晋、南北朝之世，贵富之家，居室颇侈，而平民之居，则仍甚简陋。斯时之奢侈者：一为无道之主，及逾侈之贵族，竞营宫室、苑囿，一则贵族及士大夫之较有雅致者，经营园圃，是为后世园林之本。又佛教东来，寺塔亦大盛，别于论佛教时述之。
晋武帝泰始二年，始营大庙，其侈。大康五年五月，宣帝庙地陷，梁折。八年正月，大庙又陷。改作庙，筑基及泉。其年九月，遂更营新庙。远致名材，杂以铜柱。陈勰为匠，作者六万人。十年四月乃成。十一月，梁又折。见《宋书·五行志》。《晋书·礼志》亦言其穷极壮丽。盖其规制过于崇闳，而营造之技，不足以副之，故其基址不能坚实也。孝武帝大元十六年，改作大庙，堂集方石，庭以砖。见《宋书·礼志》。此在当时，亦为已侈，皆武帝之作法于贪，有以启之也。
偏方割据之国，如张茂、张骏、石虎、赫连勃勃、慕容熙；南北朝偏安之世，如宋孝武帝、明帝、《齐书·王俭传》云：宋明帝紫极殿，珠帘绮柱，饰以金玉，江左所未有。齐文惠大子、梁昭明大子以贤称，然史亦言其**山水，于玄圃穿筑，更立庭馆。东昏侯、陈后主、魏胡灵后、齐文宣帝、后主、周宣帝；亦皆盛营宫室、苑囿，其事已述于前，斯时之奢靡者，不独人主，即人臣亦多侈丽其居，甚至人主反爱乐之，足见其土木之功为已侈也。
士大夫寻常居宅，大抵为屋数十间。《晋书·山涛传》：涛死，左长史范晷等上言：涛旧第屋十间，子孙不相容，武帝为之立宅。《王沈传》云：沈素清俭，不营产业，帝使所领兵马作屋五十间。《良吏传》：鲁芝，素无居宅，武帝亦使军兵为作屋五十间。合第十九章第一节所述观之，可见士大夫居室之大概。
其时亦有俭素者，如李重死，宅宇狭小，无殡敛之地，诏于典客署营丧。裴佗宅不过三十步，又无田园。《魏书·良吏传》。
孙谦每去官，辄无私宅，常藉官空车厩居焉。《梁书·良吏传》。
鹿悆虽任居通显，而自无居宅，常假赁居止皆是。然此等人似不多，而务于侈靡者则不少。有专务壮丽，僭拟宫殿者：如晋齐王冏大筑第馆，使大匠营制，与西宫等。
梁南平王伟，广营第宅，重斋步（左木右阎），模写宫殿。北齐清河王岳，于城南造宅，高归彦奏其僭拟帝官，制为永巷，惟无阙是也。
《周书·韦夐传》：晋公护执政，广营第宅。尝召夐至宅，访以政事。夐仰视其堂，徐而叹曰：“酣酒嗜音，峻宇雕墙，有一于此，未或不亡。”其侈丽盖亦此类矣。
而好经营园圃者尤多。古苑囿率因山泽为之，虽占地颇广，而劳人力穿筑之事则不多。其诒祸于人者，不过如齐宣王之囿，杀其麋鹿者，如杀人之罪，孟子讥其方四十里为阱于国中。又谓尧、舜既殁，圣人之道衰，暴君代作，坏宫室以为污池，民无所安息，弃田以为园囿，使民不得衣食耳。其弊在乎弃地，而不在乎劳人也。
晋、宋以后，官私苑囿，占地多者亦有之。如石虎欲校猎，自灵昌津南至荥阳，东极阳都，使御史监察其中禽兽；慕容熙大筑龙腾苑，广袤十余里；孔灵符于永兴立墅，周围三十三里，含带二山皆是。
《北齐书·阳斐传》：东郡大守陆士佩，以黎阳关河形胜，欲因山即壑，以为公家苑囿，此犹是古制之遗。
《齐书·高逸传》：员外郎刘思效表陈谠言，谓贵势之流，货室之族，亭池第宅，竞趣高华，至于山泽之人，不敢采饮其水草，其诒害亦不可谓不深。然私家之居，占地究不易甚广，故就田庐之地，加以经营者尤多。其苟完苟美如徐勉者，原亦未足为过。然或踵事增华，则其所耗之人力物力，为不少矣。
