房屋买卖是双方的事情，有多少买家就有多少卖家。相比之下，房子是一定的，无论区域、房型还是朝向都没得选择，反而简单很多。在这里，对卖房者我们也给出一点建议，仅供参考。

当前北京二手房市场，即使在最冷淡的情况下也是卖方市场，一房难求的情况短期内难以改变。卖房如下几个理由比较常见：闪转腾挪，或者换学区房、大户型、居住地点；子女继承房子、出国移民，卖掉拿现金；生意人卖房周转资金，等等。以上几种卖房理由中最常见的是换房，在这里我们主要讨论换房。

换房情况下第一要考虑的是选择卖房时机，强烈反对换房者在市场火爆的时候卖房，必须选择市场冷淡的时候。市场火爆的情况下房子确实能多卖点钱，但买房的时候同样要多花钱，且多花的钱一定比多卖的多。最重要的是，就算全款卖房，流程中从签约到拿到全部款项也要一个月时间；如果是贷款，至少要预留出三个月以上才能拿到全款。在2016年最火爆的市场中，三个月后的价格与三个月前完全是两个概念，三个月前交易的房子甚至都买不起当时的房子。

卖房换房者的第二个选择是对拟购买的房子有基本的了解，也就是说必须在看房一段时间的基础上再决策是否卖房换房。否则，连买房基本的价位都不清楚，如何能对后续进程有基本评价？不但买不到合适的房子，卖掉房子徒留忧愁。

卖房者的第三个选择是价格。绝大多数情况下，二手房市场都是透明和理性的，有历史成交价做参考，不可能出现太多偏差。自己心理预期是一回事，市场价格是另一回事，除非是绝顶的好户型，一般同期内同小区会有同户型交易，这就是最好的价格参考。报盘的时候适当高报一些是对的，建议在合意价格（不是底价）之上5%左右，报盘价格太低缺乏必要的谈判余地，报盘价格太高又会排除潜在的购房者。

对想秒出的卖房者，价格是最大的法宝，房产其实很容易出手，有够低的价格，就一定有够快的交易速度。一般情况下，只要报价比市场中介预估合理价位低3—5%就能秒出，具体低多少要看机缘。这一条经验也适合房市投资者，如果突然出台某项利空政策，政策出台之后市场不会像股市一样瞬间感知，在大的利空政策出台后的一周内比市场低5—10%报盘，这样的房子一般情况下也是可以秒出的，例如，2017年317新政、多校划片政策出台之后。

卖房者第四个选择是中介。一般情况下业主会在多家中介同时报盘，这样可以多积累一些客户。还有一种选择，不是多报几家中介，而是在一家中介的不同门店推荐自己的房源，千万不要怕麻烦。这时候就不要再考虑中介费高低了，按北京的行情，中介费由买家支付，卖家只需要净得价，可以选择高价的链家。多去房子附近的链家门店，每个链家门店都有自己积累的优质客户，这是最有效的客户群。所以，尽量和附近门店沟通，推荐自己的房子，一定能促进成交。链家对每一套房子都有一个维护人，尽管有相关纪律、不会阻碍其他门店成交，但维护人总不如房主自己对房子更知情，对其他经纪人介绍得更详细。

这个时段还要嘱咐一句，一旦决定卖房并选择好中介，第一时间要和中介一起去查房子里有无除了本房主之外的户口，年代比较久远的房子有很多历史情况，极个别情况下可能存在业主都不知情的户口。

关于价格，是不是要对经纪人说出底价，这要看经纪人的特点。买方经纪人在谈判过程中会倾向于买方、卖方经纪人会倾向于卖方。通常情况下，卖方经纪人不会把客户真正的底价告诉购房者，也就是说，买家从卖方经纪人那里得到的消息一般不是真正的底价，有空间的可能性大。

卖房者的第五个选择是买房客户。一套合适的房子会有不同人谈判，选择客户、选择有支付意愿、选择有强烈购买意愿的客户是一个功夫活儿，同一套房子跟不同的客户谈，成交价会差很多。支付能力和意愿强大的客户不会在价格上纠缠，双方只有一次价格交锋机会，一旦价格交锋超过一次便不可能以卖方最理想的价格成交。

建议客户看房的时候业主全程陪同，这很费时费工，很难做到。但是，这样做会使得业主能在第一时间判断出购房者的意愿、性格、支付能力，真正有意愿的客户在看房第一时间就会跟业主谈及实质**易。

看房时候跟业主、中介交流很少，草草走个过场，这样的客户不太可能跟业主谈判。顺便说一句，只要没有仔细观察卫生间、厨房、阳台，一般情况下不是客户盘子里的菜。

卖房者第六个选择是付款方式。人类都有持币偏好，卖房者早一天拿到钱早一天安心，所以，多数卖房者会按付款方式不同给出不同的价格。全款最优惠、商贷次之，公积金和组合贷报价最高。对这一点我们十分不赞成，时间最短的全款和最长的组合贷，相差时间不过三个月，扣除首付，一套500万的房子能让出5万的价格，年化4%的成本，即使全款也不值得房主降价。有时候买房者会以高额定金作为条件，让卖房者在价格上让利。对这种条件，不建议卖房者接受，高定金能让卖房者先拿到20%的房款，但是20%的房款产生的利息一定不如让利那部分高。况且，定金最重要的作用是防止双方违约，卖房者在拿到部分现金的同时也背负了很重的违约条件。

最后就是几点小技巧了。

如果可能，最好把房间腾空，虽然是同样的房子，但腾空的房子给人以宽阔的感觉，也能给买家以更多家居想象。如果不能腾空，一定要收拾干净，干净的房子总是让人看着舒服，也更容易成交。有传闻有人为了卖房把楼道都刷新了，这种有点夸张，但是楼道里的灯泡最好还是换好。诚心出售的业主，钥匙当然要留给中介公司；换句话说，有钥匙的房子一定是诚心出售的房子，目标是最大限度容纳客户。

如果房子内有租户，尽量等租期过后再出售房子，或者和租户解约再出售。出售出租的房子一定会给租户以严重的不安全感，不配合看房也就在意料之中，这种情况会延长成交周期。延长成交周期会给卖房者带来的损失多数情况下比损失租金更大。房款全款的无风险利率收入是房租的2—5倍，价格越高的房子差异就越大。

对国人来说，安家才能立业，老婆孩子热炕头，还是得有个炕头。房屋买卖是国人一生中最大的事情之一，和寻找人生伴侣一样，是一个撞缘分的事儿。缘分到了，可能对一套房子一见钟情；缘分不到，山穷水尽疑无路，就要盼望柳暗花明又一村了。

大家在看房的时候不要着急，先按估算价格选定区域，明确新房旧房还是次新房，然后就是艰难的看房历程。购房应该以居住功能为第一位，这是家庭最大的资产，现金换成了房子便没了风险，这笔钱左右是要买房的，房价涨跌反正都体现在房子上，跌了再换房也便宜，涨了再换房也会保值。

看到合适的房子千万不要犹豫，请记住我们提出的第一准则：重要的是当下。当下的房价已然如此，只能选择接受。