与学区相关最直接的是买房地点，有了学区自然要选地点，这点不必再提。满北京找名校就那么几所，更多房子对应的学区没多少名气，更多的人买的也只是普通房子。

对剔除学区概念的房子来说，购房地点就成了最关键的选择点。北京通勤时间平均在1小时左右，东六环到西六环有50多公里，这个距离已经相当于两个城市了。地点选择很复杂，在房地产中介的体系中每个区都有30—60个版块，每个版块又有若干小版块，这里仅能举例说明。

最大的版块选择是区，东城、西城、海淀为第一梯队，朝阳、丰台为第二梯队，昌平、石景山、通州为第三梯队（以上为城八区），顺义、大兴为第四梯队，良乡、密云及其他为第五梯队。以上梯队排序与价格有关，均价从高向低排。

东西海（东城、西城、海淀）就不用说了，选择东西海一定会选择学区，选择东西海的最大制约因素就是钱，这三个区的房子最贵；海淀倒是有价格洼地，但是这些地方跟优质教育无关。

东西海之后的第二梯队便是丰台和朝阳，这两个区面积很大，并不是越靠近核心城区越好，也不一定是北城一定优于南城，影响价格的因素很多，远非核心城区一个地点因素可以衡量。朝阳区有二环边上的地段，比如朝外，也有五环边上的地段，比如望京。和平里一带更为神奇，同一个小区有的楼是东城，有的楼就是朝阳，两者交错。别看这些楼盘就挨着东西城，价格还真不一定比四环边上的楼盘高。丰台有很多南二环边上的房子，达官营一带可能隔着一条马路的区别就是丰台和西城，但价格却不是按照距离核心城区距离来算的。

同一个区内，首选的便不再是距离中心城区远近，同样是教育资源、周边配套。以朝阳区朝外（朝阳门外）、建外（建国门外）、东外（东直门外、柳芳）为例，这几个地区就在二环边上，可以说是最核心的地点，但是，价格却不如芍药居一带，何解？

很简单，芍药居一带有人大朝阳校、人大朝阳实验校，两所朝阳最好的学校。同时，芍药居片区有北土城公元、太阳宫公元，对外经贸大学、北京印刷学院、北京中医药大学，中日友好医院等，医院、学校、公园、超市，全都配套完善的地方肯定价格比一个二环边上高。朝外、建外、东外这几个地点除了距离城区很近，并没有其他太多优势，尤其是学区。北京二环到四环之间每一环的距离都很近，大概两三公里的样子，人们是可以为学区、居住环境牺牲距离的。

在大区域选择中有一点需要注意，就是环线拐角处的房子不是正南正北、正东正西，很多有角度，例如，东北三环拐角处的西坝河一带。一般来说，带有角度的房子会比正南正北、正东正西的房子便宜，看各位怎么选择了，是选择低价还是选择房型。单纯从投资角度，非正向的房子出手也比较困难，选择的时候还是要慎重。

到底在哪个区买房很容易决定，因为购买力是最根本的决定因素，无法选择。在假设购买力已定的情况下，我们这里就以一个地区说明。

首先，请一定记住一点，在任何一个片区，某一个价位上可以购买的二手房不会超过10套，越靠近城区这个数量越少，即使在天通苑、回龙观这样的大社区也是一样的。别看 App 列表上显示某个价位区间有几十套房子，但多数房源是必须淘汰的，不满二年（高税）、业主不诚心出售、房子有硬伤（后文详谈）等，真正筛选下来就那么几套。

关于这一点，看一个指标就明白了。如果一个房子上架挂了3个月以上还没卖掉，大概率存在硬伤。挂牌时间越长，成交难度越大，所以，不建议大家考虑挂牌3个月以上的房子。提醒一点，有不配合看房的租户很正常，不正常的是租金显著低于市价的租户，尤其是不通过中介走租赁合同的租户，遇到这种房子一定要小心小心再小心。

