．城市经营理论

经营好城中村集体资产使其实现保值增值是治理城中村问题的核心。城中村集体资产包括厂房、公共服务设施、现金收入、由村委会支配的部分征用土地的补偿费、村办企业所产生的商标、专利等知识产权。城中村集体资产保值增值是运用城市经营理论治理城中村的重要思路。

11．城市生态学理论

生态化发展是现代城市可持续发展的重要指导思想。自然生态景观保存完好的城中村具有较高的生态休闲、旅游、城市美化价值，应当基于完善城市生态景观体系目标，按照生态城市、山水园林城市要求优化城中村社会、经济、资源与环境。生态优化策略下的城中村改造方式主要有都市里的生态村、城市中的乡村民居度假村、生态公园等。