【鬼谷子语录】

粤若稽古，圣人之在天地间也，为众生之先。观阴阳之开阖以名命物，知存亡之门户。筹策万类之终始，达人心之理，见变化之朕焉，而守司其门户。故圣人之在天下也，自古及今，其道一也。变化无穷，各有所归，或阴或阳，或柔或刚，或开或闭，或驰或张。

【语录精解】

纵观上古历史，我们可以看出，圣人在天地之间是作为先知先觉而出现在平民大众面前的。通过观察，他们用阴阳二气的开合变化来认识世间万物，进而知晓世间万物生死存亡的关键所在。精心策划各种事件从开始到结束的发展过程，及时了解人的思想变化规律，并随时观察事件发生变化的征兆，从而把握住事物变化的关键，以求得因势利导。因此圣人们处于天地之间，自古至今，分析事物的思路都能统一到阴阳的变化之中。世间万物的变化是无穷无尽的，但最终都会有各自的归宿。有的归于阴气，有的归于阳气；有的归于柔弱，有的归于刚强；有的归于开放，有的归于封闭；有的归于松弛，有的归于紧张。

每个人的成功都取决于某个关键时刻，这个时刻一旦犹豫不决或退缩不前，机遇就会失之交臂，再也不会重新出现。

因此机遇，是所有成功人士非常注意并善于把握的一个关键点。应该讲，最成功的商战都是抓住机遇紧跟市场而进行的一场智慧之战。

李嘉诚的发迹，就是靠抓住了香港地产和股市大发展的机遇，他的事业壮大，是一部中小地产商借助股市杠杆急剧扩张的历史。

他的生意原则是把握市场脉搏。

“人弃我取，低进高出”是李嘉诚搏击股市的基本原则，他在这方面的实战案例不胜枚举。

天水围之役，是一次典型的“人弃我取，低进高出”战术运用实例。当时，由于一项“惩罚性”决议，使天水围开发计划濒临流产，众股东纷纷萌发了退出之意。

早就看好天水围发展前景的李嘉诚，从其他股东手中折价购入股权。于是，便催生了嘉湖山庄大型屋村的宏伟规划，长实成了两大股东中最大的赢家。

大型屋村的优点是综合能力强，集居住、购物、餐饮、休闲、医疗、保健、教育、交通为一体，便于集中管理，统一规划。屋村之外，还有相配套的工业大厦及社区服务物业。李嘉诚以开发大型屋村而蜚声香港。20世纪80年代，李嘉诚先后完成或进行开发的大型屋村有：黄埔花园、海怡半岛、丽港城、嘉湖山庄。李嘉诚由此赢得“屋村大王”的称号。

这里显示了李嘉诚避实就虚、人无我有的战略思想。李嘉诚由此成为独树一帜的地产大王。在香港，屋村与李嘉诚之间画上了一个等号。

1978年，港英政府开始推行“居者有其屋”计划，采取半官方的房委会与私营房地产商建房两条腿走路的方针。

建成的房分公共住宅楼宇与商业住宅楼宇两种：前者为公建，后者为私建。公房廉价出租或售予低收入者，私房的对象以中高消费家庭为主。李嘉诚的大型屋村计划，就是为这类大众消费家庭推出的。

在港岛北岸的中区、东区、西区，每年都有高层住宅楼宇拔地而起，那是祖传地盘物业的业主和地产商收购旧楼拆除重建的，地盘七零八落，很难形成屋村的规模。

兴建大型屋村不难，难就难在获得整幅的大面积地皮。李嘉诚有足够的耐心，但他绝不会只坐等机会，他在筹划未来的兴业大计之时，仍保持长实的良好发展势头。

1979年3月，李嘉诚与会德丰洋行大班约翰·马登合作发展会德丰大厦。4月，与“地主”广生行联手发展告士打道、杜老志道、谢斐道的三面单边物业，建成一座30万平方英尺的商业大厦。

