华南板块的黎明总是那么静悄悄。大多数人之所以得出这样的判断，无疑是基于洛溪板块的坐标之上的。

洛溪，是番禺北部大石镇最临近广州的一小片土地，也是广州住宅郊区化最早染指的地方。六七年前，当时广州的天河区还没有变成今天的中央商务区，人们的居住习惯依然是“宁要河北一张床，不要河南一间房”(不过在当年，过一次珠江确实是件大事，远不如今天方便)，更不用提市外的郊区了。历经十年，随着洛溪大桥的开通，洛溪新城、丽江花园、广州碧桂园、广州奥林匹克花园等名盘的相继拉动，洛溪板块才逐渐成熟起来。

经验告诉人们，既然距离市区更近的洛溪板块都是十年磨一剑，更何况华南板块呢?除了一条快速干线，南村几乎没有大社区的任何配套，从生地变熟地，至少也要五年的时间。

提起洛溪板块，我们不妨先来重温一下1999年发生在洛溪桥脚的一场龙争虎斗。

广州作为中国房地产市场化最早的地方，曾经一度以观念领先、手法新颖吸引了全国同行的目光。1999年的广州楼市，不过四百多万平方米的预售量，小小的洛溪桥南就占去了近六十万平方米。当时的洛溪板块堪称藏龙卧虎，洛溪新城和丽江花园是雄踞其中的两大霸主，它们以规模之巨和深入人心的品牌，在洛溪板块构筑起了一道令人生畏的“马其诺防线”。然而，上半年广州碧桂园、下半年广州奥林匹克花园的**，于顷刻间改写了诸侯割据的格局，上演了一场斗智斗勇的好戏。

当时的洛溪，在行政关系上隶属于番禺，距广州却仅20分钟车程，所以，其经济就因地缘之便倚重广州了。这里的房地产主要面向广州市场和外销市场。广州城市房地产的迅速膨胀，加上房地产开发商的推波助澜，使住房郊区化成为大众关注的话题。而洛溪一带的楼盘，正好处于广州“住宅郊区化”的前哨站上。

洛溪新城、丽江花园等在开发初期就将目标客户定位于广州市民。洛溪新城以其不足千元的低廉价格一心要掏工薪阶层那并不丰满的钱包，而丽江花园则以其“一方水土一方人，美善相随丽江人”的甜言蜜语吸引着广州白领一族的芳心。洛溪新城是“门户大开”的粗放经营，丽江花园则侧重“精品模式”的精雕细琢，由于都是围绕着“搬到郊外住”的主题进行开发，两个楼盘皆取得了不俗的成绩。

洛溪新城于20世纪80年代末推出，其发展商由番地联(番禺房地产开发联合总公司)、香港地区长荣和恒基共同组成，它是最早介入洛溪地区开发房产的公司。其开发用地是霍英东投资修建洛溪大桥的补偿性用地，这使它具有了地价便宜的优势。在开发初期，它建的是档次较低的多层式住宅及少量别墅，因价格较低吸引了不少广州的工薪阶层和外地来广州做小生意的人。价格低、管理费低，是早期楼盘的特色。同时，它商业设施齐全，小区成熟度较高，交通及生活都比较便利。

1996年，洛溪新城推出了规划和环境景观均比以前楼盘高一个档次的洛湖居，以最低价每平方米1 996元、均价不到3 000元的低价，取得了不俗的销售业绩。1999年底，针对广州的“金领人士”，洛溪新城又推出了居家式别墅——海棠居，价格在80～250万元之间，弥补了区域空白，虽然密度较大，但销售业绩还不错。整个洛溪新城占地约三千亩，现已基本开发完毕，入住了上万人。除了商业配套之外，发展商还投资建起了一所中学(含初、高中)、一所小学。