《晋书·会稽王道子传》云：嬖人赵牙，为道子开东第。筑山穿池，列树竹木，功用巨万。帝尝幸其宅，谓道子曰：“府内有山，因得游瞩，甚善也，然修饰大过，非示天下以俭。”道子无以对，唯唯而已。左右侍臣，莫敢有言。帝还宫，道子谓牙曰：“上若知山是板筑所作，尔必死矣。”可见其劳人之甚。
然贵戚若嬖幸，如是者实不少。如《宋书·徐湛之传》：言其室宇园池，贵游莫及。《竟陵王诞传》，言其造立第舍，穷极工巧。园池之美，冠于一时。《刘勔传》，言其经始钟岭之南，以为栖息。聚石蓄水，仿佛丘中。朝士爱素者，多往游之。
《恩辛传》言：阮佃夫宅舍园池，诸王邸第莫及。于宅内开渎，东出十余里，塘岸整洁，泛轻舟，奏女乐。
《齐书·刘悛传》，言其宅盛治山池，造瓮牖。世祖著鹿皮冠，被悛菟皮衾，于牖中宴乐。
《南史·谢弘微传》，言其曾孙举，宅内山斋，舍以为寺。泉石之美，殆若自然。
《孔珪传》，言其居宅盛营山水。齐衡阳嗣王钧往游焉。见《齐宗室传》。
《武陵昭王晔传》：豫章王于邸起土山，列种桐竹，号为桐山。武帝幸之，置酒为乐。顾临川王映：“王邸亦有嘉名否？”映曰：“臣好栖静，因以为称。”又问晔。晔曰：“臣山卑，不曾栖灵昭景，惟有薇蕨，且号首阳山。”可见诸王之邸，多有假山，道子之劳人，亦不足为异矣。
《朱异传》言：异起宅东陂，穷乎美丽。晚朝来下，酣饮其中。又言异及诸子，自潮沟列宅至青溪。其中有台池玩好。每暇日与宾客游焉。
《陈书·孙玚传》，言其庭院穿筑，极林泉之致。歌钟舞女，当世罕俦。宾客填门，轩盖不绝。此等皆慕为雅致，而又极奢纵者。此外若梁南平王伟，齐吕文度、茹法亮、吕文显等，其宅第之侈，并已见前。即隐沦恬退之士，亦多以此为务者。如戴颙，以桐庐僻远，难以养疾，乃出居吴下。吴下士人，共为筑室。聚石引池，植林开涧。少时繁密，有若自然。《宋书·隐逸传》。
沈道虔，居县北石山下。道虔，吴兴武康人。孙恩乱后，饥荒。县令庾肃之，迎出县南，为立小宅。临溪有山水之玩。刘慧斐，起家为安成王法曹行参军。尝还都，途经寻阳，游于匡山。过处士张孝秀，相得甚欢，遂有终焉之志。因不仕，居于东林寺。又于山北构园一所，号曰离垢园。《梁书·处士传》。
裴之平，陈世祖即位，除光禄大夫，慈训宫卫尉，并不就。乃筑山穿池，植以卉木。居处其中，有终焉之志。《陈书·裴忌传》。
张讥，所居宅营山池，植花果。《陈书·儒林传》。阮卓，退居里舍，改构亭宇，修山池卉木。招致宾友，以文酒自娱。《陈书·文学传》。皆是。雕梁画栋，自不如竹木山池之美，渐近自然。
故虽帝王，亦顾而乐之。乃从而效之。如东昏侯芳乐苑，当暑种树，又刬取细草，来植阶庭；陈后主临春、结绮、望仙三阁，下亦积石为山，引水为池，植以奇树，杂以花药是也。
北朝风气，亦与南朝相似。北海王详及赵修、茹皓之事，又如王叡子椿，史言其园宅华广。赵猛，史言其宅宇高华。薛谨之曾孙裔，史言其盛营园宅，宾客声伎，以恣嬉游。郑述祖，所在好为山池，松竹交植。盛肴馔以待宾客，将迎不倦。《北史·郑羲传》。
