众所周知，贷款和投资的区别显而易见，其最主要的差别是：贷款是要还的，不但要归还本金，而且要支付利息；而投资是不用还的，盈亏风险共担。许多小微企业缺少资金时连银行贷款都不敢奢望，就更别想从银行得到直接投资了。所以，也许当你看到这个标题时会脱口而出说“不可能”——哪个银行会“傻”到把钱借给你了还不用归还呢？！

确实，要说清楚这个问题很费劲，所以这里就用一个实例来阐述商业贷款是如何可以、并且是怎样变成直接投资的。

1984年5月，王石在深圳创办了一家现代科教仪器展销中心。1988年11月，该公司按照国际惯例发行了我国第一份《招股通函》，发行股票2800万股，集资2800万元，正式完成股份制改造。然后，公司更名为深圳万科企业股份有限公司，开始涉足房地产业，王石任董事长兼总经理。

1991年1月，万科企业正式在深圳证券交易所发行股票，并且在1992年又发行了B股。而这时候的万科企业股权非常分散，是一家典型的大众持股公司。随着企业快速发展，万科企业一方面需要有强大的国际资本做支撑，另一方面又必须防止因为股权分散而成为别人的收购对象。就这样，万科企业找到具有国际资本背景的香港华润集团，并且在2000年让华润集团通过受让股份成为“策略性大股东”。

由于华润集团的持股比例太低，万科企业于2000年进行增资配股，募集资金6.25亿元。并且于2002年和2004年两次发行34.5亿元可转换债券，后来这些可转换债券绝大多数转成了股票。

在这其中，尤其值得一提的是2004年7月5日万科企业与Hypo　Real　Estate　Bank　International（简称HI）签订合作协议，为即将开发的中山项目进行的境外融资。因为正是这次融资，奠定了它商业贷款变直接投资的基础。

HI银行是德国房地产融资服务龙头企业HYPO集团下属银行。虽然HI银行在欧洲只能算是小银行，可是这次它为万科企业融资3500万美元，同样也只是在该银行不动产中拿出很小一部分，也算是“毛毛雨”。

请特别注意双方的合作方式：为了这次融资，HI银行专门设立一家名为Best　GainInvestment的公司，受让万科企业所持有的中山项目80%的股权。不用说，从法律上看，这是一笔名副其实的股权融资，不是负债。

同时，又因为万科企业也持有Best　GainInvestment公司35%的股权，所以实际上这就意味着在这笔融资项目完成后，万科企业拥有中山项目的权益就变成了48%（直接持股20%＋间接持股80%×35%），另外52%当然是归HI银行持有。看看，就这样，HI银行从形式上已经取得了万科企业中山项目的控制权，变成（外国）直接投资了。

而实际上呢，这个中山项目完全属于万科企业。虽然从名义上看，这个中山项目是属于万科企业及其附属企业香港永达投资公司共同投资设立的，属于中外合资企业；并且HI银行拥有中山项目52%的股权，可实际上，HI银行并不拥有实际控制权。奥秘就在双方的合同约定中——根据双方合同约定，在项目回款之后，万科企业将以比LIBOR（同业拆借利率）高几个点的利息赎回股权。可是经过这样一种中外合资形式，就很好地实现了以股权形式取得境外融资的便捷渠道。

平心而论，寻求境外融资是许多国内企业梦寐以求的，其中理所当然也包括资金紧缺的小微企业。在这方面，万科企业是国内最早通过这种方式取得境外贷款的。

值得一提的是，万科企业开发中山项目没有投入一分钱，并且也不用申请任何房地产开发贷款。从法律上看，由于全部资金都来源于HI银行，控股者又是HI银行，所以这个项目的投资风险完全要由HI银行来承担，至少名义上看是这样。但由于万科企业只需还本付息，所以该项目开发的全部利润实际上又都是留给万科企业的。从财务角度看，恐怕没什么比这种“无本经营”更划算的了。

那么，万科企业的这种资金零投入，它又从中得到了什么呢？简单地说，万科企业以其品牌、商誉、行业经验、管理能力获得整个中山项目48%的股权，这在中国企业与国外资本合作进程中可以说史无前例。

除了财务角度的考虑外，万科企业之所以走这一步，还有提高企业管理水平的打算。因为国外金融机构对投资管理的要求非常严，万科企业原来在国内同行中的管理标准是最高的，可是依然满足不了HI银行的要求，这让万科企业又很好地学到了一课。事实正是如此。万科企业后来正是把中山项目的管理标准当作了整个企业的新标准。

可以说，万科企业之所以会成为我国房地产业和企业界的杰出代表，与善于进行这种国际化融资、向国际标准看齐是分不开的。