买房第一要务:一定要参透自己的心里价位(1 / 1)

买房的经历有喜有忧,以当前房价,喜的是买得起房产的成功者,买上一套房是多少人奋斗一生最终无法实现的目标——尤其是一线城市的房子;忧的是永远买不到最合适或者最心仪的房子——手边的钱总是不够用。我们就以情况最复杂、难度最大的一线城市为例进行说明。钱或者说价位是所有城市买房的第一考虑因素,百万量级以内对一线城市房产档次没有本质性影响,多几十万、少几十万,在房子面积、功能、区域上影响不会太大;另外,百万量级的款项对普通人来说都是天文数字,所以,在决定购房前一定弄清楚自己要出、能出多少钱。

可能大家不相信,即使买房者自己也很难说清楚能掏出来多少钱,只是大概估算一个能承受的总额。估算出来的压力不是现实压力,真实面对压力每个人都会有不同感觉,或者说在下决心的时候信心百倍,真正面对的时候会灰心丧气。其中的差额很可能来自亲友借款,大部分人买房需要借钱,借遍亲朋好友,再用足贷款。如今开口借钱已经成为很为难的事儿,理想和现实之间会出现差额,一旦签了合同又不能凑够钱,会让购房者很被动。所以,买房总体上还是要量力而行,手里有多少钱办多少事儿,决不能画饼充饥。

明确买多少钱的房子,不是单纯指房子的价款,更重要的是明确首付(含税费、中介费)、贷款。我总结了一句话:首付(含税费、中介费)不能超、贷款不能少,首付最重要。给定一个首付额度,向上浮动不能超过三个月收入,再多了需要根据个人能力而定。

一般来说,三个月收入相对容易解决,实在不行多要一段时间成交周期也可以。至于贷款,则一定要用足,月供要为家庭月收入的二分之一。

通常,家庭收入是上升的,很少有下降的情况。况且,时间也有价值,30年前的100万本息跟今天的100万本息根本不是一个层次,看到30年来货币时间价值的变化,当知贷款还是多多益善。

看房过程中一定要避免这样的问题:价格高的房子比心理价位的房子好,于是临时决策多花一些钱来买更好的房子。这是买房过程中很忌讳的一件事。买房过程中多花个三五十万跟玩儿一样,现实的支付能力摆在这儿,多三五十万对普通人来说会增加更多压力。就算有能力可以筹到钱,购房者也不一定对支付能力有清醒的认识,于是便会反复纠结,拖延成交周期。

北上广深四个城市,北京比上海、深圳、广州更复杂一些,搞定北京房子的经验一定可以运用到上、广、深。这倒不是说北京的房子贵,而是北京房子的房型、地点选择比较复杂,需要斟酌的方面也比较多。

首先声明一下,对想在北京买房的人来说,一定要对这个艰难的过程有足够的心理准备,不仅要有足够的财力,还要有足够的体力、时间和心理承受能力。

财力自不必说,所谓时间,看房者在很长一段时间内要把几乎所有的业余时间用来看房,整个家庭无暇顾及其他事情,没有所谓业余生活。所谓体力,看房者要跟中介跑很多地方,相当一部分路程是步行或者电动车。所谓心理承受能力,随着看房历程延长,看房者的心理承受能力会越来越强,对破房子的接受程度会越来越高,直到最后自我成熟,理想中的市场变成了真实的市场。

明白自己的支付能力,首先要弄清两个概念:首套购房和首套贷款问题(以下简称首套和首贷),这两个问题在全国所有城市都存在。

在某一个城市首套购房不意味着首套贷款,只要缴税的时候家庭名下在京无房即为首套住房;首贷却是家庭名下 【 以家庭为单位指的是夫妻双方及未成年子女为一个家庭。】在京无房并且家庭名下全国范围内无购房贷款记录,方被视为首贷。再说一次,请一定注意,全国范围内无购房贷款记录才可以被认定为首贷。

在北京房地产市场,请记住:即使满足首套首贷条件,购买新房的首付也不是传说中的30%,而是40%。北京新房所处的地段和价格等因素,新房几乎都是非普通住宅(住宅分成普通住宅和非普通住宅,非普通住宅就是豪宅),所以首套首贷购买新房的首付是40%。至于税费,税费首套90平米(含)1%契税,90平米以上1.5%契税;二套统一执行3%契税。

二手房首付计算更为复杂,不同交易时间首付计算方法差别很大。一般来说,首套实际付款在合同价的40—50%,二套房一般是70%以上。

二手房会有中介费,不同中介会有不同费用;税费与所买房屋二次出售年限、家庭住房情况有关,具体情况需要具体分析。尤其对预算比较低的买房者,请一定要记住,税费和中介费是一笔价格不菲的支出,这两笔费用都要与首付同时支付,是必须核算在内的。

我们还可以给出建议的看房时段——严冬酷暑。要么是严冬,要么是酷暑,这两个时段看房的人很少,是一年中市场最冷清的时候。尽管这个时候看房会受点罪,但正因为市场冷清才能挑到好点的房子,找到好的经纪人。