夏侯道迁，于京城西水次市地，大起园池，植列蔬果。延致秀彦，时往游适。李元忠，园庭之内，罗种果药。亲朋寻诣，必留连宴赏。段孝言，时苑内须果木，科民间及僧寺备输，悉分向私宅种植。殿内及园中须石，差车从漳河运载，复分车回取。皆可见其好尚所在。茹皓之所经构，为魏世宗所悦。
齐文襄于邺东起山池游观，时俗眩之。河南王孝瑜，遂于第作水堂龙舟，植幡矟于舟上，数集诸王，宴射为乐。武成幸其第，见而悦之，故盛兴后园之玩。其上下相师之情形，亦与南朝同也。
《宋书·五行志》云：晋武帝大康后，天下为家者，移妇人于东方，空莱北庭，以为园圃，可见经营园圃，实为当时普遍之好尚。居宅与园圃相连，则空气清新，且可略知稼穑，诚为有益之事，惜为之者多富厚之家，遂致踵事增华，重劳人力，有失初意也。
别业之本，既系园圃，故其地之广者，仍可种植以获利。《北史·献文七王传》：广陵王羽之子欣，好营产业，多所树艺，京师名果，皆出其园。又《庾岳传》：置相州，拜岳为刺史。邺旧有园池，时果初熟，承吏送之，岳不受，曰：“果未进御，吾何得先尝？”
《周书·萧大圜传》：大圜尝云：“筑蜗舍于丛林，构环堵于幽薄。果园在后，开窗以临花卉。蔬圃居前，坐檐而看灌畎。”皆其证也。
《王思政传》：思政尝被赐园地，出征后家人种桑果，及还，见而怒曰：“匈奴未灭，去病辞家，况大贼未平，何事产业？”命左右拔而弃之。此固不失武士之风，然孳孳为利固不可，以暇从事于种植，亦未必遂为小人之事也。
因务广居宅，遂有侵夺官私之地者。齐王冏大筑第馆，北取五谷市，南开诸署，毁坏庐舍以万数。宋孝武帝使有司奏竟陵王诞云：以广拓宅宇，地妨艺植，辄逼徐湛之遗孤，顿相驱徙。又缘溪两道，积代通衢，诞拓宇开垣，擅断其一，致使经途壅隔，川陆阻碍。又以临川武烈王道规，庙居宅前，固请毁换，诏旨不许，怨怼弥极。孝武之杀竟陵，固非以其贪纵，然此等罪状，则众目昭彰，非可虚构也。
《晋书·贺循传》：廷尉张闿，住在小市。将夺左右近宅，以广其居。乃私作都门，早闭晏开。人多患之，讼于州府，皆不见省。会循出至破冈，连名诣循质之。循曰：“见张廷尉，当为言及之。”闿闻而遽毁其门，诣循致谢，其为世所敬服如此。此事可谓不法已极。贺循一耳，张闿正多，民之不得安其居、保其业者，盖不少矣。
《魏书·高道穆传》：正光中出使，相州刺史季世哲，尚书令崇之子，贵盛一时，多有非法。逼买民宅，广兴屋宇，皆置鸱尾。又于马埒堠上为木人，执节。道穆绳纠，悉毁之。然不闻其于所逼买之宅，迫使还民也。又梁临川王宏、魏北海王详及赵修，咸有占夺民地之事。
民间屋宇，多为草舍。宋明帝陈贵妃，家有草屋。
《晋书·桓冲传》：冲子嗣，为江州刺史，修所住斋，应作版檐，嗣命以茅代之，版付船官。
《孔愉传》：出为会稽内史。在郡三年，乃营山阴湖南候山下数亩地为宅，草屋数间，便弃官居之。
《江逌传》：苏峻之乱，屏居临海，绝弃人事。翦茅结宇，耽玩载籍，有终焉之志。
《儒林传》：范宣，家于豫章。大守殷羡，见宣茅茨不完，欲为改宅。宣固辞之。
《文苑传》：罗含，转州别驾。以廨舍喧扰，于城西池小洲上立茅屋。伐木为材，织苇为席。布衣蔬食，宴如也。
《宋书·臧焘传》：虽外戚贵显，而弥自冲约。茅屋蔬餐，不改其旧。