丽江花园由香港地区粤海投资和番地联于1991年联合开发，整个项目占地1200亩，现已开发800亩，交楼逾6000个单位，入住率约50％，业主近万人。楼宇分别由丽字楼、康城居(多层无电梯和电梯公寓，均价每平方米3000元左右)、德字楼(小高层、高层电梯公寓)、华林居(花园洋房)、萃锦苑(全幢复式)和星海洲(高层公寓)构成。以其建筑风格的多样、园林绿化的精致、社区文化的丰富和区内小品的精雕细琢，形成了开发的“精品模式”，并以此支撑起区域的最高价——每平方米7000元。

经过8年的苦心经营，丽江花园现已成为一个成熟的小区，区内配套完善、社区氛围和谐，确立了丽江生活方式，并以其精品意识，树立了自己良好的品牌和口碑。对广州的白领阶层和“小资人士”，丽江花园多年苦心营造的“丽江文化”有着特殊的吸引力，每次推新产品，旧业主购买占到四成以上。

作为本区域入住人口最多的楼盘，丽江花园当之无愧地成为最具竞争力的楼盘之一。在洛溪房地产开发热中，得利最大的也属丽江花园。在任何市场热潮中，市场领导者通常都是最大的受益者。这些年，丽江花园可谓一枝独秀，雄视洛溪、占尽风光。

直到1999年，顺德碧桂园不宣而战，挥戈洛溪桥下，并势如破竹、马到成功后，丽江花园才如梦方醒，不得不重新考虑自己的发展策略。

1999年开春，当冠以“碧桂园——给你一个五星级的家”大标题的彩版广告一版接一版地出现在广州媒体上，正在为楼市苦心经营的广州发展商们倒抽了一口冷气：“碧桂园动了!”他们感受到的是五年前顺德碧桂园“引爆”时的那种咄咄逼人的锋芒，是颇有几分一方诸侯兵临城下的霸气。

广州碧桂园以“过江龙”的姿态挺进洛溪，一口气吃进1 500亩地，投入几亿资金，一次性开发50万平方米，而且是几近封顶才开盘，一开盘就推出不到每平方米3 000元的低价，重拳直击丽江花园每平方米6 000元房价的“软肋”。这一战，“过江龙”挑战“地头蛇”，“初生牛犊”迎战“下山猛虎”，直搅得广州楼市风生水起。

4月初碧桂园开盘时，一口气推出的50万平方米的建筑面积——177幢多层洋房和82栋别墅已接近封项；建筑面积3??5万平方米甚至可以申报“吉尼斯世界纪录”的超大会所、富于感染力的十几万平方米的园林绿化、精致豪华的样板房都已经完工。媒体上连篇累牍地推出“只需首期二万元，就可拥有一个五星级的家”、“豪华装修花园洋房只售17万起”以及“订金可退”、“摇珠排名”等系列广告。狂轰滥炸的销售攻势，加上轮廓初现的现场实景，令广州买家怦然心动。

开盘之日，前来“踩盘”的发展商们虽早已料到碧桂园必将出手不凡，但身临其境还是不由得再次倒抽一口冷气：三千多平方米的售楼大厅里，人潮似海，熙熙攘攘，扶老携幼的买家失去了往日的理智和甄选的标准，一扫以往挑剔、审慎的眼光，忘记了广州人清明时节不置业的陈规，如醉如痴，争先恐后地落单，仿佛不是在花几十万买楼，而是置身于一个规模宏大、物品充裕的大型超市，在随心所欲地浏览和挑选自己满意的商品。

此前，洛溪地区的房地产发展商因各自定位不同，基本上还“相安无事”，以老火煲靓汤的方式对自己的楼盘精雕细刻。广州碧桂园的入侵，完全打破了这种市场格局和开发推广节奏。它一改大盘常用的稳健长线即“持久战”的销售策略，以小型楼盘常用的“闪电式”进攻型策略在短期内引起市场高度关注，并在品牌形象、规模气势的轰炸之下，公开发售10天就成交2000套，三个多月成交35万平方米，成绩惊人。洛溪板块的昔日巨星们阵脚大乱，被迫降价。周边其他楼盘更是纷纷弃旗倒戈，洛溪一带狼烟四起。

