房产投资要想确保获利和安全，必须坚持“一要”“三不”原则。

要重视笋盘

所谓笋盘，是广东人的一种说法，指在房产市场不景气情况下业主无偿赠送给你的房产。不需要你办理首付和按揭贷款，只要你愿意继续供贷即可，并且可以马上过户。

世上真有这样的好事吗？还确实有。一般来说，这种情况往往出现在房产市场不景气或原业主遇到了暂时的困难，连接下来的按揭贷款都付不出来，所以与其打折卖掉，还不如做个顺水人情送给别人，以低于市场价几十万甚至几百万的价格转让给你；前提条件是，你要愿意继续归还接下来的银行贷款。

这种笋盘具有两大特点：一是便宜，二是新。归结为一点，就是物美价廉。它以后的价格上涨空间会像雨后春笋一样，所以应作为房产投资的优选对象。

笋盘从哪里来呢？这就需要依靠投资者多跑、多问、多打听了。业内人士介绍说，如果你看房200套以上就可能会觅得这种良机。

这种“看”不是说你在网上查资料、查信息，而是要到楼盘现场去实地转悠。约好中介，一个楼盘一个楼盘、一间房子一间房子地推开门去看。当你看得多了，自然就会对每个楼盘的户型、结构、楼层、地段、朝向等有一个大致了解，并且到后来一眼就能看出哪些房子是受业主欢迎的，哪些房子是业主最讨厌的，这就叫见多识广。

这项工作非常劳累，因为你一天也跑不了几家；并且，楼盘并不一定集中在一处，有时间会相隔很远。除此以外，你还要忍受中介的各种陷阱和欺诈，种种掖了毛边说光边的信息会让你琢磨不透。以一天跑4家为例，这就意味着你一年到头几乎要把所有休息日全都泡在这上面了。从这个角度看，房产投资的高额回报就是对你这种勤奋的奖赏。

笋盘在哪里呢？没有谁能回答你。但你整天这样看楼盘，把人头混熟了，笋盘自然就会找上门来。因为大家都知道你要买房，自然就会把信息透露给你。这就叫功夫不负有心人。只要你能买到一套笋盘，价格是新房的7折，即相当于回到一两年之前的价格，这就奠定了你以后投资盈利的基础，至少也不会亏多少。

从投资角度看，最有投资价值的房产都具有以下特征：市郊结合部、二手房、毛坯房、大户型、低单价、纯住宅、国有开发商。在这其中，最理想的投资对象是房龄略老的二手房。这种房产虽然其貌不扬，可是其投资价值绝对有保障，以后的价格上扬几乎是必然的。

投资价值最小的房产都具有以下特征：远郊、一手房、品牌房、装修房、精装房、CEO房、小户型、高单价、酒店式公寓。这种房产买下来以后往往会一连几年都看不到盈利前景，即使周边房价整体上扬，也会有赚有赔。

笋盘的最大好处是，因为价格低于市场价，所以当然就减轻了投资者负担；尤其是在楼市前景不明朗背景下，增强了抗跌性和保值增值功能。

如果要说笋盘的风险，主要有两点：一是搞清这笋盘是不是噱头，还是真有大的增值空间。所以，除了实地查看、了解清楚，还需仔细计算税费成本、中介成本并核实产权信息等。即使这样，今后遇到房价持续下跌时，依然有可能被套牢。二是因为笋盘本身有贷款，所以原业主如果在外面有其他负债，这房子就可能已经被法院查封过或即将被查封，这会有可能导致你钱财两空。为此，购买笋盘时就需要通过正规中介。正规中介流程更专业、更规范，可以给你更多保障。

不参与众筹炒房

众筹炒房是指几个人一起凑钱买房搞投资，赚了钱之后大家分红。这种想法非常不错，因为一个人单枪匹马投资买房很可能资金不够，而几个人一起凑钱，这资金难题就解决了；除此以外，它还有一大好处，就是既然未来的房价涨跌未知，那么几个人一起合资炒房，有商有量，信息就会更灵通，从而有助于分散风险。

而实际上，这样的想法只是一厢情愿。这种操作方式的风险并不小，这主要体现在以下两点：

一是共有人办不动产权证手续繁琐。并且，如果要涉及到个人住房贷款，每个人的情况都不一样，个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款，第几套房，贷款额度、利率和期限等也都不一样，里面的花样经是很多的。