《孝义传》：何子平，所居屋败，不蔽雨日。兄子伯兴，采伐茅竹，欲为葺治。子平不肯，曰：“我情事未申，天地一罪人耳，屋何宜覆？”以母未葬。
《隐逸传》：孔淳之，草屋蓬户。
《梁书·陆倕传》：于宅内起两间茅屋。杜绝往来，昼夜读书。如此者数载。
《裴子野传》：无宅。藉官地二亩，起茅屋数间。
《陈书·马枢传》：鄱阳王为南徐州刺史，卑辞厚意，令使者邀之。王别筑室以处之。枢恶其崇丽，乃于竹林间自营茅茨而居焉。
《南史·刘善明传》：所居茅斋，斧木而已。
《刘（左王右献）传》：兄弟三人共处。蓬室一间，为风所倒，无以葺之。怡然自乐，习业不废。
《贺琛传》：幼孤，伯父玚授其经业。初玚于乡里聚徒教授，四方受业者三千余人。玚天监中亡，至是复集。琛乃筑室郊郭之际，茅茨数间。年将三十，便事讲授。
《魏书·高允传》：高宗幸允第，惟草屋数间。
《胡叟传》：叟家于密云，蓬室草筵。此等皆士大夫之家，而犹如此，细民自不必论。
《宋书·王玄谟传》：玄谟之围滑台，城内多草屋，众求以火箭烧之，玄谟恐损亡军实，不从。城中即撤坏之，空地以为窟室。
《魏书·甄琛传》：鲜于修礼、毛普贤等率北镇流民，反于定州西北之左人城。屠村掠野，引向州城。州城之内，先有燕、恒、云三州避难之户，皆依傍市廛，草茅攒住。修礼等声云欲收此辈，共为举动。
《隋书·高颎传》：上尝问颎取陈之策。颎曰：“江南土薄，舍多竹茅。所有储积，皆非地窖。密遣行人，因风纵火。待彼修立，复更烧之。”可见南北皆多草舍。
《宋书·周朗传》：朗上书言：“取税之法，宜计人为输，不应以赀。乃令桑长一尺，围以为价；田进一亩，度以为钱；屋不得瓦，皆责赀实。民以此树不敢种；土畏妄垦；栋焚榱露，不敢加泥。”是则公家苛政，亦有阻民修筑者。然以大体言之，则其时生活程度，固只如此也。农家之屋，亦有必须草覆者，如《齐民要术·作豉篇》言：“屋必以草盖，瓦则不佳。”是也。然右所引者，多为人居。
《南史·陆澄传》：王俭尝问澄曰：“崇礼门有鼓而未尝鸣，其义安在？”答曰：“江左草创，崇礼门皆是茅茨，故设鼓，有火则扣以集众，相传至今。”可想见北人东渡时之情形矣。
营造之材，仍以土木为主。观道子山由版筑，萧嶷亦于邸起土山可知。桓嗣以茅茨代版檐，而以版付船官，则时材木似颇难得。梁大宗幽系之后，无复侍者及纸，乃书壁及板障，为诗及文数百篇。
《通鉴注》云：“柱间不为壁，以板为障，施以丹漆，因谓之板障。”大宝二年。此制恐不能多。
观《魏书·杨播传》言：播兄弟旦则聚于厅堂，终日相对，未曾入内，厅堂间往往帏幔隔障，为寝息之所，不言障之以板可知也。
《周书·王罴传》：授西河内史，辞不拜。时人谓之曰：“西河大邦，俸禄殷厚，何为致辞？”罴曰：“京洛材木，尽出西河。朝贵营第宅者，皆有求假。如其私办，力所不堪若科民间，又违法宪，以此辞耳。”西河材木，不必甚多，其为京洛所取资，盖以其相去之近。
真饶于材木者，必在偏僻之区。如《南史·隐逸传》言：邓郁隐居衡山，立小板屋两间；《齐书·氐传》言：仇池无贵贱，皆为板屋土墙是也。
《北史·张耀传》：天平初，迁邺草创，右仆射高隆之，吏部尚书元世俊奏曰：“南京宫殿，毁撤送都。连筏竟河，首尾大至。自非贤明一人，专委受纳，则恐材木耗损，有关经构。爠清直素著，有称一时，臣等辄举为大将。”诏从之。
