所谓房产投资，是指以房产为投资对象获取收益的投资行为。
自从1998年我国全面停止住房实物分配、推行住房分配货币化，就注定了房价要走上一条永不回头的上涨之路。因为住房从无到有、从小到大是每家每户的刚性需求，在经济适用房不能满足需求的背景下，房价必然会越涨越高；而这也就注定了住房要在每个家庭的财富中占据越来越重要的地位，并导致房产投资升值。
为什么？因为在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）中，虽然明确要求“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，但实际上这一条从来就没做到。究其原因主要有两点：一是商品房制度的设计初衷就是为了融资，说穿了就是为了吸收超发的货币，这就注定房地产市场是资本市场；二是地方政府大规模建设政策性住房所带来的税收增量要与中央财政分享，可是以土地拍卖方式建造商品房所带来的土地收益却可以独享，这样就势必会使得“市场”上的商品房比重越来越大、“计划”中的经济适用房比重越来越小，并最终逐渐并轨并让位于商品房。[1]
在这样的宏观背景下，房地产投资是一定会盈利的，并且回报率还极高。
回报率究竟有多高呢？下面通过一个实例来加以说明。
表中第一行显示的是江苏省无锡市2015年至2017年的全市一手房平均成交价格。如果按100平方米建筑面积计算，房款以首付30%、贷款70%计算，可以得到如下结果。
从中容易看出，从2015年末到2016年末，该市的房产价值增长了22.60%，而从2016年末到2017年末却只增长了15.58%。这就是现实。从绝对值看，2016年增值了15.29万元，2017年增值了12.92万元，也在同步降低。
在这种背景下，如果你要提高投资绩效，有两条路可走：
一是找到性价比高、升值潜力大的优质楼盘。
因为上述数据是就全市一手房平均数而言的，而实际上，更具有投资价值的是二手房，或者一手房中的笋盘，这一点下面再讲。如果这方面的技巧和机遇把握得好，业绩增长可就不只是仅仅一倍两倍，三四五倍都是有可能的，这就相当于每年都能赚一倍。
二是加大杠杆。
上面例子中所举的首付都是30%，负债率是70%，这是许多地方的政策性规定，看起来好像是锐不可挡、不可突破。但大环境不是你能决定的，小环境却是你可以人为创造的。如果你在房产升值后抛掉旧物业、重置新物业，就能变相提高负债率，从而推高收益率。
举例说，你在2015年房价是67.71万元时买入这套物业的负债是47.40万元，而当房价涨到2017年年末的95.92万元时负债仍然是原来的47.40万元，你的收益率自然就会降低，这种现象叫“角质化”。
最典型的角质化是皮肤上抵御外界各种刺激的角质层，如指甲和老茧等。在这里，则是形容因为你的负债（杠杆）率一直僵化不变，从而导致在房产不断增值的背景下，投资收益率越来越低（钝化）的现象。
这种现象在创业界也很常见。例如，无论是创业还是投资理财，要想赚到第一个100万元相当困难，可是要想在赚到第一个100万元之后继续向1000万元进军就要相对容易；而当你的资产突破1个亿之后，后面的运作几乎全是数字变动，因为其中有相当一部分是杠杆在起作用。
看看你周围，几乎所有成功的创业者无一不是利用杠杆的高手，有的甚至完全是白手起家，要想靠他们个人原有的那点可怜的自有资金来滚动发展，几乎没有可能。这就是大科学家阿基米德所说的“给我一个支点，我能撬动起地球。”在这里，如果没有这种合适的支点和杠杆，不要说撬动地球了，无论你在地球上怎么蹦哒都是跳不高的。
最极端的杠杆率当然就是100%了，民间通俗的说法叫“零首付”。零首付看起来不可能，其实随处可见，而且从古到今一直存在，关键看你有没有这个胆量。
零首付的主要方式有两条：一是“以贷易贷”，二是“高评”。
所谓以贷易贷，是指从其他渠道取得贷款来弥补这必须的30%的首付。对此，各地政策有所不同，对第一、第二、第三套房的限购政策也不同，并且经常发生改变，所以对购房首付款的比例也不一样。无论如何，首付款是规定必须要有的。而要扩大杠杆率，你就必须想方设法压低首付比例，直至压缩到零。