东北四环附近芍药居板块是朝阳区板块之一，该板块又分为芍药居、高原街、小关、惠新、安苑5个片区。根据楼龄、户型、小区管理，又可以对所在小区进行分类。

2000年是次新房与旧房的一个很明显的分类标志。芍药居地处四环内，次新房的楼盘主要是高端盘红玺台、太阳公元、火星园、丰和园，这些小区的学区是人大朝阳实验学校，单价一般在12-17万元之间；低端次新盘主要是隆远阁、吉利家园，单价一般在8—9万元左右，学区是人大朝阳学校。人大朝阳实验校和人大朝阳实验学校的区别在于，前者是私立校，后者是公立校；前者小学属于普通教育，中学属于国际教育，以出国为目标。在选择房子的时候，这些都要考虑清楚。

接下来就是二手房了。根据楼龄又可以再继续细分，35年以上楼龄，又是砖混结构的存在明显缺陷，购买和再出手都不容易，这样的房子不能使用公积金贷款。就算买房者不考虑公积金贷款，也要考虑出售的时候这种房子也要排除公积金贷款客户，也就排除了相当一部分客户。

次新房和旧房的区别在于，次新房都是一个年代建成的，旧房的小区存在各个年代的房子，有时候连房主本人和中介都说不清楚到底是哪年盖的。楼龄在35年以上的房子不好出手，这一点朝阳、丰台与东西海不一样，学区房不太在乎楼龄，只在乎学区、总价。

说到小区管理，旧小区、次新盘的低端盘很难说有好的管理环境，又可以分为三类。

第一类是区级示范性小区。在芍药居片区内，小关北里10号院算一个。此类小区管理规范，虽然旧了一点，居住环境还是很好的，楼道口有门禁，楼道里没有小广告，楼体也经常会有刷新，一般来说小区内有幼儿园、小学、菜市场，生活设施一应俱全。

次新盘虽然没有示范性的名头，但因为楼龄较新也勉强可以归类到第一梯队。示范性小区房型一般就那么几种，都比较实用，有时候就连一室一厅都能做成南北通透或者全南格局；60平方米左右就能构造出两室一厅的结构，可以满足一家人生活。

当然，示范性小区的价格也是旧房中最高的，如果看中示范性小区的房子，价格又比较合理，建议马上买下来，否则这样的房子只要出来就是秒杀房。

第二类是管理一般但环境还能接受的小区。此类小区一般楼龄在20—30年，有物业管理，但水平一般。第二类小区的居住环境还算说得过去，从此类小区开始，楼道门禁就不要想了，楼道里的小广告倒是成片，小区车位极其紧张，乱停车的人有得是。

请注意，门禁管理是物业管理和业主素质一个很直观的体现，也可以被视为一二类小区的分类标志。在二类小区里，即使安装了门禁也会在短时间内被业主破坏。请注意，不是租户，就是业主自己破坏的。这个环境里很多人不会在乎门禁带来的安全，只觉得门禁让他不方便。一个简单的门禁，真的可以成为最简单的人群素质分类标志。

第三类小区，管理水平很差，房龄更为老旧，居住环境给人的感觉有时候不是很愉快。此类小区的特征也比较明显，从外观一眼看去就比较破旧（即使已经刷新外墙），小区内临建成片，有的甚至没有燃气管道。地下室、房子里会出现群租现象，虽然现在始终在打击群租房。

在二类、三类小区中选择房子是一个学问，需要了解的细节非常多，看房要提起一万分小心。

说到房型，是一个仁者见仁智者见智的事情，一个人喜欢的房型另一个人未必喜欢，但好户型还是有些共性。我们提出的总体要求是： 房间方正，朝向正，非顶层，非地下室。总要求之下又可以分为很多细项。

一是朝向，南北通透的房子最合适；然后是南向，所谓南向主卧或者客厅的窗户朝阳，在塔楼中有所谓南向其实就是一个小窗户朝南，大窗户是其他朝向，这只能勉强说是南向；再次是东西通透、东向、东北向、西北向；最差的朝向是全北向。随着朝向不同，即使在同一小区、同一栋楼，价格也会差别很大。

二是格局，全明格局最好，但是，全明格局的房子在北京很难找，尤其是旧房。旧房中塔楼的格局形态各异，无法统一说清楚，需要看房人仔细甄别判断。

选择塔楼必须注意电梯很多细节，看一看电梯的牌子，听一听运行时的噪音，这不但关系到业主人身安全，也关系日常生活是否方便。建议在早晨上班的时候独来一趟，看一看峰值拥挤情况。