《周书·若干惠传》：大祖尝造射堂，新成，与诸将宴射。惠窃叹曰：“亲老矣！何时办此乎？”大祖闻之，即日徙堂于惠宅。所以不恤劳人，屡事迁徙，似亦以材木难得故也。
当时能为窟室者颇多。
《晋书·隐逸传》：孙登，于郡北山为土窟居之。登汲郡共人。张忠，永嘉之乱，隐于泰山。服气，餐芝，饵木，修道养之法。其居依崇严幽谷，凿地为窟室。弟子亦以窟居。立道坛于窟上，每旦朝拜之。郭瑀，隐于临松薤谷，凿石窟而居。瞿硎先生，大和末，常居宣城郡界文脊山中。桓温尝往造之。既至，见先生被鹿裘，坐于窟室。
《宋书·武三王传》：南郡王义宣反问至，其子恺，于尚书寺内著妇人衣、乘问讯车投临汝公盖诩。诩于妻室内为地窟藏之。事觉，收付廷尉。诩伏诛。此等似因其时之人，遦穿地窖而然。虏大官有八十余窖，高颎言江南储积，多非地窖，则北方地窖正多。此滑台之围，所以能于造次之间，撤草屋而为窟室也。
《魏书·奚斤传》：父箪，有宠于昭成皇帝。时国有良马，曰?骝，一夜忽失，求之不得。后知南部大人刘库仁所盗，养于窟室。箪闻而驰往取焉。则北方之人，并有为窟室以养马者。又《景穆十二王传》：济阴王小新成之孙弼，入嵩山，以穴为室。此则自然洞穴，不待开凿者。盖当时人民，亦本有穴居者也。
其时民居，又有极简陋者。《魏书·封回传》：除安州刺史。山民愿朴，父子宾旅，同寝一室。回下车，勒令别处。其俗遂改。此必因屋少而然也。
《北齐书·神武帝纪》言：帝从尔朱荣徙据并州，抵扬州邑人庞苍鹰，止团焦中。苍鹰母数见团焦赤气赫然属天。及得志，以其宅为第，号为南宅。虽门巷开广，堂宇崇丽，其本所住团焦，以石垩塗之，留而不毁。至文宣时遂为宫。团焦盖极简陋之室，其营造如何，何以名为团焦，则不可知矣。北人多居毡帐，有极大者。
《颜氏家训·归心篇》云：“昔在江南，不信有千人毡帐，及来河北，不信有二万斛船。”可见毡帐之大，能容千人也。
民居虽甚简陋，贵人所用营建材料，却有极贵者。琉璃之贵，而东昏侯诮武帝兴光楼何不纯用琉璃，则南方室屋，亦有用琉璃者，即兴光楼亦颇用之矣。《晋书·外戚传》言：王恺用赤石脂泥壁。《宋书·百官志》言：明光殿以胡粉涂壁，画古贤烈士。以丹朱色地，谓之丹墀。东昏侯涂壁皆以麝香。王肃之归虏，虏为起宅舍，亦以香涂壁。此等皆妄为奢侈，无益实际者也。
时所营构，有甚高者。魏明元帝起白台，高二十余丈，亦见《本纪》泰常二年。齐文宣营三台，构木高二十七丈。《梁书·处士传》：陶弘景止于句容之句曲山，中山立馆。
永元初，更筑三层楼，弘景处其上，弟子居其中，宾客至其下。《北史·崔辩传》：辩曾孙弘度，膂力绝人。年十七，周大冢宰宇文护引为亲信，累转大都督。时护子中山公训为蒲州刺史，令弘度从焉。尝与训登楼，至上层，去地四五丈，俯临之。训曰：“可畏也。”弘度曰：“此何足畏？”欻掷下至地，无所损。训大奇之。此楼亦必不止一层也。
虏起朔方，本非居国，故昭成欲定都灅源川，筑城郭，起宫室，而平文后尼之，道武再兴，始于平城附近筑城郭，立市里，起宫庙。又营台观苑囿，穿池引渠。所至之处，又多建离宫。