同年6月，他与约翰·马登再次合作组建美地有限公司，集资购入港岛、九龙、新界楼宇物业近20座。7月，与中资侨光置业公司合组宜宾地产有限公司，以3.8亿港元投得沙田广九铁路维修站上盖平台发展权，平台面积29万平方英尺，计划兴建30层高的高级住宅大厦和商业大厦。

1980年，长实联营公司加拿大怡东财务与九龙仓、置地、中艺（香港）、怡南实业、新鸿基证券合组联营公司，以13.1亿港元价格投得尖沙咀西一幢7.1万平方英尺的综合商业大厦，建成的单位全部出售。

同年8月，李嘉诚与联邦地产的张玉良家族联手合作，斥资10亿港元购入国际大厦和联邦大厦，5个月后，以22.3亿港元出售，利润达100％以上。

有人问：长实兴建和购得的楼宇，为何大部分做出售用途，而少做出租用途？李嘉诚说：“这并不违背我们增加经常性收入的原则，因为要决定将楼宇出售或收租，须看时势及环境而定，而现时楼宇价急升，售楼所能获得的利润远比租屋为多，在为股东争取最大利润的前提下，是将建成楼宇出售为合算。”

同年11月，长实与港灯集团合组国际城市有限公司上市，共同开发港灯位于港岛的电厂零散旧址地盘。

20世纪70年代末至80年代初，李嘉诚在地产业的成绩不俗，令人刮目。几年之后，李嘉诚相继推出大型屋村计划，更是轰动一时，全港瞩目。

李嘉诚一面对屋村运筹帷幄，伺机而动；一面脚踏实地、埋头苦干。人要两条腿走路方踏实，做生意亦如此。

1981年1月，李嘉诚正式入主和记黄埔任董事局主席。

李嘉诚收购和记黄埔的动机之一便是看中了它的土地资源。先前，和记黄埔洋行大班祈德尊，已开始在腾出的黄埔船坞旧址的地皮上发展地产，兴建黄埔新村。

祈德尊不谙地产之道，竟未能在这块风水宝地栽活摇钱树。祈德尊下台，韦理主政，仍未如愿把财政黑洞填满，售房不拣时机，便宜了炒家，坑苦了股东。这幅大型地皮未做满，使李嘉诚有施展的舞台。

李嘉诚酝酿大型屋村已有数年，他仍耐心等待。

1984年12月19日，中国总理与英国首相撒切尔夫人在北京签订了《中英联合声明》。香港前景骤然明朗，恒生指数回升，地产开始转旺。

1984年年底，和黄宣布投资40亿港元，在黄埔船坞旧址的地盘兴建包括商业中心的大型住宅区——黄埔花园屋村。

据媒体披露，李嘉诚1981年就已计划推出这一宏伟计划。时值地产**，按当时地价计，和黄需补地价28亿港元。

黄埔花园所用地盘是黄埔船坞旧址。按条例，工业用地改为住宅和商业办公楼用地须补地价。

李嘉诚认为补地价太过于昂贵，遂决定暂缓计划。

李嘉诚有意把与港英政府的谈判，拖延至1983年的地产低潮，结果，李嘉诚以3.9亿港元获得商业住宅开发权。

李嘉诚的审时度势，一下子节省补地价费用达24亿港元之多。

这样，李嘉诚大大降低了发展成本，屋村的每平方英尺地皮成本不及百元。

屋村计划尚未出台，李嘉诚已狠赚一笔，就此一点，已比祈德尊、韦理高出几筹，足见其超人之智。

整个黄埔花园，占地19公顷，拟建94幢住宅楼宇，楼面积约760万平方英尺，共11224个住宅单位，附有2900个停车位及170万平方英尺商厦。

地产低潮时补地价，地产转旺则大兴土木，地产**则出售楼宇，由此可见，李嘉诚是一个驾驭时势的人。

如何灵活地运作自己的经商计划，当然离不开对商势的把握。商势之变，不可捉摸，常出人意料。

跟鬼谷子学绝学：鬼谷子之所以被称为圣人，最主要的一点就是他“守司其门户”。就是要分析大的形势，认清时代发展，识时务。