如果电梯出现长期停运情况，这样的小区需要慎重，电梯长期停运本身就是管理不规范的标志。一般来说，旧房会存在一个暗厅，塔楼就更是如此。为保证暗厅采光，很多房主把隔断墙做成了玻璃门，有时候效果也不错。

三是楼层与遮挡，塔楼的楼层只要不是底层、顶层，其他都差不太多，不是需要特别考虑的因素。旧房板楼地上建筑不能超过六层，二三四楼最贵，一楼五楼居中，顶层最便宜，不推荐买半地下或者地下室，将来再便宜也很难出手。

说到楼层必然要考虑遮挡问题，无论塔楼板楼，都一定要注意遮挡问题，其他建筑对本楼的遮挡是硬伤，好在硬伤可以一眼看出来。很多二手房尤其是一楼，一个房间甚至整个一面房间的窗户被其他建筑遮挡。中介带客户看房的时间是随机的，有时候中午去是一个采光效果，上下午去又是不同的采光效果。所以，看中一套房子，选择不同时间多看几次会解决很多问题。

遮挡的软伤是楼前面的树木。老楼楼前一般都有绿植，有些树木几十年后已经长到五六层楼高，树冠正好挡住阳台玻璃。这样的房子在冬天是看不出遮挡来的，如果再碰到一个没有经验的中介，可能就不会考虑夏天的遮挡问题。

四是临街噪音问题。房子是否临街，是买房时必须考虑的一个重要问题，距离主干道太远行动不便，太近了又噪音太大。临环路、主干道的房子，无论哪个楼层，噪音都会不小，尤其是塔楼的中间楼层。小区内部的房子也不一定就没有噪音，关于这一点，每一栋楼、每一个房子都不一样，有时候同一栋楼不同单元同一楼层，有的噪音就小、有的噪音就大，因为噪音小的那家前面有个高层。

观测一个房子的噪音不仅要听，还要看。断桥铝、双层玻璃的装修会挡住大部分噪音，铝合金门窗就做不到这一点。不同时点，早高峰、晚高峰车流量最大的时候跟中午或者晚上车流量小的时候也不一样。如果是依靠地铁出行为主，最好是能有南北、东西向两条地铁——当然，双地铁房的便捷性会直接体现在价格上。

五是其他问题。老楼问题很多，不可能一一概括，很多都是个案。我们只能捡着出现概率比较多的来跟您谈。

一些老楼中有天井和烟道，这就使有的房间要对着天井和烟道，有这样设计的房子是要减分的，价格也会相对便宜。唯独顶层，烟道和天井使得一扇窗户变成明窗，这样的房子到底值几个钱，就需要买方自己判断了。

有些老楼有半地下、地下，一定要观察这类建筑中住的是一个家庭还是群租，这需要仔细观察，仅仅在白天去看一眼未必能看出来。

北京老住户有人喜欢养鸽子，有人喜欢把鸽子笼放在阳台上还伸出一大截，这是非常不道德的行为。楼房不是平房，在房屋买卖中，这种住户的楼上楼下都要减分，不但影响采光，想一想夏天的味道就觉得不舒服。

临建也是买家需要考虑的因素。有临建的房子要么在一楼，要么在顶楼，一楼的房子居多，临建面积也更大。临建也分几种情况，房本将临建的位置纳入其中，只不过是院子罢了；多数情况是业主擅自改动房屋结构，甚至在阳台的位置建出来一间屋子。有临建的房子一般会比同户型价格高出一大块，因为临建确实具有使用价值。我们一定要记得，临建让房子看起来宽大了不少。但是，临建是有使用风险的，随时有被拆除的可能，风险需要买卖双方自行评估。

孟母三迁的道理谁都懂，邻居素质是旧房购买者很担心的问题，碰到不规矩的人最好敬而远之。观察一下要购买楼层的楼道，理论上楼道里根本不应该有杂物，实际上老住户经常占用楼道空间。如果楼道中没有杂物，门口也没有随便扔几双鞋子，那么这个邻居还是可以的，反之则反是。

根本不能接受的情况是，把楼道空间据为己有，这种情况存在于顶楼。举例说明，如果是一梯两户，不靠楼梯的那家直接把门口的空间封死，成了私人空间，他家门就顶在你家门口，这样的房子要谨慎购买，一则是顶楼，二则对面住户缺乏必要的公共道德。