王志纲曾经这样评价碧桂园进军广州：这是大象闯进了瓷器店，明火例汤打败了老火靓汤。

广州碧桂园超常规开发策略的成功，是建立在他人难以望其项背的独家优势上的，那就是顺德碧桂园五年来超过3000亩的开发面积和每年上亿元的广告投入积累起来的品牌影响力和超大规模的开发销售能力。

但好戏并没有完，碧桂园掀起的狂潮尚未平息，下半年广州奥林匹克花园的亮相，再一次把人们的视线吸引到了洛溪桥头。

七月流火的广州，带着满腹的疑惑、兴奋与期待，人们被奥林匹克旋风卷进广州奥林匹克花园的售楼部，领略到了另一种全新的体验和感受。这就是能与顺德碧桂园策划比肩的又一杰作——奥林匹克花园，它将体育运动、健康保健与房地产相融合，使更贴近市场需求的产品设计横空出世。其开发商是番禺金业集团。

奥林匹克花园在广州洛溪桥畔刚一“出世”，就创造了两天售出三百多套的记录，价格一路攀升，将广州碧桂园、丽江花园二虎相争的局面改写为“三国演义”。如果说碧桂园挟品牌之威以其庞大、厚重闯进洛溪而令同行胆战心惊，那么，奥林匹克花园这个初生牛犊、楼市黑马则借主题地产之力，以其精巧、轻灵的打法，使巨无霸们黯然失色。业界人士点评道：1999年的广州楼市，上半年碧桂园独领**，下半年奥林匹克花园一枝独秀。

1999年7月17日、18日两天，是广州奥林匹克花园现场派发购楼顺序卡的日子。一大清早，购楼现场人声鼎沸，盛况空前。开盘的300套引来近四千人排队争购，有的人为了能买到一套房子，三天三夜轮流占位，全家老少全部出动。看楼的人络绎不绝，人气旺盛，风头盖过了洛溪地区的其他大型楼盘。

当人们走进位于洛溪桥脚、紧邻国道的这个新兴生活社区时，第一眼就会被一幢雄奇伟岸的建筑物所吸引，这就是奥林匹克花园的体育会所即奥林匹克大厦。大厦前的大空地被规划成颇具特色的体育广场，沿入口进去，广场上散布着室外网球场、篮球场，甚至还有小型足球场和棒球训练场，人们在此可比赛、休闲。广场上世界冠军的金手印、金脚印及巨型主题雕塑——“绿色的火炬”，更为体育广场增色不少。

奥林匹克大厦内部的格局是：一楼，西餐厅、银行、运动精品店、小型图书超市等设施星罗棋布；二楼的一边是器械健身区，是年轻人的天下，另一边是乒乓球馆、美容中心，中老年人也可一试。大厦内特设的体能检测中心，将为每位业主建立健康档案，开具运动处方，业主将再不用为运动健身缺乏科学性而担忧；三楼除常规的羽毛球馆外，更设有个性化的室内攀岩项目，还可在此举行体育会议。1万平方米的体育会所简直就是一座标准的室内体育馆，具有健身、生活休闲、娱乐、会议、运动比赛等综合功能。

奥林匹克花园在大厦后规划了3 000平方米的超大型园林泳湖，引进了“水健身概念”，让人们可以在家门口夏泳、冬泳、甚至开展航模比赛等运动。“运动就在家门口”名副其实，将体育——健康主题地产概念发挥到了极致。

