房地产开发一般都是企业行为，它同样属于一种组织行为。房地产开发涉及部门多、投资大、周期长，从而也使得其中骗局丛生。由于骗局的存在，许多项目从一开始就沦为“空中楼阁”和“钓鱼台”。

房地产开发（而非房价暴涨）的庞氏骗局主要有两类：一是通过与中介公司串通，以投资房地产项目开发的名义，发售各种所谓理财产品、吸收公众资金；二是在取得预售许可证之前，以内部认购、发放VIP卡返利等方式，用击鼓传花的手段来缓解企业资金压力。一旦资金链断裂，便会套牢参与者。

例如，在湖北省黄石市，某地产公司开发的“上上坊养老型酒店公寓”就利用伪造的房屋预售许可证对外发布理财产品，称每投资10万元第一年可获12%的收益率，以后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益率可达房款的80%；不但如此，投资者照样可以获得公寓产权。而这样算下来，实际上就相当于“2折购房”。2014年初，300多位购房者在高利息、高收益、高回报而且还能得现房的蛊惑下，每人预缴了几十万元意向金后便陷入骗局。因为该地产公司资金链断裂，就连样板房都盖不起来，更不要说项目完工了。不久之后便进入破产程序，投资者原本投入的意向金本金讨回希望渺茫，涉案金额超过3亿元。

安徽某公司在海南、河北等地炮制了多个商业地产项目，采用一次性“成本价”购房、3年后购房款全部返回并拥有房屋所有权的方式，用投资者缴纳的房款弥补资金缺口，造成4万多名投资者损失35亿元。[1]

在上述骗局中，经常伴随着“三假”行为——一是假资质，多数房地产公司根本不具备向公众发售理财产品的金融牌照，所以这种行为本身并不受法律保护；二是假合同，合同、预售证照都是假的；三是假担保，宣称以住房、商铺、车位等不动产作为担保物，如果还不上钱就给投资者现房，而实际上其中有许多不动产根本就不可能取得产权。

[1]《买养老公寓还能做“理财”，5年内返还80%房款？》，新华社，2015年12月4日。