二是国人头脑中固有的“不患寡而患不均”思维方式在作祟，这就更难办。说穿了就是，无论是赚是赔，到头来都可能会因为分配不均彼此之间产生矛盾，甚至反目为仇。你只要仔细关注各大媒体，就几乎每天都能看到父母子女和兄弟姊妹之间因为房产问题闹得不可开交的社会新闻。

有血缘关系的亲人之间尚且如此，没有血缘关系的朋友之间就更别说了；尤其是一些表面上看上去关系很不错、实际上斤斤计较处处算计的所谓朋友了，利益面前人性毕现。所以，无论这种炒房是赚是赔，本书都不建议参与。

不参与售后回购（租）

房产售后回购、售后回租，这种方式通俗地说，就是房地产开发商为了刺激房产销售，承诺你买了房子以后几年内它可以加价回购或对外招租，确保你的利益不受损失。比如说，在你买下房产两年后它加价20%、三年后加价30%，以这样的新价格回购你的房产，这就是售后回购，包括个人住宅和商铺。具体到商铺而言，又会出现开发商代你对外招租，也就是说，替你将商铺租出去，从而确保你的租金收入高于其他投资渠道。

这种设想确实美妙，这种方案看上去也非常诱人，但未必经得起推敲。一方面，未来的房价涨跌谁都不知道，开发商根本就不能确保这种计划能够顺利实现；另一方面，也是更重要的是，凡是推出这种方案的开发商都意味着它严重缺乏现金，这种行为实际上是政府禁止的非法集资。说句不好听的话，接下来它会不会因为资金链断裂导致破产尚未可知，能不能挺过这两年、三年、十年就更难说，所以这种远期空头支票能否兑现要打一个大大的问号。因此，以不参与为好。

看不懂的房产金融坚决不碰

还有一种房产投资是用金融理财方式出现的，搞得很复杂。不要说普通百姓看不懂了，就连专家也说不清个所以然来。所以，对于这样的金融理财，最好的办法就是敬而远之，因为这里面的水实在太深了。如果你非要奋不顾身地跳下去，很可能会被淹死。

举例说，有一种房产金融理财是这样的：一家房地产开发商建好一批商品住宅后，因为根本卖不出去，又不甘心坐在那里等死，便想出一种办法来：把它卖给投资公司A，承诺过段时间后会加价20%加以回收。这样一来，A就兴高采烈地把它包装成“理财产品”对外出售了，只要它的这种理财产品利率低于20%，就能确保有利可图。假如说，它对外承诺的利率是9%，去掉各种费用后，A就能净赚一半。并且，它还可以对外宣称该理财产品是有房产做抵押的，“几乎没有风险”；再加上利率如此之高，所以该理财产品很快就会销售一空。

不用说，到了约定的回收时限后，开发商是根本不可能拿出钱来的，于是它又用同样的说辞承诺给B，把从B那里拿来的钱去付给A，算是兑现了承诺，同时也把眼下的窟窿给糊弄了过去。假如它承诺给B加价40%，那么除了归还给A之后，依然能确保自己原有的资金流规模。于是，B又可以如此这般继续运作下去。

开发商采用这样的方法层层加价回收，给C承诺的加价幅度是60%，给D承诺80%，给E承诺100%……如此下去，它总有转不过来的时候，而这就是它资金链彻底断裂的时刻。

开发商还不出钱来怎么办？唯一的办法当然就是赖账，拒绝归还投资公司的本息；而投资公司拿不到钱，就会导致理财产品到期支付的违约，先谎称延期支付，然后干脆就没钱支付了。这时候倒霉的就是投资者，即那些理财产品购买者。

陕西某资产管理咨询有限公司上海分公司就是其中典型的A。该公司出售的理财产品，抵押物是位于郑州的地产，承诺给投资者的年化收益率是13.2%，按月支付，一年期满后本金全部返回。可是，2016年2月该理财产品到期时，却根本无钱支付本息。根据合同规定，需用郑州期房价格的5折冲抵本金；而这时候，5折却提高到了8.5折。直到这时候投资者才知道，当初该公司与房产开发商签订的是商品房买卖合同而非借款协议，年利率是20%至24%。

这就清楚地说明两点：一是该开发商因为严重缺乏资金，所以才会采用这种售后回购方式，这本身就潜伏着巨大的资金链断裂风险；二是如果该商品房买卖合同没有进行网签备案，该资产管理公司就不具备房产所有权，投资者即使与该公司签订了公证书、证明其房屋所有权归自己，实际上也是废纸一张。

据了解，该案涉案资金高达19亿元，波及投资者5000人左右。[1]