奥林匹克花园是广州市、广东省乃至全国第一个全面引入体育概念的住宅小区，被列为国家级的“绿色健身城堡”。地处交通便利的洛溪新城中心地带，前临坦途，后依碧水，左右是洛溪大桥和华南大桥，距洛溪大桥收费站仅200米。而随着人们生活水平的提高，对运动和健康的需要日趋强烈和明显，奥林匹克花园适时地将体育、健康概念巧妙地融入住宅小区开发中，既创造了一种全新的房地产开发模式，又开创了一种全新的现代生活方式。

在碧桂园进入洛溪之前，丽江花园处于一种悠游和缓的生存环境中，可以从容不迫地营造其田园牧歌的梦想，因为它的竞争对手对它构成不了威胁，就如深具艺术家气质的南唐后主李煜词中所写的那样：“四十年来家国，三千里地山河。凤楼龙阁连霄汉，玉树琼枝作烟萝。几曾识干戈?”它精心制作了一块美味蛋糕，却舍不得一口吃完，但市场并没有给它留下细细慢品的充裕时间。

碧桂园在顺德积数年之功，丰满羽翼后，睥睨天下群雄，早就虎视六合，谋求扩张疆土。而入主洛溪是染指广州这块它垂涎已久的肥肉的最佳策略和最短途径。于是，在世纪之末，它大举侵入广州的南大门洛溪，挟其强大的品牌优势和颇具吸引力的价格优势，雄心勃勃，志在必得，采取“地毯式轰炸”的广告策略，铺天盖地，劈头盖睑，不给人以喘息之空隙，果然如愿以偿，一战功成。

而奥林匹克花园以一个后来者、新手的身份，能在强手如林、鏖战方酣的洛溪战场高奏凯歌，的确是值得业界人士思考的一个现象。它就如斜刺里突然杀出的一员白袍小将，其枪法诡秘离奇而轻盈，令众老将瞠目结舌，不知如何应对。一阵旋风过后，它已杀开一条血路，得胜而去。

毋庸置疑，在所谓“巨人游戏”时代的房地产竞争中，财力规模和品牌力度是非常重要的制胜要素。事实上，在残酷的竞争中能够生存下来并且发展壮大而成为“巨人”的企业，一般都有着比较长的经营历史和在历史中积累起来的相当丰富的专业竞争经验，丽江花园和碧桂园就属于此种类型。在此次洛溪大战中，碧桂园因之而马到成功，丽江花园也因之而避免了元气大伤的悲惨结局。但年轻的新手要在“巨人”之争中抛头露面并分得一杯羹，就绝非轻而易举之事了。奥林匹克花园此次轻松得手，个中奥秘，当时还鲜为人知。

洛溪之战后，王志纲不无幽默地评价道：“如果说丽江花园演奏的小夜曲被碧桂园农民式的黄河大合唱所打断，那么，奥林匹克花园则可称得上是流行金曲，行内人可能不以为然，但却受到买方的热烈追捧，需注意的，是但凡流行之物，虽可轰动一时，往往难于恒常持久。如何使流行转而成为常规，就不仅是奥林匹克花园面临的一个关键问题，也是所有房地产开发商和策划界所共同要回答的问题了。”

事后来看，洛溪并没有成为开发商们的滑铁卢，相反，它们各自都达到了自己的目的，而且洛溪至今仍然是广州楼市的热点板块。洛溪板块各大开发商形成的共赢局面，作为一个整体对其他板块构成了强大的威胁。

那么，华南板块会继续上演洛溪当年的皆大欢喜吗?与广州市区仅一江之隔的洛溪板块可是经过了十多年的开发和积累才有了今天的局面，而且洛溪板块的很多楼盘不过几百亩左右。相比之下，华南板块“八大金刚”割据数千亩土地，共两万多亩的开发量；除祈福新村、碧桂园和广地花园外，其他几家开发商都是刚刚进入的，它能在一夜之间就横空出世吗?

多数行家认为，华南板块肯定会热起来的——但那至少是三到五年之后的事情，至于华南板块的各巨头能否共赢，人们更是不抱任何希望。一言以蔽之：凶多吉少。