别以为这很难，其实也简单，你直接通过其他渠道贷到或从亲朋好友那里借到这笔首付金额就行了。你当然要为此支付相应的利息，但这点成本与房产增值相比实在不值得一提。过去有“首付贷”，即从一些房产中介公司或金融平台那里获得你所需要的首付款金额，但现在它因为“扰乱金融秩序”被叫停了，那你就只能通过其他渠道来想办法，这依然是可以做到的。
所谓“高评”，就是故意提高房产交易价格，从中套取资金，以达到降低投资门槛的目的。
举例说，如果你的这套房产达成的实际交易价格是200万元，可是双方“写”的交易额是280万元，那么原本最多只能贷70%即140万元，现在虽然依然只能贷70%可是就能贷到196万元了。这样“提高”了交易价格后，虽然需要多支出营业税、所得税、契税（中介费不变），但这部分支出实在有限，并且是你能够承受的，完全可以看作是你为增加这56万元杠杆所付出的必要代价。
这部分代价有多大呢？业内流行“借六还七”的说法。意思是说，你每多写10万元，就能多贷7万元，同时要多支出1万元税费，实际到手6万元。
这1万元税费分摊到6万元身上，就相当于16.67%，这笔金额当然是需要你在以后的日子里进行摊销的。也就是说，如果这套房子你在2年后卖出，分摊到这两年中每年就要多增加成本8.33%；如果5年后卖出，分摊到这五年中每年就要多增加成本3.33%；10年后卖出每年多增加1.67%。
这样做的结果便是，首付款从原来的30%即60万元，下降到了200-196=4万元，即2%。这实际上就意味着你的投资收益率提高了（30%÷2%）-1=14倍！
这还只是从200万元写成280万元的结果，如果继续往上写，那就直接可以做到零首付了。
这一投资秘诀被有些人掌握后，便在房地产投资领域出现一个专门的流派叫“零首付流派”。他们投资房产的主要依据或唯一依据，便是追求零首付。
这些人非常熟悉银行内部操作规程，并且知道每个楼盘之间的差异。即使是同一楼盘，在不同银行之间的评估也不同，所以总能在它们之间找到机会。通常是，他们能把实际交易价格“写”高40%到50%，这在其他人是很难做到的，因为银行那里通不过；可是他们有办法，因为他们既了解这家银行又了解这个楼盘，并且还有其他技巧和渠道，知道哪些楼盘价格是早就被银行高估了却还蒙在鼓里的。
与零首付相反的做法是“全首付”。意思是说，你本来是需要贷款的，现在为了能得到更优惠的价格和户型、地段，便决定一次性付清全款。那原来钱就不够现在要一次性付清，这部分差额从哪里来呢？那就与上面的做法相反，即“低评”。
高评有“借六还七”的说法，而低评则可以获得“还六得七”的效果。意思是说，你合同价每写低10万元就能节省1万元税费，同样是贷70%，但你实际上只要还60%就行了。这样，就又出现了另一种流派叫“全款付流派”。
与高评相比，低评的做法更普遍，尤其是在贷款成数不多、贷款总价过大的情况下，因为这样做更实惠。
例如，政策规定房贷最高可贷70%，而你因为手头现金充裕，只需贷到40%以下甚至只需贷10%、20%。那这个时候干脆就会考虑不贷了，把合同价格写低一点，既节省了税费负担，又增加了与开发商讨价还价的余地——开发商是非常欢迎业主全额付款的，并且一定会给予最大的价格优惠。
还有一种情况是，你面对的物业流动性小、总价过高，能够一次性付清全款买下的人很少，这时候低评的做法同样相当普遍。
例如，如果你投资的房产价格是2000万元，这时候就可以理直气壮地要求低评至1700万元，这样就可以省下30万元税费；同时，你还一定会强调你是一次性付清，以此来狠狠地杀价。这世界上从来就都有急等着钱用的人和单位，尤其是每年春节之前，这种全款付清的杀伤力非常大，一般来说从2000万元砍到1900万元是很正常的；再加上节省的税费等，实际上就意味着差不多打了个9折，这200万元净利润就轻而易举先到你口袋里来了。
目前在我国，同一套二手房的房屋成交价、银行贷款评估价、网签备案合同价、房管部门计税评估价（简称“四价”）是各不相同的，所以这为“高评”和“低评”创造了条件。其中，由于房屋成交价是买卖双方自己商定的，所以剩下的另外三个价格合称“三价”。为了堵塞上述漏洞，个别地区已开始实行“三价合一”政策，即银行贷款评估价会以网签备案合同价和房管部门计税评估价孰低原则确定，这样一来要想继续钻空子难度就大了。