房产作为一种特殊商品，与其他商品相比，具有独特的投资特性，这主要表现在以下几方面：

投资对象的固定性和不可移动性

不用说，房产是无法移动的，否则就会价值顿失。这就决定了这种投资品所处的地理位置与其价值有密切关系。

有鉴于此，需要注意两点：一是投资决策时一定要考虑地理位置及其户型在其中所起的作用。有道是“买房就是买地段”，不同地段、不同户型的房产其投资价值不可同日而语。二是地段虽然不能移动却会变化。具体地说，现在的冷门地段将来有可能变热门，从而推高你的投资价值；同样，现在的热门地段也会因为炒得过热而提前透支预期收益，变得冷门下来，投资这样的地段同样有可能得不偿失。

至于户型，当然是越“好”越好，虽然每个人对“好”的理解不一样；甚至可以说，户型比地理位置更重要——地段有可能会冷热转换，但户型是“胎里毛病”，无法推倒重来。这方面有许多讲究。

例如，户型的好坏与面积大小虽然无关，但如果是为了出租用，一般来说小户型会因为绝对价格便宜更好租。在同一个小区，户型类型越少越好租，因为这意味着你的竞争对手少；在同样的住房面积中，两个卫生间的户型更好租，尤其是租给外国人就更是如此。另外就是，用于出租的房产尤其是租给外国人住的房屋，社区规模应在1000户以下。规模太大，人群构成复杂，环境就会变差，物业管理也很难上档次，这些对提高房租标准都是不利的。

建设周期长

房产建设周期长，一般要经过若干年，有时候甚至还会半途而废成为烂尾楼。建设周期长，对投资者的超前眼光以及政策、知识、信息方面提出了更高的要求。

如果你能从众多纷繁复杂的信息中学会鉴别，正确判断该楼盘未来的投资价值大小，也就意味着这种投资会包赚不赔。

毫无疑问，建设周期长会带来许多不确定性，但也可能会因此得福。例如，如果你能判断某个冷门地段5年后将会成为热门、繁华地段，现在就买入该地段的紧俏房产在5年后抛出，这样的投资就不但没有风险，而且会获利颇丰。

投入成本高

房产投资成本高，动辄就是上百万元乃至几千万元，几十万元的已经很少见了。所以，在作出这样重大的投资决策时要慎之又慎。

慎之又慎的重点，首先是看该项目的合规和合法。假如说，这个项目本身就是不规范甚至非法的，到时候不是拿不到土地证、房产证，就是要延期交付；或者质量不合格、漏风漏雨，甚至开发商根本就没钱继续造下去，最终成了烂尾楼；或者开发商携款跑了，等等。遇到这些情况，你的投资风险就大了，迟迟无法变现还是小事，血本无归也不是没可能。

房产投资的高成本，主要是土地开发高成本、房屋建筑高价值、房地产经济运作中的高费用和不规范决定的。

环境约束性

房产开发有着全局性的规划和布局，需要服从城市规划、土地规划和生态环境规划的要求。这就是说，在确定房产投资时，一定要前瞻性地了解当地未来的城市规划、土地规划等，确保投资效益。

除此以外，这种环境约束还包括各种配套措施，如整个小区的物业管理、环境、游泳池、饭店、园林绿化、会所及其他配套等。虽然这些属于公共部位或者提供的是公共服务，却与你的房产价值和使用价值、投资价值有很大关系。

一般来说，房客一开始并不一定会强调需要这些外部环境，可是在他居住了一段时间后，就很可能会因为这些环境的舒适、自然、方便而决定长期续租下去，这时候就看出其长期价值来了。

低流动性

由于房产价值高，所以不可能像一般商品买卖那样交易频繁。这就是说，房产投资的变现时间长、难度大，资金流动性低。

房产交易流动性低，要求一开始就要明确投资类型。虽然理论上说任何房产都可以用于交易，但如果是为了投资获利而不是自己居住，那么在具体的房产类型、地段、户型等选择上还是有讲究的。

例如，现房和期房、一手房和二手房、内销房和外销房、住宅和商铺、普通住宅和别墅投资等等，相互之间就有诸多不同。

以内销房和外销房为例，外销房的销售价格虽然要比内销房高出很多，但由于外销房的租金收入高（主要针对的是外国人），并且更容易找到租户（房源少），所以一般来说投资外销房的回报率会更高。当然这也有前提，那就是投资外销房项目时要看得准，尤其是外销房的房价高，你的供楼款要有切实保证，不能出现资金链断裂。

顺便一提的是，房产交易的低流动性并不一定是坏事。尤其是在房产价值不断上升通道中时，这一特点最终会体现为它的耐久保值性。也就是说，房产投资的回报率有可能会因此高于其他投资对象。可是相反，如果房产价格处于不断下跌通道中时，你也可能会因为无法及时脱手而蒙受损失。

总之一句话，这种低流动性会加剧价格助涨、助跌作用。